为了享受购房优惠，女儿女婿“假离婚”，丈母娘借前女婿名字买房。没想到女儿女婿“弄假成真”，真的分手了，丈母娘想要回房子，还能获得支持吗？近日，连云港市中级人民法院审结了一起借名买房案件，给想借名买房的人敲响了警钟。
基本案情
小雪和小建本是恩爱夫妻，两人有一个可爱的宝宝。某一天，小雪的母亲提出要在海州买一套学区房供外孙上学。小雪母亲咨询了开发商，只有名下无房的人购房才能享受首付30%的优惠，否则要支付60%的首付款。但家中除了小建，其他人名下均有房屋。为了享受首付优惠，家人商量后想出让小雪和小建“假离婚”真买房的下策。于是小雪和小建办理了离婚手续。之后，小雪小建一家三口共同居住在新房中，直至2014年6月小建因违法行为被限制人身自由。
2014年4月，小雪母亲执笔书写证明书一份，称只是借用小建名字买房，房款由小雪母亲支付，房屋归小雪母亲所有，小建对该证明书内容认可并签字确认。
自从小建被限制人身自由后，小雪和小建真的离婚了，但房屋产权已经登记在小建名下，房贷也是通过小建的银行卡偿还，小雪的母亲坐不住了，起诉到法院，要求把房屋过户到她名下。
审理和裁判
一审法院认为，小建在2013年和开发商订立房屋买卖合同，小雪母亲一年之后才书写了证明书，时间上不合理，而且小建只是概括的认可证明书的内容，也不合常理，所以双方并没有借名买房的合意。另一方面，小雪母亲没有充分证据证明首付款近30万元都是其支付，而且小雪母亲也没有证明2013年、2014年的贷款实际是其偿还。综合以上因素，一审法院判决驳回小雪母亲的诉讼请求。
连云港市中级人民法院二审另查明，2005年、2011年、2014年、2015年及2017年，小建因犯盗窃罪被法院判处有期徒刑。二审法院还查明，小建认可因限制人身自由被小雪发现，为挽回小雪才出具了2014年4月的证明书。二审认为，从证明书内容上看，小建认可借用自己名字买房的事实，也认可首付款及每月的贷款均是小雪母亲支付，该房屋应当归小雪母亲所有，在没有其他证据推翻的情况下，证明书的效力不能轻易否定，而且证明书是因小建被限制人身自由被发现为安抚小雪母女而形成，所以即使晚于购房合同一年也能合理解释。
从小建购买房屋前后的经济状况看，小建在购买涉案房屋前后及偿还贷款期间，多次因犯盗窃罪入狱服刑，期间无法通过劳动获取报酬以支付房款，因此，其不具备购房的经济能力。
从房款的支付情况看，虽然两人均称首付款是现金支付，但小雪母亲经营家庭旅馆，有稳定的营业收入，并举证了家庭旅馆物业费票据及本人2012年、2013年银行流水以证明，小建称从事水晶生意盈利，但未能初步举证证明。关于2013年、2014年偿还贷款的问题，小雪母亲举证2013年3月至2014年12月期间，每月4日左右通过现存方式向小建银行卡打入3800元或3900元（因ATM机无法存入50元），这与有证据证明的2015年、2016年偿还贷款习惯一致。而在此期间，小建于2014年6月被限制人身自由，后又因犯盗窃罪入狱服刑而限制人身自由，无法按时偿还贷款，小建也未抗辩由他人代为偿还，所以这段时间的贷款也应当认定为由小雪母亲偿还。
再从还款的细节看，2013年3月至2014年12月需要还款共计21期，存入现金的银行网点均是苍梧支行，小建称21期贷款均是本人偿还，但无法陈述银行网点在何处，明显与事实不符。综合以上因素，二审法院认为，小雪母亲与小建已经达成借用小建名字购买房屋的合意，且房屋的房款也是小雪母亲支付，双方已经构成了借名买房，在未违反强制性法律法规等情况下，应当认定为有效的协议，小雪母亲主张将房屋产权变更登记至其名下的诉讼请求也应当予以支持。
法官说法
根据《中华人民共和国民法典》第二百零八条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
借名人通过借名买房，将真实物权登记于出名人名下，并非为规避法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗，当物权登记与实际权利状况不符时，应以实际权利状况为依据认定事实的情形，故应认定借名人为房屋实际权利人，享有足以排除强制执行的民事权益。
法官提醒
为应对我国房地产市场多年来持续升温，国家及多地政府颁布了房屋限购政策以调控房价。受可观的投资回报驱动，有些人利用各种方式规避限购政策。2019年11月8日施行的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第三十一条规定，违反规章一般情况下不影响合同效力，但该规章的内容涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的，应当认定合同无效。因此，国家宏观政策属于公序良俗的范畴。炒房和投机性购房等行为导致居民住房问题得不到解决，金融泡沫风险增加，社会危害性强，因而订立的协议，违反了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》的相关精神，应当被认定为无效。
如果确实需要采用借名买房的形式购买房屋，借名人与出名人应当订立书面协议，确定房屋的实际出资人与权利人。实际出资人应当保留好出资的转账记录，出卖方出具的购房发票、收条及单据等相关证据，如日后产生争议，房屋的实际权利人可凭上述证据维护自身权利。
编辑 | 婧如
供稿 | 市中级人民法院民五庭吴雪莹
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原标题：《借名买房，还能要回来吗？》