4月15日上午，济南市委市政府召开新闻发布会，就5月1日起开始实施的《济南市物业管理条例》进行解读。
主持人：
中共济南市委宣传部新闻发布处处长王若峰
发布人：
济南市人大常委会法制工作室副主任张瑞
济南市政府副秘书长刘念成
济南市住房城乡建设局党组成员、副局长张恒志
济南市历下区龙洞街道办事处党工委书记、一级调研员解伟
5月1日起《济南市物业管理条例》施行
破解业主大会召开难有法可依
市人大常委会经过三次审议，历时近一年，将《条例》作为“发展全过程人民民主”和党史学习教育“我为群众办实事”的重点项目，全方位实行开门立法。从法规调研到审议通过再到获得批准，历时两年时间，体现了党委领导、人大主导、政府依托、群众参与的立法要求，充分吸收了实践经验和民众智慧，是“立法为民”理念的具体实践。
济南市人大常委会法制工作室副主任张瑞说，《条例》从实际存在的突出矛盾和问题抓起，内容上有六大方面的特点，分别对基础条件的保障作出规定、对业主大会召开难及业委会运行不规范问题进行破解、对规范物业服务作出规定、对物业使用与维护作出规定、对实行自行管理的方式作出规定、对政府加强监督管理和服务作出规定。
针对社会各方面普遍提出的业主大会成立难、重要事项无法作出决定的问题，《条例》从六个方面作出规定：一是街道办事处、镇人民政府确实担负起组织、指导的法定职责。只要达到召开首次业主大会会议条件的，不管业主是否申请，其都应当及时组建业主大会筹备组。二是有关单位必须提供业主名册。街道办事处、镇人民政府有权要求建设单位、前期物业服务人履行配合责任，提交业主名册；对拒不提交的行为，由市住房和城乡建设部门纳入信用等级评价体系。同时，街道办事处、镇人民政府有权向不动产登记机构查询业主名册，不动产登记机构应当及时提供。三是筹备组发动业主协助筹备工作。对业主人数比较多的，筹备组应当以幢（楼）、楼栋单元等为单位，组织业主推选业主代表（单元长）或者招募志愿者，协助筹备组开展工作。四是主管部门提供示范文本。市住房和城乡建设主管部门应当为业主大会成立提供业主管理规约、业主大会议事规则、选举办法等示范文本。五是对业主的界定、投票权的计算、表决规则、表决方式、计票监票、表决结果公示等程序作出详细规定，为实际工作提供遵循。六是对经两次筹备组织召开业主大会会议但未选举出业主委员会的情形，设立临时物业管理委员会，继续推动设立业主大会并选举产生业主委员会。
业主委员会作为全体业主实施物业管理的常设机构，其履职是否规范到位，对物业管理活动起着关键性作用。针对现实中业主委员会运行不规范、履职不到位导致侵害业主利益的问题，从街道办事处（镇人民政府）确定候选人名单、选举产生向主管部门备案、建立财务管理等工作制度、列举当选后禁止的行为、明确资格的终止程序等方面进行规范，提高业主委员会工作水平和质量，维护业主合法权益。
济南出新规破解物业“退出难”
明确新老物业交接程序
针对物业服务中纠纷较多的事项，强调了物业服务基本项目的内容，明确了物业服务人基本义务和禁止性规定。针对实践中物业服务信息公示不及时、不透明的突出问题，明确了物业服务人信息披露的具体项目，并要求物业服务人除在物业管理区域公示栏公示外，还要通过互联网方式告知业主。
针对群众反映强烈的物业费和物业服务质量问题，在国家实行前期物业管理制度的框架下，《条例》明确住宅前期物业服务合同执行政府指导价。同时，为尽早实现业主自行选择物业服务人的权利，体现业主意愿，《条例》中对前期物业合同的终止节点作出明示：建设单位与前期物业服务人订立的前期物业服务合同存续期间，业主大会或者业主依法共同决定选聘新物业服务人或者续聘前期物业服务人的，自新签订的物业服务合同生效之日起，前期物业服务合同终止。此时，业主、业主大会委托物业服务人提供什么服务、达到什么标准、收取多少物业费标准，在新签订的物业服务合同中进行约定。物业服务人应当按照合同约定提供服务，业主应当按照合同约定支付物业费，这是物业服务得以良性运转的基础。对于逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付，业主委员会可以公示未交费业主名单；拒不支付的，物业服务人可以依法申请仲裁或者提起诉讼。物业服务人因不履行合同约定的义务或者履行合同义务不符合约定的，依法承担相应的违约责任。
针对物业服务中群众反映的“进门难”问题，规定物业服务人不得采取中断供水、供电、供气、供热或者限制业主及其车辆出入等方式催收各类物业费。
针对物业服务人“退出难”问题，规定了物业服务人的退出程序，并明确了新老物业服务人和业主委员会的交接程序。
小区道路随便停车？
占用共有道路停车由业主共同决定
为规范业主以及物业使用人的行为，《条例》明确规定了业主应当履行的义务；为确保按照规划用途合理、安全使用物业，明确了物业管理区域内禁止实施的十四项行为。
针对车位场地使用费、广告经营收入、物业服务用房租金等公共收入管理不规范、信息不透明、业主利益屡屡被侵占的现象，为保障业主对公共收入的知情权和支配权，规定任何单位和个人未经业主依法共同决定同意，不得利用业主共有部分进行经营；规定公共收入单独列账、独立核算、定期公示；规定公共收入按照业主大会或者业主共同决定的用途进行使用。
针对住宅专项维修资金使用不规范、公示不及时等问题，对维修资金的首期交存、专项用途、管理公示等作出规定，明确主管部门代行管理的，应当随时接受业主查询；业主大会自行管理的，业主委员会应当每年向业主发送对账单。
针对小区停车难、停车乱等问题，明确规划配建的车位应首先满足业主需要，优先投入使用；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车的，由业主共同决定。
针对业主日常生活中存在的专业经营单位维修责任划分问题，规定供水、供电、供气等专业经营设施设备及相关管线移交相关专业经营单位后，由相关专业单位进行维修更新养护。
业委会越权行使业主大会职权，
街道办事处将责令限期改正或撤销其决定
现实生活中，个别业主委员会因为运行不规范，造成业主有意见。如何规范业主委员会的依法运行呢？历下区龙洞街道办事处党工委书记、一级调研员解伟认为，通过把好选人用人关、加强对业主委员会的指导和培训、监督来解决。
解伟说，业主委员会本身不能就业主共同决定事项作出决定，应当按照业主大会的决议或者业主的共同决定去执行，但在实际工作中确实存在个别业主委员会运作不规范的问题。根据《济南市物业管理条例》的有关规定，赋予了街道办事处、镇人民政府负责组织、指导辖区业主大会成立和业主委员会选举、换届工作，应当切实履行好组织者和指导者的作用，把好业主委员会候选人名单关口，从源头上将热心公益、责任心强、具有较强公信力和组织能力、模范遵守法律法规和管理规约的业主吸收到业主委员会成员中来。再就是，通过指导和培训，让业主委员会及其成员熟知业主委员会基本职责和应当履行的基本义务，避免业主委员会及其成员因不熟悉《条例》规定和能力不足导致运作不规范。
业主委员会是业主依法选举产生的，是业主大会的执行机构，向业主大会负责，定期向业主大会或者全体业主报告，接受业主大会以及业主的监督。《条例》还对业主委员会信息公开、印章使用管理、业主公共资金管理、财务管理、会议召开及资料保存管理等方面作了详细的规定。对业主大会、业主委员会决定违反法律、法规等规定的，街道办事处要及时责令限期改正或撤销其决定，并向全体业主公告。对业主委员会越权行使业主大会职权或者不执行业主大会决定，未按照议事规则规定组织召开业主大会会议，挪用、侵占住宅专项维修资金、业主公共收入，未依法公示物业管理信息，伪造业主签名、弄虚作假等侵害业主合法权益的行为加强监督，对拒不改正造成严重后果的，街道办事处要提议终止业主委员会全体成员资格并启动提前换届改选；对涉嫌违法的，要配合相关部门依法作出处理。
原标题：《济南市将如何实施物业管理条例？这场发布会为您解读》