小区业主装修违反了业主公约，物业公司采取断电措施，这是正当的管理手段还是侵权行为？当业主有违约违规甚至违法行为时，物业公司如何履行职责才是正当途径？

钟某、黄某是台山某小区内楼房的业主。2018年12月，钟某、黄某签署《业主公约》，承诺自愿遵守以下公约义务：阳台不得安装防盗网，不得用玻璃窗封闭阳台，不得在窗户玻璃外安装防盗网；违章装饰装修与施工处理：（1）违章装饰装修可单项或同时给予下列各项处理：责令停工；责令恢复原状；暂扣或没收工具；暂停水、电供应；赔偿经济损失。同日，钟某、黄某与物业公司签订《江门市前期物业服务协议》，约定：使用物业，不得有以下行为：……（4）破坏或者擅自改变房屋外观；物业公司可采取规劝、制止、报告有关行政主管部门、停水、停电等必要措施，制止物业使用人违反临时管理规约和物业管理制度的行为。

2019年5月，钟某与物业公司签订《房屋装饰装修管理服务协议》，约定：物业公司在履行管理职责时有权采取下列措施，钟某不得拒绝或阻碍：采取停水、断电、没收工具等措施，以制止违规行为继续进行；住宅装修时的禁止行为有：封闭阳台或改变其使用功能，阳台、门窗外侧不准违规擅自安装防盗网；禁止阳台安装防盗网、门、窗等。

2020年5月，钟某、黄某对房屋进行装修时，将主阳台加装铝合金窗并封玻璃。2021年6月，物业公司向钟某、黄某发出《装修违规通知书》，告知其施工行为已违反了《房屋装饰装修管理服务协议》，要求其停止违规装修行为，并于7月4日前完成整改，否则进行停电处理。因钟某、黄某并未作出整改，物业公司于2021年7月期间停止对涉案房屋的供电。

钟某、黄某于2021年8月向台山市人民法院起诉，请求法院判令物业公司停止侵权，恢复用电。台山市人民法院于2021年11月依法判决支持了钟某、黄某诉讼请求。

法院判决理由

法院审理认为，钟某、黄某与物业公司签订了《房屋装饰装修管理服务协议》，则应当按照该协议的约定对房屋进行装修。现钟某、黄某擅自将主阳台加装铝合金窗并封玻璃，已违反《房屋装饰装修管理服务协议》，属于违约行为。

物业公司根据该协议的约定，对涉案房屋采取断电措施。对此，法院认为，钟某、黄某与供电部门存在用电服务合同关系，其使用电力是基于用电合同关系而享有的权利，应受法律保护。只有当用电户出现违法用电等行为时，供电部门才有权对用电户实施断电措施，即对用电户有权实施断电行为的主体只有供电部门。物业公司不是供电部门，其无权擅自停止对业主日常生活至关重要的用电供应。

《房屋装饰装修管理服务协议》中约定物业公司可对钟某、黄某采取断电措施，因该协议为格式合同，物业公司通过约定上述条款排除钟某、黄某的用电权利，依法应认定为无效条款。为此，钟某、黄某诉求物业公司停止侵害，并恢复对涉案房屋的用电措施，理据充足，法院依法予以支持。

什么是格式条款？

《中华人民共和国民法典》第496条第一款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”本案中，《房屋装饰装修管理服务协议》确实约定了物业公司在履行管理职责时有权采取停水、断电、没收工具等措施，以制止违规行为继续进行，但该约定符合民法典第496条第一款的规定，应认定为格式条款。

格式条款在哪些情形下无效呢？

《中华人民共和国民法典》第497条规定：“有下列情形之一的，该格式条款无效：（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。”本案中，钟某、黄某使用电力的权利是基于其与供电部门之间的用电合同关系而享有的权利，应受法律保护。而《房屋装饰装修管理服务协议》中关于物业公司可以采取停电措施的条款排除了钟某、黄某使用电力的权利，当属无效条款。

若业主出现违反物业服务合同或者法律法规、管理规约，实施妨碍物业服务与管理行为时，物业公司可以采取哪些措施呢？

一方面，物业公司可向相关职能部门报告，要求相关职能部门依法处理；另一方面，物业公司可向人民法院提起诉讼，要求业主恢复原状、停止侵害、排除妨碍。

文：吴超文

原标题：《民法典你我他｜小区业主装修违约 物业公司断电制止违规行为合法吗？》