随着城镇化建设的快速推进，农村人口加速流向城市，房屋买卖也不再局限于本村集体内，跨村、跨区域，甚至许多城市居民购买农村房屋的行为也呈逐年上升趋势，以及大批城郊的农村房屋被拆迁或面临拆迁，在巨大的拆迁利益的诱惑下，部分农村房屋的出卖人深感自身利息受损，不惜将房屋购买者诉至公堂，主张当初签订的房屋买卖合同无效，请求购买者腾退房屋或返还拆迁利益。

针对农村房屋买卖，因法律规定赋予农村宅基地的特殊权利，且该权利与宅基地使用者的集体经济组织身份息息相关，加之宅基地上附属房屋的一体性，例如卖方为农村集体经济组织成员，买方并非同一集体经济组织成员，排除一些特殊情况（涉案宅基地性质发生变化、买方户口身份发生变化、涉案房屋经多方流转后回归同一集体经济组织成员手中等事实发生重大变化以及历史遗留问题等情形），双方之间签订的农村买卖合同应属无效。

根据法律规定，合同无效后，“行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”。

司法实践中，农村房屋买卖合同的双方当事人，一般对于农村房屋买卖合同无效该一焦点并无较多争议，对于合同无效后财产返还即买方应返还涉案房屋、卖方应返还涉案房屋的购房款亦无争议。合同双方产生争议的事项一般是合同无效后双方当事人的过错程度与损失赔偿责任的认定。

一、双方过错程度及双方责任承担

在审判实务中，由于双方的过错程度难以确定，通常情况认定买方与卖方的过错程度是各自一半，或者卖方因其农村集体经济组织成员的身份、未尽到合理审查义务、买卖涉案房屋多年后又主张合同无效有悖诚实信用原则而错加一等。但是，纠纷产生的根源，无论是出售方反悔还是购买方反悔，在衡量过错责任时也应当予以考虑，即反悔一方应分担多一点的过错责任，而不能简单地认为过错责任对半承担，这也符合诚实信用原则的要义。

二、涉案房屋与涉案房屋购房款利益损失，即买方购房款的利息损失以及卖方涉案房屋使用费或者租金损失

基于当事人双方在订立合同之初，并未认识到合同归于无效的结果，要坚持损益相抵原则和衡平规则，一般认定合同双方之间的该损失可以互相抵销或者各自承担对方一半的损失责任或者因均有过错而均不予支持。

三、买方信赖利益的损失

此处信赖利益的损失，与前述双方过错程度认定存在一定关联。司法实践中法院的判决一般是综合考虑买卖双方过错程度、卖方损失情况、房屋现状与市场价格以及同类房屋拆迁或置换利益等因素，以认定卖方应当赔偿买方的信赖利益损失。信赖利益的损失可包括间接损失的主张，具体到农村房屋买卖合同中，则指购买农村房屋的合同无效必然导致买受人丧失与其他人另订合同的机会，结果是买受人无法享有因房屋价格上涨而带来的增值利益。现在，这一主张基本被司法实务所肯定，信赖利益损失，该损失即该涉案房屋高额的地价征收补偿。

四、添附物的处理

购房者大多会对所购房屋重新装修或翻新重建，对此应作为善意添附。故合同被确认无效后，所作之添附应视为经出卖人（房屋所有劝人）同意，适用善意添附的规定，在房屋归属不动产所有人后，另一方当事人可依不当得利要求不动产所有人赔偿损失。

结语

综上所述，集体经济组织成员对于农村宅基地的出卖、出租或赠与等流转方式应当遵循相关法律规定，如有任何疑问可以咨询村民委员会与镇政府相关部门等专业人士后再进行农村宅基地的流转手续，避免出现违反法律规定而导致利益受损且得不偿失的局面。

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原标题：《坚持法律人的深度思——《农村房屋买卖合同无效 浅析处理规则》》