原创 杨霄 大河财立方
大河财立方《极刻》第650期
大河财立方《极刻》团队
记者 杨霄 吴海舒 文
吴海舒 摄影 王琳琳 剪辑
12月24日，郑州CITY·大融城购物中心（以下简称大融城）开业，这是大融城入豫首店。尽管迎来年末新一轮寒潮，但郑州消费者热情不减，给足了这个初来者面子。
过往8个月，这家新店迅速完成组装，点亮了在二七商圈“熄灯”4年的汇龙城。
大融城究竟为何而来？这条入场的“鲇鱼”，能否一扫二七商圈商业投资的萎靡态势，催化更多年轻消费者找回“逛二七”的兴趣？
大融城河南首店开业
金融鳄光大安石浮出水面
大融城河南首店开业，撞上了坏天气，却也见证了郑州消费者对“逛新店”的渴望和热情。
大融城位于二七商圈腹地，也就是郑州市民熟知的汇龙城。据了解，该商场定位于青年群体，引入60家新品牌到郑州开设首店，并拿出了近乎一半面积去做年轻客层的体验消费。这包括室内篮球馆、高端美妆零售集合店、剧本杀馆以及多家酒吧和KTV，欲打造潮玩体验青年阵地和夜生活社交场。
大融城是近年新崛起的国内商业品牌，该品牌隶属光大控股在中国的房地产投资和资管平台——光大安石。据了解，该品牌当前在国内已开业及筹备中商业项目21个，郑州项目即是其一。
与传统商企不同，光大安石是一家跨境不动产资产管理公司，也是国内地产业知名的私募股权基金。它有三条业务线：资产-股权收购，资产运营管理，资产证券化。
在郑州大融城项目上，光大安石已在实施的是资产运营管理，谋划实施的是资产证券化。它的核心目标是盘活汇龙城，从消费端、金融端双线获利。
先看资产运营管理业务，上海城市发展集团有限公司（以下简称上海城市发展）作为“房东”，将大融城请进了汇龙城，其提供物业资源，光大安石输出商管团队、大融城品牌，二者商定经营利润分配即可。这与万达商管服务轻资产输出模式近似。
但这，只是第一步。
光大安石官网显示，依托母公司光大控股及光大集团，其拥有雄厚的金融背景及资源，矗立于国内不动产金融及资本市场前沿，可主导Pre-ABS、ABS、类REITs的发行。同时，对优质零售物业运营提升，并获得稳定现金流后，光大安石在交易端主导与监管机构沟通发行，并在资金端引入大型金融机构投资者，深度整合并打通“募、投、管、退”全产业链，实现优质零售资产证券化。
这是光大安石输出资产证券化服务的优势所在。
众所周知，投建或收购一宗十万平方米大型商用物业，地产商或投资方要扛住少则数十亿元、多则数百亿元资金压力，而投资回收途径多由商用物业租赁实现。这种长线投资面临诸多挑战，比如租客出现问题，导致欠租等。
光大安石能给“房东”带来的，不只是光鲜的商业品牌，还要帮“房东”把物业资产经营盘活。待商业项目有了好生意，租金收益蒸蒸日上时，伺机把“商用物业资产预期现金流收益”包装为金融产品，在金融市场找到对应的档口卖掉。
再看上海城市发展，2017年百盛闭店后，其所持有的汇龙城一直处于空租状态。业界传闻，上海城市发展于2005年向汇龙城投资数亿元，而今又在该物业硬体改造上投入不菲。上海城市发展本不是零售业出身，也是地产投资玩家。如今，其在汇龙城身上投入大于产出，财务成本必面临挑战。此时此刻，它最惦记的事儿无疑是回笼资金。
该找谁解决？答：光大安石，利用“商用物业资产预期现金流收益”这一手段，为汇龙城物业投资实现融资变现。
但这有一个重要前提，大融城不但要活着而且要活得好。否则，能不能把金融产品做得出来、卖得掉，就是问题。
帮上海城市发展实现融资变现，光大安石怎么赚钱？
有业内人士称，这要看双方在具体金融项目的规划与谈判。但毋庸置疑，相比大融城身上每年所获商管服务佣金，光大安石当然更青睐金融服务收益。
“大乐城”更名“大融城”背后
光大安石扮演“急救车”
大融城入郑，对郑州百姓不是新闻。
今年4月，一则“I Go·大乐城将更名为郑州City·大融城”的消息见诸报端，引起了郑州百姓、商界对汇龙城物业再变局的关注。
一栋大型商用物业更名，绝非小事儿。但过往20年，在郑州人对汇龙城物业更换“商号”压根就没觉得“算个事儿”。
2002年，正值中国加入WTO初始，国内零售业全面开放正当时，大型购物中心在国内商业领域相当前卫。当年，就在郑州二七商圈，在市中心的交通要冲，诞生了首个10万平方米的综合商业体，这就是由郑州中诚置业在2000年投建的汇龙城。
当年的汇龙城不但体量超群，且签约进驻了河南首个“洋超市”普尔斯玛特，带给了郑州人足够好奇，这也是郑州“二次商战”（1998～2005）知名引爆点之一。
2002年至2005年，汇龙城主力百货店的店招，似乎没能让郑州人记住过：三禾百货、汇龙城购物中心、元旦·百盛等。至2005年，汇龙城业主方终于“请”到了它心意久盼的“房客”马来西亚百盛，此后，百盛郑州汇龙城店在该宗物业持续经营了12年。
另需说明的是，2005年前，汇龙城物业所有权曾多次易手。直至2005年10月，上海城市发展完成对汇龙城全部收购，对其更名为“郑州CITY城市广场”。
公开资料显示，上海城市发展主营业务线是“旧改项目”的投资、并购、改造和运营。早年间，其创始人王张兴曾列席胡润富豪榜，其投资代表作有北京璞邸酒店、郑州CITY城市广场（汇龙城）、重庆CITY城市广场、上海世界贸易大厦、上海家饰佳建材商城等。
2017年，百盛闭店、全面撤出河南，给“房东”上海城市发展带来了焦虑。不然，它不会急于对汇龙城求售。业界曾有传闻，连同二七商圈的竞对都接过它的“请帖”。
另有消息人士透露，光大安石和大融城的出场时间，本可在百盛闭店后衔接。但过往数年，上海城市发展与光大安石就合作方式、价码磋商多轮，直到今年4月才完成签约。
2017年至2019年是汇龙城的“空窗期”，上海城市发展面临物业卖不掉、租不出的窘迫，只能硬着头皮自个儿干了，这就是2019年筹建I Go·大乐城的前因。虽说商业地产投资与零售经营“隔山”，但上海城市发展可没少从零售业界请高手“救场”。
一茬茬后浪接前浪，谁也没把汇龙城硬体改造“过坎”、投资人需求“忽左忽右”等复杂问题妥当解决。
如今再看这场故事，光大安石像不像是上海城市发展叫来的“救护车”？
多路资本再战二七商圈
能否促成河南“第一商圈”实至名归
新开业的大融城，给郑州商界带来了振奋和惊讶。
业界的振奋是什么？
大河报·大河财立方记者发现，对当下大融城的开业，二七商圈的同业竞对纷纷给出了好评。如某省内知名企业百货事业部负责人称，今年的郑州遭遇水灾、疫情轮袭，不少计划中的商业项目都发生了“跳票”。“能在年内顺利开业的商企新店，都值得致敬。”
业界的惊讶又是什么？
如大融城一负责人介绍，该团队4月份才接手项目，筹备工期仅8个月。填满10万平方米的汇龙城，至少需要260家商户，从招商到布店装修的实际施工期仅70天。当前，该店进驻品牌的签约率达到了98%，品牌开业率达到了95%。
仅凭上述数据，足见大融城商管团队的招商效率和行业号召力。更何况，当下的郑州二七商圈，太需要一条大个头的鲇鱼了。
过往5年，郑州二七商圈发生多起闭店事件，导致它在消费者心中的首位度滑至历史低点，这是不争的事实。其中原因多样，比如网购冲击，主城区交通拥堵与“大修”，花园路、高铁站、高新区、桐柏路等新商圈崛起与客源“截流”等。
但客观来看，二七商圈内的商企缺失迭代升级、错位竞争的自驱力，这才是导致消费者对其食之无味的根源。在此背景下，各家商企却仍坚持粗暴的规模战、价格战，只能是“零和游戏”。百盛、北京华联、大商等纷纷撤场，即是清晰佐证。
大融城此时就是条鲇鱼。不管它能否让郑州百姓眼前一亮，是否能在二七商圈站稳脚跟，但至少，它在当下让汇龙城重新亮灯，为郑州市民心中扫去一块儿陈年“心霾”。
大河财立方获悉，原北京华联郑州二七店所在商用物业Capital Mall Erqi（曾名为亚细亚五彩购物广场），在去年夏天被丹尼斯以8.5亿元从凯德商用手中完成收购。有消息称，近期，丹尼斯已对该宗物业设计出升级方案，或通过重建扩大单体物业规模，打造一座年轻时尚的购物中心。
此外，主打90后客群的新田360郑州太康路店，自2月开业以来一直在校准定位、调整业务线；亚细亚·卓悦城虽一再延迟开业，却保持着蓄势待发的姿态；传闻中的京东电器超级体验店，其选址团队在二七商圈时有浮现；还有已开建的华润·万象城2期，占地约60亩，拟投规模预计在30亿元，这让未来商圈内的华润与丹尼斯大PK留下了足够的想象空间
上述种种投资动向，显现了二七商圈的新一轮发展运势。无论是在场选手、还是候场选手，众商家心中都很明白，消费赛场绝不是竞对越少越好，而是二七商圈“去过剩产能”后，能洞开一个高质量竞争新周期。只有如此，才能吸引消费者重回二七，二七商圈才能重归河南消费市场“C位”。
编辑丨丁新湍
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原标题：《大融城河南首店开业，为郑州二七商圈投下泡腾片 | 极刻》