开发商逾期交房的情形下能否以损失违约金为代价诉请解除合同？

在前些年房价大涨的背景之下，许多开发商和二手房出售方意图通过支付违约金为代价解除已签订的合同，从而产生法律纠纷。笔者在中国裁判文书网输入“房屋买卖”、“违约”、“解除合同”等关键字，发现过去六年仅宁波中院管辖范围内的案件数量就达到了600件，其中超过六成案件为卖方（开发商、二手房房东）诉请解除房屋买卖合同。

【法律问题】

商品房因开发商原因逾期数年未能交付，尚无法明确交付日期。开发商为此向购房者已支付购房款近50%的违约金，并要求解除《商品房买卖合同》，作为守约方的购房者不同意解除，要求继续履行。违约方是否拥有合同解除权？涉案合同能否解除？

【案例分析】

案情

原告（上诉人）：某房地产开发公司

被告（被上诉人）：陈某某

2013年12月26日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定由被告购买原告开发的别墅，房屋总价款3601002元，并约定原告应于2015年6月30日前交付符合各项商品房交付条件的房屋。被告依约全款支付房款。但原告未能按约交付房屋，更未按约办理房屋产证。

2016年11月30日，原告向被告发送回函一份，载明“因我司未能在合同约定的期限内交房，贵方买受人多次向我司提出要求交房，期间我司也告知无法按约定及贵方要求期限交房。按合同约定，贵方有权行使解除权”。“另，提请贵方注意的是：我司因项目经营需要，拟对上述买受人购房所在地块进行规划变更，按照目前进度来看，在二年时间内不可能完成所有工期。”

此前，被告曾三次起诉原告，要求原告支付逾期交房和逾期办证的违约金。法院均予以支持。截至本案起诉前，原告已向被告支付违约金金额超过房款的近50%。现原告起诉要求解除涉案《商品房买卖合同》。

判决

本案一、二审的争议焦点均集中在“违约方是否享有合同解除权”的问题上。对此：

一审法院认为原告对其解除合同的主张亦无提供任何证据，且也不符合约定解除条件或法定解除条件，故对其解除合同的主张仍不予支持。

二审法院根据《中华人民共和国民法典》第五百八十条的规定，认为双方签订的商品房买卖合同事实上存在履行不能的情形，且若继续履行合同，原审原告为此支付的违约金总额必将继续扩大，导致履行费用过高，而原审被告仍无法取得涉案房屋，合同目的因此也不能实现，可见双方均因合同的履行而受不利影响，更何况双方签订的商品房买卖合同项下的标的不适于强制履行，因此原审原告要求解除其与原审被告签订的商品房买卖合同的上诉请求理由正当，应予支持。但双方签订的商品房买卖合同导致解除的原因在于原审原告自身，本案案件受理费应由原审原告自行承担。

【律师简评】

一般情况下，合同解除权应当由守约方行使，违约方无权行使。所以当《民法典（草案）》（送审稿）增加第五百八十条第二款时，有学者认为这是“突然袭击的条款”和“一个危险的信号”。《民法典》最终确立该条款，一定意义上赋予违约方以解除权。如此规定的主要原因在于应对合同履行中存在的“合同僵局”等特定情形。具体而言，在违约方符合《民法典》五百八十条第一款的规定已经不能履行的情况下，违约方虽可以依据第一款规定对抗守约方要求实际履行的主张，但合同关系仍然存在。而守约方又不行使合同解除权，违约方想行使合同解除权却没有法律依据，导致合同僵局。在此情形下，上述第二款赋予违约方的合同解除权，有利于打破合同僵局，实现实质正义。对于不能履行的交易，以鼓励交易的名义强制履行，违背了鼓励交易的真义。但鉴于理论界对于违约方享有合同解除权争议较大，立法机关采用了目前第二款这种替代性说法。

上述案例中二审法院认为双方签订的商品房买卖合同事实上存在履行不能的情形，若继续履行合同，房产公司为此支付的违约金总额必将继续扩大，导致履行费用过高，而购房者最终仍无法取得涉案房屋。因合同的继续履行将导致双方均受不利影响，故二审法院作出支持开发商解除合同的判决，打破了涉案合同履行的僵局。

【法条链接】

《民法典》第五百八十条：

当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：

（一）法律上或者事实上不能履行；

（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

（三）债权人在合理期限内未请求履行。