【石法视界】浅析商品房买卖合同纠纷

近年来,随着S县经济、社会快速发展,因城市建设需要,随着城区拆迁改造工程推进,以及住房需求量的增大,房地产市场也蓬勃发展起来,商品房开发销售过程中产生的纠纷逐渐增加,从而导致法院受理商品房买卖合同纠纷案件也大幅上升,现结合我院受理的商品房买卖合同纠纷案件情况进行浅析。

一、商品房买卖合同纠纷案件情况与特点

(一)案件受理情况

S县城近两年因城市建设,房地产开发项目增多,商品房销售承热卖趋势,而随着各小区的建成交付,因买卖纠纷而引发的诉讼也大量涌入法院。石棉法院近五年来共受理涉房屋买卖合同纠纷案件764件,2017年受理涉房屋买卖合同纠纷206件,其中涉“滨江新天地”小区房屋销售合同纠纷案件195件,2018年受理涉房屋买卖合同纠纷9件,2019年受理涉房屋买卖合同纠纷11件,2020年受理涉房屋买卖合同纠纷8件,2021年受理涉房屋买卖合同纠纷513件,其中涉“春天国际”小区房屋销售合同纠纷案件134件,涉“两江国际”小区房屋销售合同纠纷案件371件。

(二)诉讼人数较多,且多为群体诉讼

商品房的开发是为建设人口聚集居住区,涉及主体呈集中性,数量大,卖方的违约,往往会引发群体性诉讼的情形。并且,在部分购房者在提起诉讼后,任有大量购房者对案件审理情况处于观望状态,案件审理结果涉及一批潜在诉讼案件,有利的诉讼结果又会产生一批新的诉讼。

(三)诉讼请求多样化

商品房买卖合同纠纷案件诉讼请求主要集中在要求支付延期交房违约金,房屋质量问题请求赔偿,面积差价补缴,实际交房与购房合同约定存在差异等,其中,因商品房买卖多为预售,开发商逾期交房而引发的纠纷占比较大。

(四)起诉主体具有偏向性,多为买方

从已受理的案件当事人来看,商品房买卖纠纷案件多为卖方违约引起,原告为购房者的案件占总案件数的92.7%;仅有少部分案件起诉主体为开发商,多因实际交房面积比合同约定面积大,要求补缴购房款,此类案件占商品房销售合同纠纷的7.3%。

(五)案件审理难度大,涉及面广

因受疫情影响,开发商疫情期间无法开工导致延期交房,但因各地疫情情况不同,对停工期间无具体规定,从而导致开发商与购房者对逾期交房期限产生争议较大,也为法院审理案件增大了难度。

(六)涉及人数多,存在群体性上访隐患

商品房买卖合同纠纷多为群体性诉讼,纠纷处理结果如不能达到购房人预期效果,极易引发群体性矛盾,从而产生集体上访、闹访事件,存在较大治安风险。

二、商品房买卖合同纠纷案件引发原因

(一)缺乏诚信意识

一些开发商为最求利润最大化,违规进行商品房开发与销售,在售房时夸大宣传,造成承诺不实或承诺无法兑现导致其无法履约交付不能。比如开发商因资金不到位、疫情、管网建设不及时等原因导致无法按期交房,买受人诉讼要求开发商支付逾期交房违约金;房屋配套设施与合同约定不符,导致买受人诉讼要求开发商履行合同、承担违约责任或赔偿责任。

(二)对利益的追逐导致案件凭发

房地产市场投资大、收益高,开发商为了追求利润的最大化,不严格按照法律规定经营,违背社会诚信、欺瞒消费者,甚至降低施工标准,以节省成本换取利益,导致商品房质量难以保证,从而引发纠纷。

(三)买卖双方地位不平等

商品房的开发买卖存在特殊性,双方当事人存在资源和信息不对称问题,再加上商品房的热销,开发商与购房人权利义务不对等,极易导致商品房买卖中出现“霸王条约”,而买受方受广告引导或对合同片面理解,期望值不能达到时,极易引发诉讼。

(四)购房人对合同条款缺乏准确的理解和判断

商品房买卖合同涉及条款较多,内容较复杂,而购房人对相关法律、法规缺乏了解,在阅读合同时对部分条款认知模糊,甚至有购房人未认真阅读合同条款,仅经过销售人员的介绍、口头承诺、简单的咨询便签订合同,为引发纠纷埋下隐患。

(五)监督机制不完善,相关部门对开发商资质审查不严

房地产企业运作环节的监督机制不完善,房地产开发涉及部门及程序较多,而个别行政部门对房地产开发企业的资质审查不严,导致房地产市场的乱象频发,对企业违规操作欠缺有力的监管和处罚,使监督检查留于表面、走过场,从而使房地产开发商肆意妄为,导致购房人利益频频受损。

三、意见和建议

(一)房地产销售方应增强诚信意识

房地产开发商应加强自身约束,提高企业诚信度,在商品房开发与销售中严格按照国家相关行政规定和法律规定,切实提高企业管理。建设标准,保证售房质量,规范自身市场行为,从根本上减少纠纷产生。

(二)政府应加强对房地产市场的监督力度

在房地产开发具有较大的利润空间下,政府应严格把控房地产开发市场的准入门槛,从企业规模、技术、资金等方面严格审查房地产开发商的资质,杜绝不具备相关资质及资金实力不够的企业进入房地产开发市场。相关部门应规范和加强房地产建筑行业和销售市场的管理,在确保商品房质量和安全把控的同时,加大对开发商不诚信经营、夸大宣传、哄抬价格等不规范行为的处罚力度,强化竣工验收制度,保障商品房交付质量。

(三)购房人应提高自我保护意识和法律意识

购房人要正确理解广告与合同的区别,在签订购房合同前,因加强对相关法律、法规、政策的了解,仔细阅读和理解购房合同中的条款,避免自身权益受到侵害。

编辑排版:王峻霞

校 对:王峻霞

核 稿:羊孝美

签 发:廖 嘉

原标题:《【石法视界】浅析商品房买卖合同纠纷》