11月23日，上海市政府举行新闻发布会，副市长汤志平在发布会上介绍了《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》（下称《实施意见》）相关情况。
记者通过发布会了解到，“十四五”期间，上海计划新增建设筹措保障性租赁住房47万套（间）以上，达到同期新增住房供应总量的40%以上；到“十四五”末，全市将累计建设筹措保障性租赁住房60万套（间）以上，其中40万套（间）左右形成供应，较大程度上缓解新市民、青年人的住房困难。
同时，按照今明两年多做快做的总体安排，2021-2022年计划建设筹措保障性租赁住房24万套（间），完成“十四五”目标总量的一半以上。
此外，上海作出决定：五大新城轨道交通站点600米范围内，新建住宅以保障性租赁房为主。经初步排摸，至2025年，五个新城轨道交通站点600米范围内规划可建设筹措保障性租赁住房约4.4万套，占新城“十四五”保障性租赁住房比重约40%。
以需求为导向
《实施意见》聚焦新市民、青年人的租赁需求堵点、痛点和难点，精准设计上海保障性租赁住房基础制度。公租房、单位租赁房、享受政策支持的各类租赁住房中符合条件的房源，统一纳入保障性租赁住房管理。
一是准入广覆盖。申请对象不限户籍、不设收入线。基本准入条件为，在本市合法就业且住房困难。其中，合法就业以劳动合同等为依据；住房困难的面积标准，原则上按照家庭在本市一定区域范围内人均住房建筑面积低于15平方米确定。
在申请流程上，申请入住的对象通过单位或由本人直接向保障性租赁住房出租方提出申请，由出租方进行审核，其中在本市的住房情况由住房保障机构按规定予以核查；通过审核后，方可签订租赁合同。
二是租期更稳定。租赁合同期限原则上不少于1年、不超过3年，鼓励出租单位与承租人签订2年、3年期的租赁合同；合同到期后，入住对象仍符合准入条件的，可继续租住。除公租房外，其他保障性租赁住房不设最长租赁年限；保障对象在本市购房或离开本市等不再符合准入条件的，房源退出，周转使用。
三是租金可负担。面向社会供应的项目，初次定价在同地段、同品质市场租赁住房租金的九折以下，后续调价时，年涨幅最高不超过5%；面向本园区、本单位、本系统职工定向供应的租赁住房项目，租金可进一步降低。住建（房管）部门建立市场租金监测机制，加强对项目初次定价和调价的统筹指导，稳定租赁价格。
“政府对保障性租赁住房租赁价格的管控主要包括初次定价和动态调价两个环节。初次定价环节，市、区房管部门加强市场租赁住房租金水平的监测，对出租单位制定的租赁价格是否处在同地段同品质市场租赁住房租金的九折以下进行监管。动态调价环节，目前计划保障性租赁住房租金的年涨幅最高不得超过5%。” 汤志平补充道，“这一幅度略低于职工工资和居民收入的增长水平，同时能够覆盖出租单位的贷款利息等财务成本，兼顾了租户可负担和企业可持续两方面因素。总体来看，只要控制好涨幅，保障性租赁住房的租金稳定性将会随着时间推移逐步显现，承租对象也能够对未来租房支出形成合理、稳定的预期，更加安心地租房居住。”
四是户型“小而美”。以建筑面积不超过70平方米的小户型为主；根据新市民、青年人需求特点，精心设计户型，高标准配置公共空间和配套设施，打造“小户型、全功能、悦生活”的保障性租赁住房。
多主体供给
保障性租赁住房实行多主体供给、多渠道保障。为引导各类主体积极参与保障性租赁住房建设，实现可持续经营，《实施意见》明确了15项支持政策，其中落实国家支持政策12项，本市增加支持政策3项。
规划土地方面，全面落实国家明确的5种建设渠道。一是支持利用集体经营性建设用地建设。
二是支持利用企事业单位自有闲置土地建设，允许土地用途变更为居住用地，但不补缴土地价款，原划拨的土地可继续保留划拨方式。
三是支持利用企事业单位非居住存量房屋改建，允许不变更土地用途、不补缴土地价款。
四是支持产业园区中产业类项目按照不超过15%用地面积配建，并鼓励将各项目的配建比例集中起来统一建设。
五是供应居住用地新建、配建。
数据显示，“十三五”以来，本市已供应150余幅租赁住房用地。在这些土地上建设的约1000万平方米、近20万套租赁住房，符合条件的，统一纳入保障性租赁住房。
今后，利用新出让租赁住房用地建设的租赁住房，以及新建商品住房项目中按不低于15%的比例配建的租赁住房，主要用作保障性租赁住房。鼓励各区统筹，在轨道交通站点周边（600米内）等交通便利区域集中配建。
税费方面，加快落实国家明确的4项支持政策，大幅降低保障性租赁住房的建设和运营成本。一是用好中央财政奖补资金支持保障性租赁住房建设；二是免收城市基础设施配套费；三是对符合条件的出租住房，减按1.5%征收增值税、减按4%征收房产税；四是非居住用地上新建、改建的保障性租赁住房，水、电、气价格执行民用标准。
金融方面，落实长期贷款、发行债券和发行基础设施不动产投资信托基金（REITs）等3项国家支持政策，拓宽融资渠道，解决保障性租赁住房持有经营期间中长期融资难题。
此外，本市增加3项支持政策。
一是支持引导中央在沪企业，市、区国企和机关、事业单位，在符合规划前提下，通过多种方式建设供应保障性租赁住房，对参与保障性租赁住房建设的国企，有针对性地优化考核评价机制，进一步发挥好国企的主力军作用。
二是落实保障性租赁住房承租家庭的未成年子女就地享受义务教育等基本公共服务。
三是将保障性租赁住房全面纳入城市网格化管理、社区管理服务和物业服务范围。
出租信息将统一发布
据悉，上海正在抓紧建设和完善全市统一的住房租赁的服务平台，开发“我要租房”的应用场景，保障性租赁住房出租信息将通过平台统一发布。
“这个平台不仅仅有保障性租赁住房出租信息，还有各类租赁住房的出租信息，能够为广大市民为新市民、青年人提供更加便捷的一站式租房服务。” 王桢透露。
此外，据上海市住房城乡建设管理委主任姚凯介绍，自2020年以来，本市积极推进公租房拆套合租和宿舍型房源供应，提供一张床、一间房形态的公租房，满足环卫、快递等公共服务行业一线职工就近住宿需求。
准入条件上，建立“绿色通道”，允许先入住、后补居住证。租赁价格方面，一张床的租金控制在每月500至800元左右。截至目前，累计供应床位8000余张。
姚凯透露，“下一步，上海将继续做好公租房拆套合租和宿舍型房源供应工作，同时加大力度提供宿舍型保障性租赁住房。近期我们正在抓紧制定非居住房屋改建保障性租赁住房的政策细则，计划在年底前出台。这项政策将为盘活存量非居住房屋资源，改建宿舍型保障性租赁住房提供更加有力的支撑。”
专项规划方案基本形成
根据《实施意见》，上海市规划资源局配合市市住建委、房管局正开展编制《上海保障性租赁住房规划》工作，目前已基本形成工作方案。
据上海市规划资源局总工程师韦冬介绍，按照专项规划明确的目标任务，在详细规划和建筑管理方面，将进一步开展以下三方面工作。
一是着眼促进保障性住房供需匹配、产城融合，选址主要聚焦轨交站点附近、五大新城、产业园区及周边等就业人口集中、租赁住房需求集中的区域。
二是着眼提高新市民、新青年的幸福感和获得感，按照十五分钟社区生活圈建设的标准，为保障性租赁住房提供各类公共服务、公共空间等配套设施。
三是着力提升租赁住房空间品质，进一步优化租赁住房规划建设标准，倡导开放式街区理念，通过连廊、底层架空等增设邻里交往空间，使上海的租住生活更富魅力、更有温度、更具吸引力，更符合新青年、新市民的居住方面的需求。
韦冬表示，“今后凡新出让的租赁住房用地，以及新出让的商品住房用地中配建的开发商自持租赁住房（不少于15%），除少量定位与住房保障不符的高端住宅项目外，均应在土地出让合同中明确用作保障性租赁住房。与此同时，鼓励各区统筹配建面积，在轨道交通站点附近等交通便利区域集中配建。统筹集中配建的保障性租赁住房应当先于商品住房供地，或者同时供地。”
（文中图片均由记者吴斯洁拍摄）
记者 吴斯洁
编辑 潘晟