以案说法|案外人对已签订买卖合同的房屋主张所有权能否阻却执行？

案外人对已签订买卖合同的房屋主张所有权

能否阻却执行

——杨某某与毕某某、袁某、杨某秀、曲某某执行异议申请案

裁判要旨

异议人杨某某与袁某、杨某秀签订了《房屋买卖协议》，杨某某向袁某交付了房款，袁某向杨某某交付了房屋。但双方在签订房屋买卖合同后直至本院查封该房屋一直未办理房屋过户登记手续。异议人杨某某未提供“非因买受人自身原因未办理过户登记”的有效证据，法院应当按照不动产登记簿判断案涉房屋的权利人。

基本案情

邹平市人民法院在执行申请执行人毕某某与被执行人袁某、杨某秀、曲某某追偿权纠纷一案中，异议人（案外人）杨某某向法院提出执行异议。

异议人杨某某称，自2015年起，异议人开始租用袁某名下的某商场33号楼101铺。2017年4月21日，异议人与袁某签订《房屋买卖合同》，购买了该商铺。异议人当日向袁某付清全部购房款5万元，袁某当日向异议人实际交付了该商铺，并将该商铺的《房屋所有权证》一并交付给异议人。但异议人与袁某到邹平市房管局办理过户登记手续时，得知该商铺因土地手续存在问题暂时无法办理过户登记手续。2019年12月25日，异议人发现该商铺门上张贴了法院的一份《通知》，内容是因毕某某申请执行，要求袁某于2020年1月6日到法院选择评估机构对该商铺进行评估。经进一步了解，又得知该商铺已于2018年6月15日被法院裁定查封；2019年3月7日，申请执行人毕某某以袁某等为被执行人，在法院执行立案。本案中，异议人已经于2017年4月21日支付全部购房款并完全实际占有该商铺，且异议人没有任何过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，特提此申请，请法院依法支持。

邹平市人民法院经审查查明，申请执行人毕某某与被执行人袁某、杨某秀、曲某某追偿权纠纷一案，毕某某向法院申请财产保全，法院作出民事裁定书，并据此查封了袁某名下的某商场33号楼101铺一套。法院经审理后作出民事判决：一、被告袁某、杨某秀于判决生效之日起五日内偿还原告毕某某借款本息220 259.10元；二、被告曲某某对上述款项承担50%还款责任。判决生效后，毕某某向法院申请强制执行，法院立案执行。本案执行过程中，异议人杨某某向执行法院提出异议，以其与袁某、杨某秀对某商场33号楼101铺签订了《房屋买卖协议》为由，申请法院解除对该房屋的查封措施，终止对该商铺的一切执行活动。杨某某向法院提交落款时间为2017年4月21日的《房屋买卖协议》一份，该协议约定：袁某将其所有的某商场33号楼101铺的商铺一套出卖给杨某某，总层数2层，建筑面积60.33平方米，房屋总售价5万元。杨某某提交向袁某银行账户转款5万元的银行卡转账凭证一份，转款时间为2017年4月20日，并提交袁某于2017年4月21日为其出具的收据一份。

裁判结果

邹平市人民法院作出执行裁定，驳回了异议人杨某某的执行异议请求。杨某某不服，提起执行异议之诉，邹平市人民法院作出民事判决：一、杨某某对位于邹平市某商场33号楼101铺房产享有所有权；二、在毕某某申请执行袁某、杨某秀、曲某某一案中不得执行上述房产。毕某某不服判决，提起上诉，滨州市中级人民法院作出民事判决，撤销邹平市人民法院的上述民事判决，驳回杨某某的诉讼请求。

案例解读

本案的争议焦点为杨某某对案涉商铺是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此，只有具备了上述规定的情形，案外人才能排除申请执行人的执行。

本案中，关于在查封前是否签订合法有效书面合同及价款支付问题。合同记载，买卖双方是于2017年4月21日签订《房屋买卖合同》，根据杨某某陈述，双方签完协议，给了房产证，办完手续后，其本人和袁某到邹平浦发银行转给了袁某5万元。而从浦发村镇银行打款记录看，打款时间为2017年4月20日，因此，当事人陈述与签订房屋买卖合同及打款时间存在矛盾。另外，从商铺价款来看，出卖人袁某是2014年12月2日以109 620元的价格竞拍所得该套商铺，而在2017年4月正是商品房价格处于市场高位期，而出卖人袁某竟然以5万元出卖，明显不符合常理。买受人杨某某在购买该套商铺之前，一直租用该商铺，租金为每年6000元，超低的购买价难以认定买受人是善意购买该商铺。杨某某在执行异议申请书的自述与调查中的陈述也存在矛盾和反复。因此，在诸多疑点难以排除的情形下，不能认定查封前买卖双方签订了合法有效的书面合同。另外，《房屋买卖合同》第四条约定“双方一致同意该房屋过户登记手续于合同签订之日起一个月内办理完毕”，也即2017年4月21日至5月21日办理，而买受人并未提供证据证明在当时一个月期间内进行办理过户或未能办理过户的原因非因买受人自身原因导致。因此，案外人杨某某就案涉商铺不享有足以排除强制执行的民事权益。

相关法条

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十五条第一款对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。

第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

法官简介

王娟：邹平市人民法院民一庭副庭长、一级法官