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业主和物业公司可以说是欢喜冤家般的存在。业主需要物业公司提供更良好的居住环境，物业公司也需要业主及时缴纳物业费才能有序开展公司。但当业主不满物业公司的服务时、拒绝缴纳物管费，又该怎么办呢？

左岸小区有843户住户，思明物业受开发企业的委托，为小区提供物业服务，物业服务收费标准是每月每平方米1.5元，同时思明物业服务企业代市容环境行政管理部门收取的生活垃圾处理费每户8元，因部分业主拒绝交费导致物业服务企业运行困难。

这天，思明物业工作人员给拒交物业费为首的毛女士打去了催缴物业费的电话，毛女士再次以卫生打扫得不干净、电瓶车被盗也没有说法为由拒绝支付。物业则认为，毛女士无法证明电瓶车是在小区内掉的还是小区外掉的，无法赔偿，卫生打扫得不干净也是因为业主不按时交物业费、垃圾清运费。双方的谈话不欢而散。

随后，思明物业的工作人员多次和毛女士电话沟通无果，物业决定尝试上门为毛女士解释物业工作的开展情况，以得到她对物业工作的理解。物业工作人员表示，目前已经将建渣拉走，至于卫生问题，按照物业的标准检查卫生是合格的。但毛女士电瓶车的遗失不能确定是否是在小区里掉的，所以物业没有办法处理。因此，毛女士仍然拒绝缴纳物业费。

思明物业多次通过电话、短信催收物业服务费和生活垃圾清运费欠费，以毛女士为首的业主们仍然以各种理由拒绝交纳，因收费和拒绝交费的矛盾就这样产生了.......思明物业最后将毛女士等人起诉至当地法院。

最后，法院判决毛女士败诉5日内及时交清所欠物业费，并赔偿该款从2021年7月1日起至款项付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算的资金利息损失。毛女士等人和小区物业在审理过程中，经法院调解达成调解协议，在2021年8月6日前向物业交清物业服务费及垃圾清运费。

【文中人名、企业名均系化名】

解读嘉宾

新都区住房发展服务中心 副主任 刘涛

四川诚伦律师事务所 律师 陈吉英

物业服务企业和业主

双方的责任、权利和义务是什么？

物业服务依据物业服务合同向业主提供物业服务，这里的物业服务合同分为两种，一种是前期物业服务合同，一种是物业服务合同，前者是开发建设单位在取得房屋预售许可前通过招投标确定的，在房屋销售給所有权人是由购房人（通俗称：业主）和物业服务企业签订合同；后者是前期物业服务合同到期后，由业主大会授权业主委员会通过约定的程序确定的物业服务企业。前期物业服务合同（示范文本）由四川省住房和城乡建设厅、四川省工商行政管理局制定并推广使用。合同约定了双方的权利义务，其中包含物业服务企业提供物业服务的标准和收费标准；同时约定了业主交纳物业服务费的期限及违约责任。故，物业服务合同是物业服务企业和业主各自履约行为的依据。

物业服务费的构成是什么？

在实际购房过程中，绝大部分购房人未对合同内容认真查看就签了合同，大多都是在收房后不满物业费价格，认为价格高等各种原绝交物业服务费。按照合同约定，物业企业提供了相应的服务即要按照合同约定支付物业服务费；物业服务费包括物业服务成本（由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成）、法定税费和乙方的合理利润。

物业服务合同签订的服务内容是什么？

示范文本第三条明确约定了物业服务企业提供物业服务的内容：（一）根据法律、法规和临时管理规约的授权制订物业服务有关制度、物业服务方案、工作计划并组织实施；保管相关的工程技术资料、承接查验资料并告知全体业主；（二）负责建筑物共用部位的维护和管理；（三）负责共用设施设备的日常运行、维护和管理；（四）负责物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等；（五）负责物业公共园林、景观及设施的养护和管理；（六）负责本物业管理区域内的公共秩序维护、车辆停放、安全防范等事项；（七）负责物业服务档案的建立和管理；(八) 装饰装修管理；

物业服务企业履行合同时

应如何自觉履约到位，并及时整改？

如果业主反映小区出现建筑垃圾未清运、小区卫生差的现象，首先作为物业服务企业，按照合同约定切实为小区提供质价相符的服务是基本所在。物业服务企业应当在接到业主反映问题时，及时清理建筑垃圾，打扫小区公共卫生，维持公共秩序，及时解决业主的合理诉求。

合同履约由谁来监督？

业主作为合同的相对方，也应当做好监督工作，共同监督物业服务企业履职到位；另一监督主体是业主委员会，充满公心、热爱奉献并且具备一定专业知识的业主委员会成员也是小区共同管理的重要角色。

业主能否以物业服务不到位

拒绝缴纳生活垃圾处置费？

生活垃圾处置费是市容环境行政管理部门收取，用于生活垃圾处置的费用。业主应当按时按月按户准时缴纳。

业主是否能因为专有部分的维修问题

拒绝向物业企业交物业费？

住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。业主不应因此原因拒缴物业费，甚至拒缴生活垃圾处置费。

政府和相关部门在化解物业小区矛盾中

应起到怎么作用？

首先是属地政府要指导小区成立业主大会推选业主委员会，建立小区议事规则，实现小区事务业主共同决策；各职能部门依据管理和服务范围对物业企业的管理行为进行规范，通过日常检查、评优评先、创建等方式，提高物业服务企业的管理和服务水平，有效化解物业矛盾。

物业企业是小区公共部位、公共设施的管理者，服务品质的高低决定业主的认可度，直接影响就是物业收费率的高低；业主作为服务费用的缴纳者、服务品质的监督者，共用设施设备的共同所有者，有责任有义务履行合同缴纳费用，建设一个平安、和谐的居住小区是大家共同的责任。

原标题：《不满物业服务，不是业主拒交物业费的理由！》