案件提要

商品房买卖合同中，买受人以担保贷款方式付款、因买受人原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，出卖人应当返还买受人购房首付款，可以要求买受人承担违约责任。

争议焦点

出卖人是否应返还买受人购房首付款，买受人应支付多少违约金。

基本案情

陈女士夫妇以53万余元的价格向开发商购买了一套商品房，并支付了首付款21万余元，其中包含定金3万元，双方约定尾款付款方式为按揭贷款，如因买方原因导致贷款申请未获批准，应将剩余房款一次性支付给卖方，如买方逾期付款超过60日，应当按照总房款的20%支付违约金。在陈女士夫妇向银行申请贷款后，银行认为陈女士夫妇征信状况不符合银行现行贷款政策，房贷审批一直未能通过。陈女士夫妇认为，购房时开发商的销售人员再三保证其能通过银行按揭贷款审批，现贷款无法办理，导致其无法继续履行合同，购房合同应当解除，遂将开发商诉至法院，要求开发商退还首付款21万余元。而开发商虽然同意解除合同，但认为陈女士夫妇未积极改善自身征信条件以符合贷款审批条件，亦未按约定按时支付剩余房款，已经构成根本违约，开发商遂向法院反诉陈女士夫妇，要求其按照总房款的20%支付违约金10万余元。

裁判结果

阳山县人民法院一审认为，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，双方应当依约全面履行义务。陈女士夫妇的购房贷款一直未能获批，亦未能按时付清剩余购房款，致使合同不能继续履行，陈女士夫妇和开发商均同意解除合同，开发商应当向陈女士夫妇退还购房首付款21万余元。但陈女士夫妇的行为已构成根本违约，开发商有权追究陈女士夫妇的违约责任。然而开发商要求陈女士夫妇按总房款的20%承担违约责任，对于普通购房消费者来说过高，考虑现在本市商品房市场情况和开发商的实际损失，将本案违约金调整为按双倍定金支付违约金。因此，判决解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，开发商退还陈女士夫妇首付款21万余元，陈女士夫妇向开发商支付违约金6万元。开发商对一审判决调低违约金标准不服，提起上诉。

清远市中级人民法院二审认为，买卖双方对解除合同、卖方退还首付款给买方无异议，仅对违约金数额存在争议。商品房买卖合同中，买卖双方的主要合同义务分别是付款和交付房屋。本案中，合同约定的逾期付款违约金为总房款的 20%，开发商主张按照约定支付，而陈女士夫妇以违约金过高为由主张调低。首先，本案合同关于逾期付款的违约责任明显重于逾期交房违约责任，从公平、诚信原则角度出发，一审判决调低违约金标准并无不妥。其次，涉案房屋尚未交付也未办理权属登记，合同解除后开发商可以直接另行销售，再结合本市商品房销售价格的情理等因素审查开发商的损失，一审法院将违约金调整为60000元并无不当。据此，判决驳回开发商的上诉请求。

典型意义

本案是典型的因买受人原因房贷不获批引发逾期付款违约责任的商品房买卖合同纠纷，对有按揭贷款购房计划的消费者具有较好的提醒警示作用。购房是人生一件大事，按揭贷款是老百姓置业购房的重要支付方式，贷款能否顺利获批，关乎安家之本。在商品房买卖交易中，买方应如实提供自身债务情况、个人征信信息、婚姻家庭情况等，卖方应如实介绍商品房的信息、购房政策和贷款政策，并且根据买方的信息提供购房款支付方式的方案建议。但是，由于买卖双方在专业知识上信息不对称，有时买方过于信赖卖方的建议，忽视了自身的审慎义务和责任，而卖方为了促成交易，亦可能存在不如实说明有关情况、夸大其词、误导买方的行为，以致最后买方在合同履行中处于被动地位，引发纠纷。

法官说法

在商品房买卖交易中，为了维护交易安全，保障买卖双方权益，应注意以下几点：

首先，在购买商品房时，购房者如果选择按揭贷款的付款方式，要综合考虑自己的征信状况，要事先认真了解申请银行贷款流程和审批要求，对能否足额获批贷款做好充分预期。

其次，在签订商品房买卖合同时，买卖双方应充分考虑到可能出现的履约障碍，尤其是政府房地产调控政策、银行贷款政策变化等等，对违约责任进行明确约定。

最后，商品房买卖双方均应秉持公平和诚实信用原则，积极履行合同义务，如遇房贷政策收紧或其他履约障碍时，积极沟通，减少不必要的法律纠纷。

法条链接：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十九条 商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

原标题：《【以案释法】房贷不获批，开发商应当返还购房首付款》