——原告某公司与被告张某房屋租赁合同纠纷一案

裁判要旨

双方当事人解除租赁合同后，一方当事人继续占有使用涉案房屋，另一方亦未提出异议，双方形成事实上的房屋租赁合同关系。但因双方对租赁期间没有进行约定，根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，双方形成不定期租赁合同关系，且在合理期限之前通知对方的前提下，当事人可以随时解除合同。

基本案情

2014年11月16日枣庄市某公司以不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务为由向枣庄市市中区人民法院申请破产清算。2014年12月10日，枣庄市市中区人民法院作出（2014）市中破字第X-1号民事裁定书，受理债务人枣庄市某公司的破产清算申请，裁定枣庄市某公司进入破产清算程序，并指定山东某律师事务所为破产管理人。破产管理人依法接管企业后，根据《中华人民共和国破产法》第18条之规定及破产清算工作的需要，依法解除了枣庄市某公司与被告张某签订的《房屋租赁合同》，被告于2015年1月7日对《解除合同通知书》签字确认。《租赁合同》解除后，被告拒绝与管理人签署不定期租赁合同并继续占用使用房屋至今，经原告多次催促拒不交还房屋，也不支付房屋占用费，从2015年1月至2020年8月共拖欠房屋占用费266,660元，扣除被告于2017年1月至3月支付的10,740元，尚欠房屋占用费255,920元。被告在租赁合同解除后拒绝与管理人签署不定期租赁合同也不交还房屋的行为，给原告造成了经济损失，继续履行合同已成为客观上不能且会给原告造成经济损失，为避免损失的继续扩大，故根据《中华人民共和国合同法》第94条及《中华人民共和国民事诉讼法》相关法律规定，向市中区法院提起诉讼。

根据当事人的陈述和经审查确认的证据，市中区人民法院认定事实如下：

位于枣庄市市中区某地门市楼房屋归属该公司所有。2014年11月16日，枣庄市某公司以不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务为由向本院申请进行破产清算。本院于2014年12月10日受理该公司破产申请，并于2014年12月22日指定山东某律师事务所为枣庄市某公司的管理人。枣庄市某公司于2014年12月29日被本院宣告破产。

2014年5月1日，枣庄市某公司将位于枣庄市市中区门市房两间出租给被告使用，并签订《房屋租赁合同》一份，约定月租金3,980元。2015年1月4日，原告给被告送达一份《解除合同通知书》，内容：“枣庄市某公司因不能清偿到期债务且资产不足以清偿全部债务，经向人民法院提出破产申请，枣庄市市中区人民法院作出（2014）市中破字第x-1号民事裁定书，裁定受理枣庄市某公司的破产清算申请。于2014年12月22日指定山东某律师事务所为该企业的破产管理人。并于2014年12月29日做出（2014）市中破字第X-2号民事裁定书，宣告枣庄市某有限责任公司破产。根据管理人掌握的材料，在法院裁定受理破产申请前，枣庄市某公司于2014年5月1日与被告签订了《房屋租赁合同》。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定以及破产清算工作的需要，并报请枣庄市市中区人民法院审查同意，管理人决定解除上述合同。”被告在该通知上签字。之后，被告继续使用案涉房屋，并按月租金3,980元的标准交纳房屋租金至2016年12月以及按月租金3,580元的标准缴纳了2017年1月-3月房屋租金10,740元。

2017年8月17日，被告给原告出具一份说明，内容：“2017年10月份底之前交清，欠交所有房租，一次性交清，免400元（每月），如不交清，400元不免”

另查明，原告就本案曾于2020年12月3日提起诉讼，本院于2020年12月11日将民事起诉状副本送达至被告处。

2020年，由于疫情原因，国家对公房租金的减免政策如下：2020年1-3月免交，4-12月按半收取。

裁判结果

山东省枣庄市市中区人民法院依法作出以下判决：一、确认原告枣庄市某公司管理人与被告张某之间的《房屋租赁合同》于2015年1月4日解除，被告张某于本判决生效之日起十日内将位于枣庄市市中区门市房两间返还给原告枣庄市某公司管理人；

二、被告张某于本判决生效之日起十日内支付原告枣庄市某公司管理人房屋租金和占有使用费【自2017年1月1日起至2017年3月31日期间的房屋租金1,200元；自2017年4月1日起至实际返还上述房屋之日止（扣除7.5个月），按3,980元/月标准计算】；

三、驳回原告枣庄市某公司管理人的其他诉讼请求。

该案判决后，原、被告均未上诉，该判决已发生法律效力。

案件解读

枣庄市某公司与被告签订《房屋租赁合同》之后，因枣庄市某公司被本院宣告破产，原告作为枣庄市某公司的破产管理人已向被告送达《解除合同通知书》一份，被告亦在该通知上签字确认，说明原告已将解除《房屋租赁合同》的意思表示通知被告，自此《房屋租赁合同》于2015年1月4日解除。之后，虽然原、被告未签订书面租赁合同，但被告继续使用案涉房屋，原告未提出异议且收取被告房屋租金，故双方之间形成事实上的房屋租赁合同关系，且为不定期租赁合同关系。

关于解除房屋租赁合同问题。《中华人民共和国民法典》第七百三十条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。” 第五百六十三条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，原、被告之间系不定期租赁合同关系，双方均享有随时解除权。被告未足额支付租金，致使合同目的无法实现，原告亦取得合同解除权，可单方面行使解除权。原告曾于2020年12月3日向本院提起诉讼要求被告返还租赁物，说明原告具有解除租赁合同关系的意思表示，且被告于2020年12月11日收到民事起诉状副本，说明原告已将解除租赁合同关系的意思表示送达至被告处，因此本院确认原、被告之间房屋租赁合同关系解除，且解除时间为2020年12月11日。

关于返还案涉房屋、支付租金及占有使用费问题。房屋租赁合同关系解除后，被告应将占有使用的案涉房屋返还给原告，并向原告支付拖欠的租金。被告至今未将案涉房屋交付给原告，仍占用案涉房屋，侵害了原告的合法权益，应当向原告支付房屋占有使用费，且占有使用费参照租金的标准计算。综上，按照2020年疫情期间国家对公房租金的减免政策，并结合查实被告交纳租金的情况，本院支持被告应向原告支付自2017年1月1日起至2017年3月31日期间的房屋租金1，200元以及自2017年4月1日起按3,980元/月标准计算至实际返还案涉房屋之日止的房屋租金和占有使用费（扣除7.5个月）。被告抗辩房屋租金已变更为3,580元/月，但从其给原告出具的说明内容看，房屋租金系在2017年10月份之前交清全部房租的条件下每月减免400元，而事实上被告并未在上述期限内交清全部房屋租金，减免房屋租金的条件未成就，房屋租金应继续按3,980元/月计算，故本院对被告的抗辩不予采信。

相关法条

《中华人民共和国民法典》第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

第五百六十五条 当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

第五百六十六条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。

第七百三十条 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

第七百三十四条 租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

法官简介

素材来源：民一庭

原标题：《以案说“典”|解除租赁合同后一方继续占用房屋，出租人该如何维权？》