这个三线小城,为什么成了美国最疯狂的房地产市场?

原创 加美编译 加美财经

根据地产网站Curbed于7月6日发表的报道,德克萨斯州的奥斯汀已经成为了美国最为疯狂的地产市场,不仅房价暴涨,而且房源紧缺。这是由于一些公司纷纷在当地落户,加上疫情驱使一些人开始置产。专家预测,这种涨势在近期内并不会减缓,甚至随着甲骨文和特斯拉等大公司的落户,可能会进一步加速。

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德克萨斯州的奥斯汀,平均夏日温度高达90多度,空调似乎……会很重要。很多人认为它是使德克萨斯州适宜居住的原因,也是该州自加入联邦以来每次人口普查中人口都在增长的原因之一。

然而,今年早些时候,当奥斯汀东部地区一套没有空调的房子挂牌上市后,它在四天内就被卖掉了,且以高于挂牌价85万美元的价格售出。

马特·理查德(Matt Richard)是奥斯汀盖尔斯集团(Giles Group)旗下莫兰地产(Moreland Properties)的的一名经纪人,他承认:“虽说这房子非常酷,但还是……”的确,这个房子有太阳能,有迷人的历史感设计,还有一种更古老的降温方式:盐水游泳池。但这些设施并不值钱,更不值近百万美元,还不带中央空调。

大多数专家都认同奥斯汀的房地产市场是目前全国最疯狂的。根据奥斯汀房地产经纪人委员会(ABoR)的数据,本月当地房价中位数达到了创纪录的46.5万美元,而当地房价连续四个月都刷新了记录,也在过去六个月中五次创下新高。与去年同期相比,当地房价上涨了42%以上,也远远高于疫情前的价格。

虽然该组织称住房库存“极低”,但仅在5月份就有超过23亿美元被用于购买奥斯汀地区的住房。并且,供应难以跟上需求。

截至5月,每个月的住房库存都达不到一个月所需的存量,这意味着库存只够满足市场两周的需求。当月有4413套房源,但也有4355套房子交易待批。而截至6月29日,ABoR只有1116套房屋上市。

就目前的情况来看,一套房子在市场上的平均时间只有15天。一年前,这段时间是两个月。这还只是平均数,一套理想的房子可能会被抢购得更快。

理查德说:“有的时候,在一周内上市后,报价截止日期被设定为周日或周一,所以你认为会有整个周末的时间去看房。但卖家可能会收到一个奇高的报价,并决定在截止日期前接受它。原本你的客户打算在周日看房,却错过了。”

理查德估计,在这类被缩短的窗口期内,平均每座房子仍然会收到5到20个报价。他还讲述了一件事,说Brushy Creek的一栋房子——靠近著名郊区Cedar Park的一个挺好的区域,但就时髦性或吸引力而言,完全比不上上世纪80年代的纽约威廉斯堡——在一个周末收到了96个报价。

他说:“这完全疯了”。

这还只算上了公开市场上的房产。私人销售通常涉及更高端的房屋,根本不记录在这些数字中。ABoR主席苏珊·霍顿( Susan Horton)说,这包括由建筑商直接出售的房屋,他们不需要向房地产经纪人委员会报告销售数字。

她举例说,奥斯汀湖边的一栋备受关注的房子,受到了超级富豪的青睐,最近以大约3900万美元的价格卖给了一位不知名的业主,这可能是该市的一个记录。这意味着,公开数字可能低估了市场上实际的狂热程度。

所有这些事情和数字可能会混杂在一起,但在孩子们的生日聚会和后院烧烤会里传播的轶事或许更有助于澄清情况。(最近,谈天话题很快就会转到房地产上)。

以穆勒区的一对夫妇为例。该区是一个含有房屋、公寓和多户单元的规划开发项目,全部建于该市前机场用地上。这对夫妇以77.6万美元的价格买了一栋两层楼、三间卧室、和三间浴室的房子。然后他们离婚了。不到8个月后,他们以近100万美元的价格卖掉了这栋几乎没碰过的房子,比他们最初支付的费用多赚20万美元。

霍顿说:“我每周要写20到30份报价单,其中可能有一份被接受。这就很厉害,很了不起了。” 她提到了附近Manor市的一栋房子,它在市场上挂牌了48天——现在这种事几乎闻所未闻,据霍顿所说,这说明这栋房子有 “一些问题”。她提到了该房有用了19年的房顶。它的挂牌价是34.5万美元;霍顿的客户提出了 “30万左右”的报价。有人出价比他们高。

“他们可能获得了37.5万美元或接近40万美元的价格。还需要有人去做很多装修工作,比如给它装上1万到1.5万美元的屋顶,安装新的空调系统,铺上地板和油漆墙壁。在他们已经给出的价格基础上,还要再投资2到3万美元。”

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那么,究竟是什么原因使奥斯汀的情况变得如此极端?当然,全国各地的房价都在上涨,但没有一个地方能像奥斯汀那样出现逐月上涨的情况,更不用说大量买家放弃验房和其他传统保障措施的这种疯狂举动了。

并不是地理位置的原因。与其他热门市场不同的是,奥斯汀可以向任意方向无限扩展,为所有人提供大量住房。这也不是文化问题。的确,奥斯汀自称是世界现场音乐会之都,它的政治进步性也为它赢得了 “一碗番茄汤中的蓝莓”(指在德州这个传统共和党州中支持民主党的城市)这一令人难忘的绰号。

另外,在德克萨斯州,你还能够同时获得友好的文化和零所得税。但话说回来,田纳西州的纳什维尔也拥有同样的条件,那里的市场与这里的截然不同。

科技行业人员不断涌入这个城市,这当然是其中的一部分原因。戴尔公司已经是一个大玩家(还有所谓的戴尔富翁(Dellionaires),他们居住在城市的富裕社区)。二十多年来,西南偏南多媒体艺术节吸引了大量的初创企业和崭露头角的企业家,他们最终都留了下来,因此奥斯汀获得“硅山”的绰号不是没有原因的。

不过,在过去一年左右的时间里,这一切都加速发展了:甲骨文公司将其总部搬到这里,特斯拉正在建设一个巨型工厂,苹果公司也在建设一个大规模的园区。甚至军方也参与其中,美国陆军未来司令部的总部设在奥斯汀市中心,离谷歌的办公室只有几个街区。

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而正如它对其他事的影响那样,新冠疫情使事情变得更加混乱。霍顿说:“在疫情之前,我们的市场非常稳定,处于良好的状态。有足够的资金供所有房地产商使用,地产商的销售业绩很好,大家的生活都很幸福。”

然而,当疫情间的限制袭来时,房地产经纪人受到了封锁令的制约,限制了他们带客户看房和销售房屋的能力。使市场停滞不前。

霍顿指出,有三类人却突然有了买房的欲望。感到被束缚在现有房子里的家庭客户;与父母同住或住在公寓里时攒下钱的千禧一代;以及来自加州等地的外来人口,来到一个不收所得税的州,寻找一个令人向往但(相对)负担得起的地方居住。

她说:“这样一来,钱也随之而来。买家,尤其是那些来自外州的买家,由于他们过去的经历,容易看到房屋的价值,所以他们更愿意支付差价。因此,竞价狂潮开始了。”

综合来看,需求很快就远远超过了供应,导致了像房屋买卖网站Zillow对奥斯汀和邻近郊区圆石镇的市场概述的图表:八年来稳步发展,随后是今年和明年的L型快速上涨。Zillow预测,到2022年5月,房价中位数将是2019年3月时的两倍;而且,这似乎还是保守估计。

奥斯汀圆石镇自2017年来的房产均价,以及Zillow对当地未来房价的预测。来源:Zillow

任何在曼哈顿或湾区待过的人都知道这个故事的后半部分。非富人实际上已经被挤出了奥斯汀——住房和城市发展部认为,全国家庭的收入中位数为7.9万美元。根据传统的准则,如将收入的28%用于支付房贷,或购买价值为年薪2至2.5倍的房子,这意味着普通家庭能够负担得起大约15万至27.5万美元的房子,而这仅仅是现在奥斯汀房屋销售价格中位数的一半。

不过,无论怎么计算,结果都是一样的:普通美国家庭无法在奥斯汀买房。这包括该地区的公立学校教师,他们的起薪为5.1万美元,最高收入为60多万美元。住房市场研究公司Zonda的区域主管瓦克·奥格雷迪(Vaike O'Grady)说:“在奥斯汀,能买到25万美元的单户住宅的日子已经过去了。”

或者,正如《德州月刊》的编辑福里斯特·怀尔德(Forrest Wilder)在推特上指出的那样:“社交媒体时间线上的人们一直在说,这种趋势是不可持续的,这点可以理解。但看看旧金山的房屋价值中位数吧。它可是180万美元。奥斯汀要达到这个水平还有很长一段路要走,但又有什么理由到不了呢?”

在目前,除非有意外情况,否则很难想象有什么事情会让市场降温。那些甲骨文、苹果和特斯拉的员工还没有到来,(但该市的失业率已经很低,所以当地似乎不太可能提供所有必要的工人)。2020年,该市约有2万套新房被建成,足以在全国排名第五,但不足以跟上新来居民的步伐。

尽管如此,根据Zonda的数据,在今年第一季度,有6664套新房建成,这意味着每年会有2.7万套新房。奥格雷迪还指出了其他一些令人鼓舞的因素:木材价格正在稳定,超过1.8万块土地正在开发中(比去年春天多了7000块),而且该市臭名昭著的低效率许可程序将会在市议会新雇佣的大约40名员工手中加速。

尽管如此,她也指出,不堪重负的建筑商仍在限制他们的产能,她将此比作 “通过管道推西瓜”。即使供应量略有增加,也不足以满足需求。毕竟,根据奥斯汀住房和规划部门的数据,该市在2020年增长了21223人,并预计在2021年将增长几乎相同的人数(这些数字还不包括其周围的都市区)。这比2010年代中期的增长高峰要低,但也代表着比前两年有所上升。

所有这一切都意味着,不久之后,260万美元的德克萨斯州没有空调的房子看起来可能还算是便宜的。

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