以下文章来源于金源方程 ，作者薛昕怿
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随着城市旅游业的发展，以“民宿”为代表的房屋短租作为一种新兴的业态正不断扩张，特别是中心城区，大量普通住宅被改造成为各式各样的“民宿”对外出租。同时，“民宿”所引发的大量矛盾和乱象也越来越受到社会的关注，尤其集中在治安、扰民、卫生、邻里矛盾等问题。
近日，上海市黄浦区公布了《居住房屋短期租赁管理办法（试行）（征求意见稿）》（简称“《征求意见稿》”），向社会公开征求意见，对用于短期租赁的居住房屋在治安、卫生、消防、备案等方面提出了明确的要求。建立以街道为管理核心、各职能部门联动的执法体系，并明确了出租人和网络平台经营者等主体的法律责任。
该区目前存在的“民宿”多散落在居民区内，投诉多，管理难。《征求意见稿》无疑是针对“民宿”打出的监管重磅组合拳。
“民宿”不是想开就能开，必须符合相应的要求。
一、“短租”的认定标准：租期不超过6个月
《征求意见稿》第二条明确，居住房屋短期租赁，是指出租人将居住房屋交付承租人及同住人居住使用，连续租赁期限不超过6个月的行为。
《征求意见稿》将6个月作为界定短期租赁的标准。笔者认为，该标准的设定可能出于以下几点考量：
1.从大众一般认知的角度，租赁期限短于6个月，其租赁目的可能更偏向于旅宿而非生活居住。居住人员的高流动性，是加大监管力度的原因；
2.居住登记满6个月就符合申领《上海市居住证》的前提条件，说明已形成了较为稳定的居住状态，因此，不超过6个月的，一般不属于稳定的居住状态；
3.根据《民法典》第707条规定，不超过六个月的租赁关系无需订立书面合同。《征求意见稿》应该是借鉴了其中的“六个月”作为判断“短期租赁”的标准。
二、短租房屋的四大硬件要求
《征求意见稿》从治安、物业管理、消防、卫生四个方面明确了短租房屋的出租条件。
1.治安要求：房屋配备智能锁或二维码等可以识别实际入住人身份的安全设施，并实时向公安机关传送入住人身份信息。同时，房屋应符合治安要求的防盗安全设施，且不得侵犯相邻业主的隐私。
2.物业管理要求：每个房间的居住人数不超过2人，人均居住面积不得低于5平方米。
3.消防要求：出租房屋内应配备不少于1具标准灭火器，应具有疏散通道，且需按照住宿人数配备手电筒、逃生用口罩或者消防自救呼吸器等救生设施。
4.卫生要求：出租房屋应当具备独立卫生设施等齐全的居住功能，且对使用过的浴巾、毛巾等棉织品以及公共饮具、公用拖鞋严格做到一客一换一消毒。
可见，《征求意见稿》在执行《上海市居住房屋租赁管理办法》的基础上，参照了旅馆业经营中的相关规范，从实质上将“民宿”按照旅馆业的要求进行监管，旨在降低“民宿”经营过程中所潜在的安全风险，尤其是公共卫生安全。
三、出租人应办理租赁信息登记和报送
《征求意见稿》中明确短租房屋出租人应到房屋所在地社区事务受理服务中心办理租赁登记。根据时间节点可分为“出租前”登记与“出租后”登记。
1.“出租前”登记：出租人在发布短租房屋信息前对租赁信息进行登记。登记时，应提供出租人的有效身份证件、联系方式、短租房屋权属证明以及出租人承诺房屋符合短租要求的材料等。登记后，对于此后一段时间内的房屋短租行为均有效，出租人可不必再对每次的租赁合同进行重复登记备案。
2.“出租后”登记：出租人未在发布短租房屋信息前进行登记的，应当依法在每次租赁合同订立后30日内办理租赁合同登记备案。
入住短租房屋时，出租人应当要求承租人提供本人及同住人的身份证件信息，并向公安部门报送。
上述规定是在居住房屋租赁管理过程中，针对“民宿”的特点，设定的更精细化的管理措施。
四、互联网平台参与短租运营，应承担相应责任
针对目前众多互联网平台参与“民宿”的现状，《征求意见稿》也专门在信息核实报送、投诉处理、安全保障措施等方面对互联网平台经营者进行了规制。
《征求意见稿》中互联网平台经营者责任主要包括：
1.申请进入平台的出租人身份、房屋权属等信息进行备案；
2.对通过互联网平台预定房屋的承租人和同住人身份证件信息进行核实，并向公安部门报送；
3.对不符合治安、消防、卫生、房屋出租等方面要求，可能损害入住人或邻居人身财产安全的短租房屋，采取实施警示、暂停或者终止服务等措施，并向有关主管部门报告。
《征求意见稿》就“民宿”线上运作的监管问题，针对性地提出了平台经营者应承担的责任，通过线上线下相结合的方式，全面规范“民宿”经营行为。
【结语】
对“民宿”这一新兴业态的监管，长期以来缺乏法律和上位法规的规制。《征求意见稿》的发布无疑是对“民宿”管理模式的一次有力探索。正式施行后，将对短租房屋出租人和承租人均具有重要的指导意义。对出租人而言，若将不符合条件的房屋用于短租的，将面临相应的行政处罚。对选择“民宿”的人而言，也应重点关注房屋是否满足了法定的安全、卫生等要求，让自己住得安心，住得放心。
来源：上海金源方程律师事务所
原标题：《【法治评论⑫】“民宿”是不是想开就能开？》