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交房仅仅四年的高端住宅小区，如今却有大量业主拒绝缴纳物业费，物管公司为收取物业费无奈将欠费业主诉至法院。在法院的调解现场，双方竟爆发激烈的言语冲突，物业与业主之间究竟存在怎样的矛盾？

这天，业主小赵接到区法院调解法官打来的电话，称小区物业公司因小赵欠缴物业费，把小赵起诉了。小赵一听气不打一处来，原来，小赵十分不满物业公司的服务，小区绿化很久都没打理过，外卖和业主的电瓶车在小区里面开得飞快，业主散步十分没有安全感，而且还存在乱停乱放、经常堵住单元门口的情况，不仅如此，楼下的门禁系统也损坏了近一年时间，一直没有修好。小赵反映了多次了，都没有改。对于小赵的吐槽，法官表示，这次物业公司总共起诉了小区的70户业主，大家都有类似的抱怨。于是，法官邀请小赵到法院参加案件调解，法院将站在中立的立场上尽量帮助大家化解矛盾。

调解当天，除了被起诉的业主外，还有不少小区业主也到场旁听，他们也想借机反映物业公司存在的问题。经过与业主的交流，调解法官意识到，小区物业与小区业主之间积怨已深，拒缴物业费在这个小区是非常普遍的现象，业主方与物业方曾多次发生冲突。

为顺利组织调解，调解法官决定将物业方人员与业主方人员安排在两个不同的调解室，分别开展调解工作。面对业主提出的种种问题，物业公司人员表示，其实他们也有自己的苦衷：首先是物业服务的问题，大量业主拒缴物业费，一定程度上影响了物业公司的正常运转，进而造成物业服务人员不足，物业服务存在欠缺；其次是小区存在的违规问题，由于物业公司不是行政执法机构，仅能对违规问题进行劝告，无法对违规行为采取强制措施；最后是业主提到的减免物业费的问题，物业公司也是按照签订的前期物业服务合同进行收费，并没有收到减免物业费的通知。

最终，通过调解法官的耐心工作，释明各项法律关系，大部分业主表示将及时缴纳欠付的物业费。物业公司也表示将会立即对业主提到的问题进行整改，对于主动缴纳欠费的业主也只收取物业费本金，不再追究违约金。对于其他未达成调解的案件，法院则通过开庭审理，在结合双方提交的证据以及庭审认定的事实后作出判决。

解读嘉宾

物业服务合同纠纷的管辖法院应如何确定？

《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第（一）项规定：“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖”，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二十八条规定：“《民事诉讼法》第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷”。

本案纠纷涉及到业主和物业服务企业对所服务小区之不动产的使用、收益、处分、保护和管理等情况，与不动产联系密切，故本系列案件应认定为是因不动产纠纷提起的诉讼，应当由案涉小区所在地的基层人民法院管辖。

什么是诉讼调解？

诉讼调解是指在人民法院审判人员的主持下，双方当事人就民事权益争议自愿、平等地进行协商，以达成协议，解决纠纷的活动。推行诉讼调解制度，是为了让当事人更快、更好地化解纠纷，调解工作充分融合系统治理、依法治理、源头治理、智慧治理等现代治理理念，深入助推基层治理法治化，推动止纠纷于未发、解纠纷于萌芽。调解成功后当事人可向法院申请出具民事调解书，民事调解书的法律效力与民事判决书是一样的，同样具有可执行性，充分保障了双方当事人的合法权益。

业主能否以物业公司服务质量不达标、小区居住环境变差、设备长期损坏、发生盗窃案件等为由拒缴物业费？

物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断不应以个别业主的感受为标准，一般情况下的服务瑕疵不能成为业主拒绝缴纳物业费的抗辩理由。一方面，物业服务的质量标准应由物业服务合同明确约定，根据《中华人民共和国民法典》第九百四十二条：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理”，因此，只要物业公司按合同约定履行了自己的义务，业主就应当缴纳物业费。

另一方面，证据是审判中认定事实的关键，业主对物业服务存在瑕疵负有举证责任，如果确实是物业服务不到位，业主可对物业公司提出反诉，要求对所欠物业费少缴或者不缴，但业主需要向法庭提供物业公司服务不到位的证据。如果业主认为物业服务存在问题，可以向业主委员会反映，由业主委员会督促物业进行整改；同时，业主也可以用法律武器捍卫自己的合法权益，并注意收集、保留因物业服务瑕疵造成自己损失的证据，如现场照片、视频等，据此可另行主张赔偿而不是拒绝缴纳物业费，进而以合法有效的方式，理性维权。

业主能否以房屋存在质量问题为由而拒绝缴纳物业费？

对于物业维修义务的承担主体，应具体情况具体分析：如果房屋在国家规定建设工程的保修期和保修范围内，应由建设单位（开发商）承担维修义务；在房屋质保期届满后，房屋专有部分由业主或侵权人承担维修义务，房屋楼顶等小区共有部分、公共设施设备由物业服务企业承担维修义务，物业服务企业履行义务时，可使用小区的住宅专项维修基金。针对业主专有部分房屋质量出现问题，作为物业服务公司应负有协调和紧急处理之责任。

房屋质量出现问题，在国家规定建设工程的保修期和保修范围内，业主可依法向开发商或侵权人主张损失，不能因房屋质量问题拒交物业服务费。

业主能否以小区部分业主违规私搭乱建为由，拒缴物业费？

根据《物业管理条例》第四十五条：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告”的规定，物业服务公司不是具有行政执法权的国家机关，并无任何行政执法权，物业服务公司对小区存在的违章搭建等影响小区秩序的行为只要履行了监督和督促整改、制止义务并及时上报行政管理部门，即可认为其履行了相应的物管职责。此外，相邻业主违法搭建形成的是相邻权纠纷，与物业服务合同纠纷属于不同的法律关系，受违法搭建影响的业主可另循法律途径解决该纠纷。

毛胚房收房后一直没有入住，也要缴纳物业费吗？

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”，《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费”。因此，即使房屋长期处于空置状态，无人居住，业主也应当按照物业服务合同的约定按时缴纳物业服务费。

业主不认可物业服务合同应当如何处理？

《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。因此，只要物业服务合同的签订不存在违规、违法的情形，那么物业服务合同就对全体业主具有约束力，业主就应当履行相应的合同义务。我们在此也提醒广大业主，在签订物业服务合同时应当仔细审查合同内容，切实维护自身合法权益。

业主能否以底层商铺油烟、噪音污染为由拒交物业费？

根据《物业管理条例》的相关规定，物业公司没有行政处罚权，对于小区商铺的油烟、噪音污染问题，只要进行了劝阻并向有关职能部分反映，即是正确履行了合同义务。但如果物业不作为，未尽到劝阻及报告的义务，则是对合同义务的不完全履行，属于违约行为，但尚未构成根本性违约，业主也不可直接拒交物业费，但是，业主可以以物业服务不到位为由要求物业减免部分物业费用或支付违约金。同时，业主与商铺业主之间系相邻权法律关系，如果业主认为商铺的经营活动对自己的生活造成了严重影响及损失，可以向小区业主委员会反映，通过协商沟通的方式来解决。若协商不成，业主也可搜集商铺对自己造成侵权的证据，直接向法院提起侵权之诉。如果业主直接以物业公司没有解决油烟、噪音污染为由，要求全额免除物业服务费，法律依据不足。

原标题：《物业服务不到位，业主能拒交物业费吗？》