2015年8月，李某龙、叶某林夫妇以498000元的总价购买了位于定远县定城镇某小区商品房一套，二人支付首付款150000元，下剩房款在银行办理了抵押按揭贷款。次年9月，杨某燕通过房屋中介公司介绍与李某龙夫妇签订《房屋买卖合同》一份，合同约定李某龙夫妇将上述房产出售给杨某燕，房屋转让款为522000元，交房日期定于2016年12月30日。随后，杨某燕支付给被告李某龙夫妇购房款175000元，下剩按揭贷款由杨某燕承接并按时偿还，已于2019年11月15日结清，案涉房产虽未办理过户手续，但由杨某燕实际占有至今。

2018年9月，李某龙夫妇将案涉房产从陆某明处抵押借款180000元，签订了《个人抵押借款合同》，并办理了抵押登记。2020年4月1日，因李某龙、叶某林二人未能及时偿还借款，陆某明诉至定远县人民法院，法院依法判决李某龙、叶某林偿还陆某明借款本金及相应利息，如二人不履行还款义务，则陆某明对其用于抵押的案涉房产折价、拍卖或变卖所得的款项享有优先受偿权。该判决生效后，因李某龙、叶某林仍未履行，陆某明遂申请强制执行，定远法院于2020年11月30日依法查封上述房产。此后，杨某燕对法院依法查封涉案房产提出执行异议，经法院执行局审查，于2020年12月11日依法裁定中止对案涉房产的执行。2021年1月4日，因对定远法院作出的中止案涉房产执行裁定有异议，陆某明以李某龙、叶某林、杨某燕三人为被告提出执行异议之诉，要求撤销相关执行裁定书，判令准许对案涉房产继续执行。

法院经审理认为，杨某燕已经在法院查封涉案房产之前与李某龙夫妇签订了《房屋买卖合同》，并且承接了房屋按揭贷款，且已全部清偿完毕，同时，经实地勘察，杨某燕在法院查封之前已经合法占有了涉案房产，因涉案房产先后存在两个抵押登记信息（银行抵押贷款登记、向陆某明的抵押借款登记），杨某燕对于未办理房产过户登记亦不存在过错，综上，杨某燕对于案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，故法院依法判决驳回陆某明的诉讼请求。

以案释法：本案的争议焦点为杨某燕对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该第二十八条即表明，对于一般不动产买受人物权期待利益的特别保护，需要同时符合上述四个条件，本案中，杨某燕即同时符合上述四个条件，故法院依法驳回了陆某明的执行异议之诉。

原标题：《【以案释法】已付款未过户的房产被卖家抵押借款？法院：排除强制执行需符合四个条件》