原创 徐锦江 愚园路上
《银圆时代生活史》中，作者陈存仁清晰记载了他在愚园路上“炒地皮”的经过。
上海名医陈存仁
根据推测，大约是在1929年左右，小有积蓄的年轻中医陈存仁在老师丁福保的建议下，准备投资地产。在“一乐天”茶楼兜生意，俗称“地鳖虫”的地产中介把他和老师带到了愚园路的一条小河畔（查当时地图，可能为东西向的清水浜的一条南北向支流）。愚园路附近原有多条小河浜，开埠之前，最主要的聚落是永泉村，该村落是因附近的静安寺而逐渐兴起的。附近主要河道是田鸡浜、西芦浦和沸井浜，越界筑路后，传统的河网结构通过填浜筑路的方式逐渐被路网所取代，道路逐渐成为区域土地利用的骨架。西芦浦于清末民初为填成的极司非而路（今万航渡路）、愚园路、徐家汇路（今华山路）中断。东涌泉浜、永源浜也相继填没（镇宁路江苏路附近至今还有诸安浜等地名）。陈存仁回忆道：那里有一家几兄弟准备把自家的地卖了。“到了那边，见到愚园路面建筑得很好，但是两旁房屋不多，其余都是耕地，上面还种着菜”，其实那时不要说愚园路，就是静安寺路，一二十年代也还是张园（1885-1919年，静安寺路今南京西路以南，同孚路今石门一路以西位置）、爱俪园（1864－1941年，又名哈同花园，今上海展览中心位置）等几处公园、私园和乡村总会的所在。至于愚园路，可能陈存仁先生因年代久远，记忆也不一定很确切，因为按20年代末的情形，愚园路上应该也有了一些建筑，根据建筑年代的考证，愚园路西面的优秀住宅建筑这时应该已有不少。在陈存仁去愚园路购地之前，据考：以下住宅建筑已经存在：宏业花园地块（1900年前后始建，中西风格混杂，有石库门形态，北部9幢假三层花园住宅为段祺瑞之子段宏业20世纪20年代所建）、京兆别墅（1907年兴建，内有独立式假3层西式花园住宅2幢）、久安公寓（1910年前后苏州贝氏建，这幢5层公寓起码是上海最早建造的一批公寓楼之一）、严家花园（1920年建造，花园面积达4900平方米）、“游存庐”（1921年康有为建造）、新华村（1925年建造的英式独立大花园洋房5幢）、亨昌里（1925年建造）、联安坊（1926年建造）、花园里弄藜照坊（1929年兴建，内有14幢3层中英式联合体住宅）、西园公寓（1928年建成）等。因当时愚园路附近的区域也喜欢挂愚园路门牌或以愚园路称之，故陈存仁所说的愚园路也可能是道路旁的腹地。但陈存仁关于愚园路那一带间杂农田，与东面租界内热闹的都市气氛相比，显得荒凉的印象大致不会错。
据《旧上海的房地产经营》一书介绍：美商中国营业公司经理派克，预先得知工部局将填塞田鸡浜修筑愚园路南段计划（据推应在1914年前），就开始建“老鼠仓”，叫公司买办雷汲韩勾结当地地保及地皮掮客，组成抢先购买土地的小集体，按照路线图，分头活动，层层包干，连骗带哄，仅一个月光景，即在愚园路（乌鲁木齐路到江苏路）两侧，以每亩300至600两银子的价格，买进土地100多亩。等土地到手，派克马上从压价收买变为抬价收买，把那一带的地价哄抬起来，结果不到一年时间，那一带的地价每亩涨到8000到10000多两，中国营业公司仅在这一笔买卖中，就获取暴利100多万两。
当年的中国营业公司
陈存仁继续回忆道：当时（1929年左右）掮客指明“四止”（即该地的东西南北四个界线），“白单”上所说的地产占地共3亩7分，索价6000元。丁翁问：这块地皮，有没有“道契”？那掮客说“这是乡下人的田产，没有道契的。”丁翁就说：“我们不妨约个日子和业主当面谈谈价钱。”
从双方协商“让予契”到会丈局丈量土地，到由上海的县知事盖印后通过华洋交涉署发出，最后到律师公馆见证，一手交银，一手签字。陈存仁用5200元买下了这块地皮。后又陪着嗣父（过继之父）来看了一趟。老人家相信风水，看了地后，赞不绝口：“这块地皮正在青龙头上，尤其是旁边有条小河，源远流长，大吉大利。”他们随后又想找一家面店或小茶馆，和当地父老们谈谈，可是那时的愚园路，除了若干花园住宅和别墅之外，田地虽多，却荒凉得很，不但面店找不到，连小茶馆也找不到一间。好不容易碰到个法华镇口音的卖馄饨担子老人。便叙聊开来，结果老人也说：这块地皮上有一条小河，河东是一幅吉地，河西是一块凶地，从前传说河西地上几个坟墓曾有僵尸出现，幸亏那位新买主，买的是河东的一块，这是站在青龙头上，将来是大吉大利的，要是买了河西的一块白虎地，那么风水就大不相同了。陈存仁又想让老师丁福保去看一看，丁翁说：“不必去，我早已知道，你这块地，方方整整，好得很，河那边的一块就差得远了。”
隔了3年，愚园路地价飞涨，后来当选上海二小姐的谢家骅之父，颜料商谢筱初调查到这块地皮业主是陈存仁，三次邀宴，大有非买不可之势，最后陈一松口，以3万元成交，年轻的陈存仁靠“炒地皮”轻轻松松赚到了2万多块钱。
事隔多年，地价涨到10万，后来更是涨幅惊人。陈存仁自陈唯有讲求心理卫生自慰。
王伯群公馆（现长宁少年宫）
至于河西那块地，据陈存仁说，就是后来王伯群为新夫人大夏大学校花保志宁造的公馆（1933年10月建成），现在的长宁区少年宫所在，王伯群为之被社会舆论监督，终致丢官，抑郁而终，后又为汪精卫等汉奸盘踞，如以堪舆附会，差可信之。不过半个多世纪来沧海桑田，当年风水早已不再。
这里有必要说明一下“元”和“两”的差别，据陈存仁《银元时代生活史》介绍：当时有“鹰洋”“龙洋”“袁大头”三种银元流行于市，在同一时期等价使用，每个银元，用白银7钱3分铸成，100银元，相当73两，但大宗交易，都用钱庄的庄票。
而据张伟群先生的《四明别墅对照记》一书考证：1931年出版的《上海地价带图》所示，四明别墅（1932年造）弄堂未造前的地价已经升至每亩1万到2.5万两银子的价格区间，出了这个区域，毗邻的愚园路末段，地价要便宜去一半。此时愚园路江苏路以西的地皮应该还比较便宜，故许多有眼光的投资客也开始觊觎这一新兴地区。陈存仁所购地块估计在江苏路附近甚至过了江苏路，照1929年左右折算每亩1600多元进价，1932年左右折算每亩8100多元出价，多年后更是折算每亩达27000多元，可进行比较。即使这样，整条愚园路两侧的地价在20世纪30年代初始仍然处于令人咋舌的高地价带。
把这些当事人回忆和历史钩沉者的考证结合起来，可以大致勾勒出愚园路20世纪二三十年代的房地产发展情况。
1937年愚园路最西段鸟瞰
另据魏斐德所著的《上海警察，1927-1937》所引资料：越界筑路区在上海房地产中占有相当大的比重，那里的地价在1906年到1936年期间涨了973%。到1926年12月31日，工部局在租界外修筑了超过45.5英里的街道和马路，占地1，589，500亩（约265，000英亩），估测价值为白银1.55万两以上（约为1000万美元）。愚园路无疑是其中获利丰厚的一条。
进入1938年，上海沦为“孤岛”，但房地产仍如火如荼地畸形发展，房地产掮客也动足脑筋玩花样。该年7月18日至22日，上海《新闻报》连续出现一则引人注目的广告：陈述昆、孙钟尧会计事务所信托部第一批代建洋房 地点：愚园路608弄（静安寺附近），环境绝佳，1路、9路公共汽车直达弄口。建筑：真西式构造，阔14尺，深50尺，花园、钢窗、卫生器具、冷热水管，一应俱全。造价：二层每宅4100元，计有大小房间六间；假三层每宅4700元，计有大小房间8间；三层每宅5500元，计有大小房间9间。特点：建筑期内由殷实银行保证交房；住满20年由著名银行保证还本；自来水免费供应。
位于今608弄后部的田庄
据徐葆润《记愚园路田庄租地造房的经过》介绍：两个梦想发财的会计师和两个房地产掮客合伙开设了建华企业公司，一番“头脑风暴”后，策划出“租地造房，分室出售，到期还本，屋归地主”一出好戏。四人商定此妙计后，就着手寻找土地，得知靠一次世界大战时做金子买卖发财的中国垦业银行老板王伯元在愚园路有一块13亩多的土地可以出租，就前去求租，王鉴于这块土地坐落在沪西越界筑路区，当时“八·一三”抗战房屋被毁不少，西区新建草棚近万架，此处若不早日建筑房屋，有被人占用搭棚屋之虞，若奠基建屋地价还可提高，故一拍即合。广告刊登后，引起中产极大兴趣，以愚园路上类似的新式里弄为例，一般每月需租金80元，外加顶费800元，而众筹田庄一次付出5500元，存银行每月利息才50元，既可免付顶费和20年租金，到期本钱仍可如数收回，只是在20年中以息抵租而已，故认为很合算。他们便同王伯元商量，长期存款由垦业银行收储，还本凭单由它签发。王伯元对这个办法当然欢迎，因为一方面为他的银行拉来了一批长期存款户，另一方面又为他本人存下了一笔到期还屋的保证金，妙计可谓三赢。而所谓到期还本，不过是这些聪明的年轻“精算师”在造房成本上又另加了587元6角8分，20年后利滚利正好够还本。总计建华企业公司以1000元的资本，租进土地13亩多，分批建房近一万平方米，费时不到一年，获利约4万元。建华首开此例获得成功，上海华商房地产经营者争相仿效，成一时风气。
这个20世纪30年代高明而成功的众筹案例说明太阳底下其实并无新事，与当年精算设计的房地产掮客相比，今天房地产商的那些伎俩未见得高明多少，上海的商业底蕴由此可见一斑。
（部分图片由《外滩以西》张军先生授权使用）
作者简介
徐锦江
城市文化研究学者。著有《愚园路上》《愚园路》《愚园路•百年纪念版》，辟上海路史研究一格，上海电视台据此改编成三集纪录片。
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原标题：《愚园路上的地皮，当年是怎样“炒”起来的》