《民法典》中“住改商”

法律认识和现实分析

《民法典》第二百七十九条规定 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。民法典这一条实际是关于现实生活中一些业主将住宅用房改成商业用房的的法律规定。

当然牵涉到法律问题，问题在于是否合法。

1.什么是“住改商”？

“住改商”实际是伴随着城市高层建筑流行而产生的一种现象。简单说，就是住宅用房改为经营性用房，本来是用来居住的房子来开店子。

2.“住改商”违法吗？

“住改商”是否违法取决于商品房买卖合同的约定以及相关行政法律的规定。“住改商”行为的合法性需要满足两个条件：遵守法律、法规以及管理规约；应当经有利害关系的业主一致同意。未经有利害关系的业主一致同意，其行为仍不具备合法性。因此，本条实际上已经成为“住改商”业主对由此产生的损害后果需承担相应民事责任的法律依据。值得注意的是，《物权法》对此规定为业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。“住改商”行为的合法性需要满足两个条件：遵守法律、法规以及管理规约；应当经有利害关系的业主一致同意。未经有利害关系的业主一致同意，其行为仍不具备合法性。因此，本条实际上已经成为“住改商”业主对由此产生的损害后果需承担相应民事责任的法律依据。值得注意的是，《物权法》对此规定为业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。（来源：中华人民共和国民法典物权编理解与适用（上）引用0385页）由此看来，“住改商”是可行的，但是需要注意是否满足以上两个条件。如果你所在的小区，你居住的住宅旁边有人将自己的房屋改变成商店，如果确定该房屋性质为住宅，而改变用途没有经过你的同意，这就是违法的，你是可以诉讼的。

二、如果是非法"住改商"如何救济?

1.谁可以告？

《民法典》第二百七十九条中出现了“有利害关系的业主”，可以简单的理解成受到住改商困扰和影响的业主。这些业主可以作为原告起诉。如何在法律上划分是否是有利害关系？《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条在此问题上可分为两个层次：一个层次是作为与“住改商”业主属于同一栋内的业主。解释直接认定为系法律规定的有利害关系的业主，其只需要提供并证明其合法的业主身份即可。至于具体的“住改商”行为是否构成对其权利的损害等其他问题，更侧重于要求“住改商”业主提出相反的证据。另一个层次是作为与“住改商”业主属于同一小区的业主。其必须自行举证证明“有利害关系”的事实，包括有损害发生或可能发生、损害与“住改商”行为之间有因果关系，至于被损害的权利内容，可以是其生活环境的恶化、生活质量的下降乃至房屋价值的贬损，等等。也就是说，在举证问题上，非本栋的业主必须举证证明，由于某业主的“住改商”行为，给其居住和生活环境造成或者可能造成不利影响，减少或者降低了其房屋的使用价值和交换价值。对能够证明系有利害关系的业主应当举证证明的程度和证明内容，则视“住改商”业主所改的经营性用房的形式、经营范围以及对周围业主的不利影响等多方因素来确定，对此无法一一列举，需要具体问题具体分析。通常情况下，有利害关系的业主可以从如下几种不利影响进行举证：第一，由于“住改商”，干扰了业主正常的生活秩序。例如，原本安静、祥和的居住环境里，由于某业主“住改商”经营歌厅，每每到夜深人静，按正常人的起居习惯都应当入睡之时，夜空里仍然回荡着刺耳的音乐声，令人根本无法休息，特别是家里有老人和小孩的业主更是深受其苦。由于人们往往习惯于晚饭后才去歌厅娱乐消费，所以深夜扰民的状况并非偶尔为之，而是天天如此。受到如此干扰的业主，就可以认定为属于有利害关系的业主。第二，由于“住改商”给业主的生活环境带来了不利影响。例如，某业主将住改商为经营物流配送业务，生意又非常好，每天进进出出的人、车络绎不绝，造成小区车位、电梯、门禁设备等公共设施使用频率超高，严重影响和挤占了其他业主利用小区的共有资源。而且，由于往来人员成分复杂，小区内业主的私人物品屡屡发生丢失、小区内公共设施经常遭到毁坏，不安全隐患增加，受到此种不利影响的业主，也应当认定为系有利害关系的业主。（最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用 引用170页）

2.该告谁？开发商、物业公司还是改房子用途的业主？法律依据是什么？该提供哪些证据？

1. 告开发商违约。

依据《合同法》VS《民法典》中的合同编告开发商违约你和开发商签订了《商品房买卖合同》，合同中明确约定你买的房子所在的单元楼均为住宅性质，而有人私自将你楼上或楼下改成商店，产生噪音，影响你居住。因此开发商违反了合同中关于单元楼性质的约定，构成违约。你应当依据《合同法》或者《民法典》的合同编关于违约责任的约定，主张违约损害赔偿。此种情形你应当提供你和开放商之间的《商品房买卖合同》作为证据。

2. 告物业公司违约。

《民法典》第九百四十二条物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。如果“住改商”业主的经营行为还违反了治安、环保、消防等法律法规，而物业公司没有及时进行采取合理措施制止，物业公司构成违约，你可以要求物业公司承担违约责任。此时你可以提供《物业服务合同》，也可以要求物业公司提供。因为这个物业合同不一定在单个的业主手里。

3. 告“住改商”业主侵权。

依据《物权法》三十五条、七十七条或者《民法典》物权编第二百七十九条规定关于排除妨害的规定，请求该业主停止侵害，排除妨害。这时你需要提供证明你基于物权本权利的请求即你自己所有房屋的的商品房买卖合同、产权证明及不动产登记，还有证明你和该业主的房屋之间距离较近以及受到影响的现场照片、录像，噪声、空气检测书面材料。

以上几种法律救济途径只是案例，现实中的“住改商”引起的纠纷往往不光是业主之间的相邻矛盾，还有再拆迁中对“住改商”房屋认定和赔偿标准问题、相互容忍、

三、物尽其用、相互容忍

“住改商”是现实现象，存在即为合理。一方面，住改商为城市提供了新的就业途径，同时也为广大市民提供了更多商品和个性化服务，提高人们的生活质量。另一方面，午夜喧嚣在小区的私房菜馆、按摩房也造成周边住户的困扰。一方面是充分利用城市建筑，创造财富；另一方面是紧张的相邻关系。住改商不仅仅是一个法律问题，更是一份道德义务。平衡好二者之间的利益，才能减少此类纠纷发生。

原标题：《有感而发 | 住改商中的法律问题》