全球城市观察︱商场变公寓，美国商业地产谋求转型

新冠疫情进一步冲击了实体零售业，在美国，不少商业地产面临危机。

过去数十年，许多知名零售品牌曾是购物中心的主力租户，他们的入驻意味着稳定的租金收益和客流。但今年，他们正在经历一波关店潮。

4月，美国服装品牌GAP宣布现金流不足，面临倒闭危险。5月，维多利亚的秘密（Victoria’s Secret）母公司L Brands宣布，计划在2020年永久关闭北美地区的250家维秘门店，这相当于其全球门店的近四分之一。6月，维秘还起诉了其纽约先驱广场旗舰店的房东，表示疫情期间无力承担每月93.8万美元的租金。星巴克此前也提出，计划在未来18个月内关闭美国的400多家直营门店。

美国房地产研究机构Green Street Advisors最近发布了一份报告，预测到2021年底美国将有超过50%的商店永久关闭，商业地产的空置率将进一步提高。

6月底，美国联邦住房和城市发展部长Ben Carson提出，鼓励商业地产尝试转型，将零售空间改为经济适用房。

在西雅图北部的林伍德市（Lynnwood），一处购物中心正在改造。

Alderwood Mall是当地最大的商业空间，1979年开始营业，一度吸引了许多大型零售商户入驻，包括梅西百货（Macy’s），以及美国最大的连锁百货商店J.C Penney。

在保留一定面积的零售空间之外，Alderwood Mall还将拥有300套住宅公寓，改建工程预计将于2022年完成。

Randy White是咨询公司White Hutchinson Leisure & Learning Group的首席执行官，他在接受CityLab采访时解释转型的必要性，“疫情之前，很多商业地产认为，餐厅和娱乐场所是他们的救星，但很快希望破灭。一度为商业空间导入人流的电影院也受到巨大冲击，人们甚至怀疑它们能不能撑过疫情。”

商场变住宅，White认为，这符合林伍德当地的居住需求。

林伍德距离西雅图仅26公里，它像是一处“卧城”，许多人工作在西雅图，日常跨城通勤。

作为波音、微软、亚马逊等大公司的总部所在地，西雅图一直面临可负担住宅危机，廉价的居住选择极少。对于林伍德而言，吸引西雅图的通勤者或许是激活空置商业空间的一种选择，特别是轻轨延伸线预计将于2024年开通，届时会进一步提高通勤便利度。

对于许多商业地产而言，很难完全恢复常态。这不仅意味着新的卫生安全条例、人员招募和培训，或是停业期间的过季商品库存清理，许多实体零售业商户很难“归位”了。

Mark Hunter是商业地产服务和投资公司世邦魏理仕（CBRE）的常务董事，负责零售资产业务，他在接受CityLab采访时表示，商业空间转型为居住空间的可行性。大型购物中心往往区位优越，交通便利，那些空置的零售空间也具有灵活性，除了居住之外，也可以作为仓储空间。

但要真正成为一处居住社区，还需要引入必要的社会服务。David Kleitsch是当地规划部门的官员，他表示，已经计划在新的Alderwood周围规划居住区，鼓励更高的居住密度，推动相应的街道景观和交通配套。

此外，由于林伍德居住着大量中低收入人群，大部分是服务业从业者，同样受到疫情冲击。目前，林伍德市还在制定计划，增加社会服务投入和教育投入。