揭秘“新恒大”：如何三年负债降4500亿？

在“房住不炒”的主基调下，“降负债”已成为诸多标杆房企重点发力方向。

“恒大从2020年开始转变发展方式，全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略，要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来。”2019年业绩发布会上，许家印宣布恒大开启新一轮战略转型。

许家印宣布恒大全面实施新战略

恒大领跑行业率先转变发展赛道，底气何在？深入剖析其新战略，或知一二。

“高增长”加速开源

分析人士认为，提高自身造血能力、保证经营性现金流稳定持续增长，是房企降负债的最有力手段，因此“促销售、抓回款”最为重要。

许家印在发布会上表示，恒大的“高增长”就是要实现销售高速增长，今年要实现销售8000亿，到2022年要实现销售1万亿。

为了推动销售逆市高增长，恒大开创了颠覆性的“网上卖房”营销模式。自2月13日恒大率先启动全面网上卖房以来，实现了业绩“开门红”：一季度销售额1465亿大增23%，销售回款1133亿大增55%，行业排名领先，创历史新高，足见恒大的强大销售能力，也充分体现了新战略的巨大成效。

恒大一季度销售及回款对照图

此外，丰富的土地储备为恒大实现“高增长”提供充足底气。据了解，目前恒大拥有2.93亿平米土地储备，今年总可售面积达1.32亿平方米，可售货值达1.27万亿，按照64%的去化率保守估算，可实现销售8110亿，8000亿销售目标无虞。

“控规模”加强节流

除了销售大增提高造血能力外，严控拿地规模实现“节流”，也是降低运营风险的命门所在。

许家印表示，“控规模”就是要严控土地储备规模，实现土储负增长，未来三年每年要降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右。

年报显示，恒大拥有2.93亿平米土地储备，一二线城市占比67%，此外还有大量未纳入土储的旧改项目，足以支持未来数年发展。因此恒大适度减少拿地，充分利用现有土地储备，既能确保公司的持续发展，还能大幅减少支出，为新战略的实施提供有力保障。

降负债决心坚定

在融资收紧的大环境下，“降负债”将成房企发展主流，恒大率先迈出坚实一步。

许家印介绍，恒大从今年起有息负债每年下降1500亿左右，到2022年下降至4500亿以下，负债率达到行业中低水平。

充足的土地储备及强大的销售能力，为恒大快速降杠杆奠定了基础。许家印在现场算了笔账，“18年、19年，恒大销售回款每年维持在4500亿左右，如果今年实现销售8000亿，回款按7000亿计算，就会增加2500亿的销售回款。同时，恒大今年减少土地储备3000万平方米，就等于减少600亿的支出。这样一增一减，就一定能实现今年有息负债下降1500亿的目标。”

恒大大刀阔斧进行战略转型，力度之大、决心之大前所未有。可以预料，随着新战略的深入推进，恒大将实现持续稳健的高质量发展，三年后的“新恒大”值得期待。