可以“拎包入住”的高级办公室，谁不想拥有

“太美了，不只你，不只穿搭，还有办公室。” 最近生活方式博主Sonya拍的一组办公室穿搭美照在社交媒体上收获很多的赞。大家除了像往常一样赞叹她的穿搭，更关注了她身后的办公室，简洁的空间、柔和的灯光、时下流行的办公桌椅……果然是“别人家的办公室”。

Sonya美照背景中的共享办公室受到越来越多人的关注，假如去上班就像住星级酒店，带个包就可以登记入住，除了自己的房间有人打理地舒适整洁，还能享受酒店里的餐饮、健身、社交等设施，这样的高级办公室谁不爱？

但近期部分共享办公企业出现诸如亏损、易主、老大楼改造等等问题，意味着这个新兴行业进入优胜劣汰的快速整合期，行业内能生存下来并能做大的必定是模式有所创新的企业。

我们需要什么样的办公室

Sonya对办公环境的选择大致反映了目前写字楼的发展现状。她有一个六七人的团队负责打理在各个平台上的大V账号，除了办公地段好，更需要一个相对自由且又配套齐全的办公环境。前期投入小肯定要放弃传统的甲级写字楼，“我没有专门的人来做装修设计，但我知道什么样的办公设计是好的，传统的四面白墙入不了眼。” Sonya在团队创建初期一直在坚持找符合自己想法的办公室，直到经朋友介绍找到寰图。

这里硬件设计很人性化，包括灯光的调节，充电口的摆放，甚至桌椅等家具的品牌。软件更让Sonya觉得贴心，办公室边上就有健身房，餐饮吧、冥想室，甚至还有小K房。

在这些公共区域活动的时候，比如茶歇的时候，还可以跟其他创业的小伙伴交流一下，这让Sonya感觉共享办公跟自己在外面做独立工作室相比优势非常明显。

不要小看这些配套设施，尼尔森最近做的一项共享办公满意度的调查显示，除了最基本的，比方说办公空间租用的灵活性，比方说选址需要在核心区域，CBD区域，要交通方便。用户、消费者和企业，对于办公空间的延展比较看中。除了需要工作空间，也希望他们的员工可以得到更好的发展，员工的生活和健康也是他们关注的一部分。办公空间，慢慢延伸成“办公+生活”空间是他们比较看重的，比如提供更好的员工发展活动，提供一些健身设施或者生活配套设施。

但这样的需求并没有得到很好的满足，寰图创始人陈思烺介绍，2016年在广州创立第一家寰图的时候恰恰是看到了这样的需求，但是传统的写字楼运营多年来几乎都是围绕招商、物管（如保安、保洁、保绿）等方面开展相关工作，在模式方面没有发生核心变化，跟不上迭代的需求。写字楼运营商自然也会遇到发展瓶颈，陷入同质化竞争与降租金的恶性竞争。于是后面就有了共享办公雨后春笋般的发展。

借鉴酒店品牌管理打造办公楼

伴随大众创业的大环境，联合办公、共享办公进入大发展阶段。运营商投资租下大片写字楼，装修改造，分租出去，似乎也解决了地段问题、整租租金太贵问题，但运营商自己却陷入了出租率不理想、营收亏损等问题。

数据统计显示，2016年至2017年间市场上有超过2000多家的共享办公运营商。2018年起留下的能具备一定规模的只有约300家品牌。而前十位的运营商，占了超过30%的份额。预计自2019年11月起这个比重有望提高至50%以上。

这表明，共享办公这几年的发展是“大浪淘沙”般的整合。一开始，大家觉得这个行业的门槛可能不那么高，也有很多政府补贴，于是蜂拥而至，使得行业崛起很快。但是这个行业的考验，除了和业主的合作模式外，更重要的是客户体验。无论从设计还是后期的服务运营，都存在很实际的一些门槛，整个行业趋于整合。

在陈思烺看来，共享办公或者说写字楼的运营不妨借鉴星级酒店品牌管理的模式。酒店除了提供房间，实际上还提供了很多不同场景：比如会有双床房、大床房、小套间、主题套房、总统套房等等，这些都体现一个酒店针对不同的消费人群提供的针对性服务。新型的办公空间布局，也要体现对用户群体的细分。

此外，酒店中除房间外还有许多配套设施，对酒店而言，60%的收入来自房间，40%的收入来自宴会、餐饮及其它配套设施。办公楼也要尝试这些，一是可以满足消费者需求。在办公区域大家普遍处于长时间的生活状态，需要诸多的配套。二是这里潜藏了巨大的商机。办公楼可以说是人口密度最大的地方，而做生意，最重要就是把握人流。这些“刚需”的配套设施为写字楼带来的营收非常可观。

写字楼运营更需借鉴酒店品牌管理的地方还在于运营管理方与业主之间的合作模式。大家都知道像万豪、洲际、雅高等大的酒店集团，他们在业主拍地时已经介入，后面到设计、技术支持，再到后期的营运等会提供一整套酒店运营方案，全方位介入酒店管理。这个模式在写字楼运营领域尚属空白，寰图目前就想借鉴这样一种模式。

据陈思烺介绍，实际上寰图有四个不同的板块，包括共享办公，建设管理，商业管理及物业管理四大板块。内部事业部门也有相应的四个事业部来对应不同的业务。四个事业部，可以无缝连接，为业务打造全链条服务，包括资产重估，资产价值的提升，资产重新再融资等。

目前，寰图25个项目已经超过了50万平方米的管理面积，北上广深已实现全覆盖。杭州、西安、香港以及越南胡志明市也在逐步扩展中。从今年开始寰图这四个业务板块收入相当平均，说明这个模式是行之有效的。寰图对新型办公业的发展充满了希望，预计明年将有些单体超过10万方的项目。

而业内对共享空间的未来前景也持乐观态度。尼尔森方面的观点是：前景还是乐观的。所有新的经济概念都会有一个相似的地方，高速成长，然后进入瓶颈期。这时候考验的就是企业的战略和它们的发展方向是否可以符合用户预期。如果可以精准把握用户需要，提供类似的服务，主要是定位自己、了解客户针对性方面如果做得足够，可以在竞争当中生存下来，相对会变成一个比较明朗的局势。