全球城市观察︱加州通过租金控制法案，涨幅不得超过10%

9月，加州州长Gavin Newsom签署了一项新法案AB1482，对整个加州的租房提出限制，要求其每年的租金涨幅最高不得超过5%，加上当地的通货膨胀率，最终涨幅不得超过10%。

该法案将会影响加州800万租户，于2020年1月起生效，2030年到期。Newsom表示，未来十年内，受惠于该法案，加州将成为整个美国对租户保护力度最大的地区。

这不是民主党人Newsom第一次表现出对住房问题的决心，此前他曾在竞选中承诺，将为加州带来350万套新住房，以解决住房危机。2019年年初，他公布了预算草案，强调将拿出17.5亿美元（约合124.2亿人民币）用于应对眼下保障性住房紧缺问题。

AB1482主要针对的是公寓和联排别墅，这也是大部分租房者常见的选择。高档公寓和绝大部分的独栋别墅则不受该法案限制。

根据哈佛大学住房研究联合中心的数据，全美范围内，约有四分之一的租户将月薪的一半以上花在了房租上。这在加州表现得更为明显，9月美国公布了贫困人口数据，加州的贫困率为全美最高，达到18.2%，这比整个美国的平均水平高出了5个百分点。

而加州的无家可归者人数则在持续增加。旧金山的无家可归者自2017年以来增长了17%，洛杉矶的数据自2018年以来增长了16%。特别是那些低收入或年龄较大的租户，他们的“抗风险能力”较低。

AB1482的起草者是旧金山议员David Chiu，同样来自民主党。他表示：“数百万加州租户距离无家可归可能只有一步之遥，一旦房租上涨，他们就面临被扫地出门的危险。“但Chiu同时强调，对于那些最近15年内建造的新房，该法案并不提出限制，以避免过度打击新房的建设者。

根据房地产网站Zillow的数据，过去一年，整个加州的租房市场上，只有7%的租金涨幅超过了AB1482的最高幅度，但毫无疑问，它在一些正面临快速士绅化的区域具有效力。加州多个城市面临极具士绅化，租房市场的投机者更愿意驱逐原本的工薪阶层，代之以能够负担得起高房租的租户。

《纽约时报》采访了27岁的Sandra Zamora，她是个幼儿园老师，租住在加州门洛帕克的一间单身公寓，这里距离Facebook总部只有很短的车程。2018年，她所在的公寓被一个新的业主买下，很快她就收到了涨租通知。

Zamora的公寓有600平方英尺（约合55.7平方米），月租金从原本的1100美元（约合人民币7810元）上涨至1900美元（约合人民币13489元）。很快，她的邻居们纷纷搬走，但她还住在这里。如今她找了个室友来分摊房租，还在周末找了一份咖啡店的兼职。

目前，全美有四个州存在类似的“租金控制”（rent control），包括加州、马里兰州、新泽西州和纽约州。而马萨诸塞州和佛罗里达州最近也在研究一些政策，允许在波士顿、迈阿密和奥兰多等地进行租金管控。

经济学家并不看好租金控制，认为它只能在短时间内控制租金，却无法从源头上改变供求关系。一些专家提醒，如果长期控制租金，投资者会转而投入其他领域，这会进一步影响租房的供应。

今年7月，加州大学伯克利分校的特纳住房创新中心发布了一份报告，认为单纯控制房租不足以解决加州的住房危机。他们强调，面对危机立法者应该使用“组合拳”，比如提供更多的保障性住房，或是从政策上鼓励房地产商建造更多的社会住宅。