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智库报告

园区观察|开发区上市后经营管理模式探索

周思勰 范媛媛

2019-08-30 14:58  来源:澎湃新闻

2019年5月,国务院对外发布了《关于推进国家级经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见》(国发【2019】11号文),明确了赋予国家级经开区更大改革自主权的方向,其中提出了“积极支持符合条件的国家级经开区开发建设主体申请首次公开发行股票并上市”的意见,力图通过市场化的方式优化开发区开发建设主体和运营主体的管理机制。
实际上2017年发布的《国务院办公厅关于促进开发区改革和创新发展的若干意见》中就明确指出了“支持符合条件的开发区开发运营企业在境内外上市、发行债券融资”。
我们认为,国务院这一前一后两个文件,实质上是鼓励拥有开发建设到运营管理全产业链建设能力的开发区运营主体上市。同时也是希望各开发区下属的开发公司实体化运作,从简单的融资平台成长为能够运营园区的实体化企业。
一、存活率低,开发区开发主体上市要慎重
政策发布后,无论是开发区从业者还是资本圈都激动不已,对国家级开发区开发建设主体IPO上市抱有极大的期望。
A股市场上开发区类股票的存活率低
然而,从A股市场上开发区类股票的存活率来看,并非所有的开发区主体都适合上市。我国前前后后约有22家开发区类主体企业进入A股,然而随着市场的自然选择,有的企业或是变更经营范围,或是“卖壳退市”,目前只有10家园区类企业被公认为开发区类的A股企业(见附表1与附表2)。开发类企业在A股市场的存活率仅有45%左右。
而随着国家严控房地产价格上涨,相关的园区类企业被证监部门归类为房地产企业,导致近10年来,国内各大开发区类企业均未有过IPO上市的例子。可见开发区开发主体想要上市困难重重,即使上市了,存活率也不高。
上市开发区主体面临双重考核
开发区开发主体在日常工作中往往面对的是上级主管部门的行政考核,一旦开发主体上市就将直面证监会的管理和市场的考核,进而形成政府、市场对开发公司的“双重考核”。这对开发区提出了很高的要求,并非所有开发区都能够顺利通过“双重考核”。
证监会等部门对上市公司有相关的管理规定,要求企业公开诸如董事会成员薪资、年度财务报表等信息,同时也要求上市公司定期召开董事会,重大决策要经过董事会讨论决定通过。这意味着开发主体的自我革命。
市场天然要求上市公司具有强盈利能力
对现有的众多园区来说,开发主体上市为的是解决资金短缺问题。然而金融市场救急不救穷,切不可怀着“圈钱”的心态着急上市。市场天然要求上市企业具有强盈利能力,只有能够盈利的开发区才可能通过公开募股获得资金支持。
然而目前有机构认为本次的国发【2019】11号文仅仅鼓励的是开发区的开发建设主体上市,将之解读为支持某些地区的城投公司上市。这种观点是十分危险的。实质上,本次发文的重点在于促进开发区的市场化,而非为缺钱的开发区找出筹措“救穷”资金的渠道。推动开发主体上市,也是希望借市场之手推动开发区市场化运作,加强开发区盈利能力建设。
综上,开发区开发主体上市要积极而慎重。
二、上市后,开发区开发主体如何应对双重考验
开发区具有地方政府发展经济的政策工具性质,在目前的考核体系之下,开发区开发主体对上级政府主管机关负责,着力于发展地方经济,而非注重自身的盈利。这决定了开发主体承担了很多功能性和公益性的政府任务,同时为了促进产业发展,开发主体以低价甚至零价格为园区内的企业提供了可以被市场化的服务。
如何从为企业服务中盈利,同时又为企业成长和地方发展提供保障,开发区需要找准市场盈利要求和政府要求之间的平衡点。
面对考验,我们认为开发区开发主体应该要做到以下三点:一是开发区管委会和开发公司要“政企分开”,二是开发区产业基础要好,三是开发区类企业要能够多元化盈利。
开发区管委会和开发公司要“政企分开”
政府对开发区的考核包括产业基础、科技创新、区域带动等指标,着重于开发区对地方经济发展的带动作用,而市场则是对开发区开发主体自身盈利能力有所考验。这就要求开发区管委会和开发公司要“政企分开”。
“政企分开”,对开发区来说要成立开发公司,承担开发区的开发建设与运营管理,行驶经济职能;管委会只作为管理主体,行使行政管理职能,不涉及开发区具体的开发运营工作。开发公司与管委会实行政企分开、政资分开,推动开发公司的市场化运作。
在“开发区板块”的10家开发区类企业中,上海市的6家开发区类企业都是政企分开的。管委会与开发公司是平等并行的关系,而不是上下隶属的关系。如上海张江高科技园区,1992年,上海市张江高科技园区开发公司经政府批准成立,负责张江高科技园区的开发与建设。1996年公司上市,张江高科受上海市国资委的监管。2002年,开发区成立管委会,主要行使政府服务和监督的职能,公司并没有受管委会的牵制。再比如上海临港,旗下品牌漕河泾新兴技术开发区,横跨闵行区和徐汇区,不设管委会,完全由上海市漕河泾新兴技术开发区发展总公司负责开发运营。
再看曾经存在的、现在被收购或者主营业务已经不是园区开发建设和运营的开发区类企业,如天津经济技术开发区、宁波经济技术开发区在“政企合一”体制运营下,逐渐走向破产或被收购。由此可见,这种政企合一的管理模式不利于开发区开发主体的上市。
当然,政企分开并不意味着政府与企业两相矛盾,只是各行其职,通过合理的制度设计,达到平衡。只有开发区开发主体与管委会政企分开,开发区的开发经营才能在经济领域焕发新的生命力,提高开发区人的积极性与劳动生产率,从而提高开发区开发主体的经济盈利能力,使其经受住市场的考验。
良好的产业基础
开发区开发主体要想上市并持续经营,经受住市场的考验,需要开发区本身有着良好的产业基础。
判断开发区是否有好的产业基础可以从开发区主导产业、产业导向、地区生产总值、税收收入等多个方面着手。以市北高新为例,上海市市北高新技术服务业园区成立于1992年,在经历过三次腾笼换鸟后已经形成了以总部经济为主导、以云计算大数据为支撑的新兴产业集聚区,是上海市唯一的大数据产业基地,园区内汇聚了230多家云计算、大数据企业,其中包括上海数据交易中心、浪潮集团、金棕榈等行业内龙头企业。市北高新园区总面积113.07公顷,2018年税收收入为95.1亿元,亩均税收560.71万元/亩。配合现在我国大数据、科技创新的国家战略,市北高新园区有着良好的发展前景。随着科创板的设立,市北高新更被投资者看好。
开发区开发主体的盈利来自于开发区经济的发展。把营业收入/税收收入作为礼森系数(注:礼森系数=营业收入/税收收入)进行比较,发现上海市的6家开发区类上市企业的礼森系数都小于等于0.1,这说明上海市的开发区园区产业基础好,即税收收入相比开发区开发主体盈利来说非常大,开发区产业基础底蕴深厚,这让开发区运营公司可以经受市场的考验。
开发区开发主体探索多元化盈利
众多开发区目前的盈利模式依赖于传统的房地产开发,通过出售商办用地和住宅用地的形式,以获得盈利和资金投入到基础设施建设和产业服务中去。开发区开发主体需要突破原有的房地产惯性思维,找出一条依托于产业发展的多元化盈利道路,不能单单靠房地产挣钱。
我们对这10只股票的2018年营业利润进行分析,这10家开发区类上市公司绝大部分在2018年有着较高的营业利润,且营业利润来源多样化,主要分为三类:1)房地产开发销售收益;2)园区管理及服务收益(包含物业、租赁);3)投资收益。营业利润中的其他包括了其他的营业收益及销售、管理、财务费用等。
作为园区开发公司,房地产开发销售是营业利润的一部分构成,而另外两类——园区的管理及服务收益与投资收益也占有非常高的比例。有的企业园区管理及服务占营业利润的50%以上,如浦东金桥、外高桥;有的企业投资收益比例占营业利润的50%以上,比如市北高新、张江高科。
从这10只股票来看,上海市开发区类企业与非上海市开发区类企业有着较大的区别。
首先看上海市开发区类企业,陆家嘴和外高桥是比较特殊的两家开发区类企业,陆家嘴作为金融贸易区,2018年整体的营业利润非常高并且陆家嘴的三类主要利润来源比较均衡,外高桥作为保税区,没有房地产开发销售收益,营业利润来源主要是园区管理及服务收益和投资收益。
市北高新和张江高科主要以投资收益和园区管理及服务来盈利,市北高新的投资收益占营业利润的111.34%,投资类业务现已成为公司业务的新亮点,张江高科投资收益与园区管理及服务齐头并进,共同支撑张江高科业务发展;上海临港房地产开发销售仍然占了营业利润的绝大部分,但上海临港在不断调整业务结构,目前园区管理及服务、投资收益也已占到了营业利润的各20%左右。
再看非上海市开发区类企业,南京高科有着与上海市开发区类企业相似的表现,不仅仅靠卖房子挣钱,也做了大量的投资类业务。长春经开和空港股份 2018年营业利润少,说明这两家开发区类企业的盈利能力较低;电子城的主要的营业利润都是房地产开发销售收益。
仅仅靠“卖房子挣钱”不是长久之计,需要及早拓宽盈利渠道,做到多元化盈利,换句话来说,开发区要从一个“园区地产商”转为 “园区服务商”和“园区投行”。
[作者为礼森(中国)产业园区智库研究员,文章首发于《礼森园区研究》2019年第7、9期,本文经作者授权改编转载。文中图表数据来源于礼森(中国)产业园区智库内部数据库及作者研究整理]
责任编辑:王琳杰
校对:施鋆
澎湃新闻,未经授权不得转载。新闻报料:4009-20-4009
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