新力生死赌局

截至到8月1日，新力在全国拿地24宗，5月给港交所提交IPO申请后拿地10宗，普遍溢价。

在房地产市场持续下行期，融资环境进一步收紧的大背景下，高负债的新力逆势布局，有着怎样的考量和计划？

IPO或将成为新力最为华丽的生死赌局。

新旧团队更迭 从保守到激进

5月24日，新力向港交所提交IPO招股书。

在IPO招股书中，新力称对于公司未来的发展优势，主要体现在江西领先、全国布局，灵活拿地及大量土储，财务谨慎及标准化管理等。

新力表示，政策影响，资金压力均会给公司未来的发展带来系列风险。

也正是在提交IPO招股书后，新力迅速在成都招拍挂市场共拿下4宗地块，占新力全国同期拿地数量的40%。

5月23日，新力向港交所提交IPO招股书的前一天，新力在成都招拍挂市场，同十余家品牌房企经过近40分钟的激烈竞争后，以13600元/㎡的楼面价竞得一宗位于双流东升占地30亩的地块，溢价率超过62%。

随后，新力频繁出入成都的招拍挂市场，后又在双流和青羊拿下三块地，青羊地块楼面成交价高达16200元/㎡。

这已基本实现曾被媒体报道的今年入3-5个项目的目标。

据文轩实验室统计，这四宗地块都以高溢价成交，其中双流九江项目溢价82.73%，青羊项目溢价74.31%。

虽然除了九江地块占地面积近百亩外，其余三宗地块都不大，但为了获取这四宗地块，新力共花去28.66亿元。

不难看出，同往常控成本、保利润、收并购等拿地模式不一样的是，新力近三个月来在成都市场的拿地策略有了明显变化。

曾有知情人透露，因为对利润的要求，初进成都的新力公司更多以收并购的形式获得项目。

但又因土地本身条件以及手续繁杂等多方面问题，新力在成都的项目储备进展并不顺利。

以至于进入成都两年，新力仅拿下了青白江和成华两个项目。

因为项目体量小，或部分项目不在成都核心区域，导致进入成都两年的新力，还未有效的实现品牌落地。

也正是在提交IPO招股书前后新力成都公司的人事也经历了洗牌，从公司总经理到营销线，若干人等陆续离开。

不过和此前营销团队骨干从本土招聘不同的是，新组建的中高层管理部分来自总部。

据业内人士透露，任公司营销副总的沈捷是从新力总部空降过来，而总经理许力，如不是重名，根据网上资料显示曾是新力集团副总经理。

随后的7月23日，在成都媒体见面会上，新力地产集团品牌管理部高级总监张洋表示，未来将把成都作为西部发展的战略高点。

从新力新近在成都的连续拿地动作，体现了新团队与原团队市场打法的不一样。至于后续还会不会继续拿地，新力成都营销副总沈捷在接受文軒实验室采访时表示要看情况。

高价地如何打造，面临巨大挑战

市场扩展策略调整后拿下的高价、高溢价地块，新力将如何打造？这样的地价在当下的市场环境下，将面临哪些压力？

新力地产成都一工作人员在接受文軒实验室采访时表示项目还有些内容没有敲定，不方便释放具体的信息。

与文軒实验室从沈捷那得到的答复大致一样。

至此，我们也只能从媒体见面会通稿中对项目的规划了解一二。

据新力地产成都城市公司园林设计负责人在媒体见面会上介绍，两个先期拿下的双流项目将被打造成新力·东园和新力·合园。但并没有明确哪个地块是东园，哪个地块是合园。

成立9年的新力，目前拥有3大体系，8大产品线。

根据新力控股向港交所提交的IPO招股书资料显示，三大体系分别为悦系、园系、湾系。

我们预计，新力·东园和新力·合园就是“园系“产品。虽然从公开信息中，我们无法看出新力·东园和新力·合园两大产品的具体规划，但从产品系的定位可以预估，两个项目都是改善产品。

诸葛找房数据研究中心分析师岳蒙蒙分析指出，这四个新项目新力可能打造涵盖改善、高端改善等多种产品类型、多面积段的产品。

值得注意的是，据诸葛找房监测7月份双流区域内的二手房挂牌均价为12664元/平方米，新房成交均价在13200元/平方米，而新力在双流区最新的拿地的成交楼面价已达到13600元/平方米。

岳蒙蒙认为面粉价格超过面包价格，未来新力新项目产品规划定位，价格能否被购房者所接受，也将面临这极大的考验。

还需要指出的是，双流区新房市场正呈去化下滑，库存上涨的趋势。中成房业7月数据显示，双流新房成交14.5万㎡，同比下滑44%，库存达164.7万㎡，同比上涨37.5%，库存量位居大成都各行政区域之首。

而青羊地块，岳蒙蒙指出，青羊区的土地供应较少，该区域最近一次土拍是在2019年6月27日，四川金雁地产以18512元/平米价格拿下的地块，在当时刷新了成都最高楼面价。周边楼盘有龙湖翠微清波、中铁双龙湾、紫御熙庭等，二手房均价约20000元/平米，新房项目挂牌价在15000元/平方米。

岳蒙蒙认为新力拿下此地块在价格上具有一定优势。

不过中成房业数据显示，大成都范围内库存上涨，7月存量高达1942万方，同比去年同期上涨9.3%。

面对高企的库存，以及区域市场去化的放缓，如何应对市场竞争压力，是新团队需要着重考虑的问题。

大量房企停止拿地 新力却逆市而为

除了在成都密集拿地外，新力控股在全国的拿地动作也不小。

据文軒实验室统计，截至8月1日，新力在全国已经拿下了至少24块地。

从拿地明细中可以看出，1月动作最大，拿下7块地，五月份到现在，共拿下10块地（其中有4块地位于成都）。

从去年的887.3亿，到今年的1000亿，要完成这样的销售目标，需要有足够的土地储备支撑，这也符合地产“黑马”一贯的快速发展的操作风格，只是在招拍挂市场上的身影越来越多了。

一位不愿具名的知名地产分析人士认为，在土地市场开始降温的情况下，新力这一阶段的拿地动作比较大，尤其是在IPO阶段，一般来讲不应有明显的拿高价地动作。特殊的是，成都地价是可控的，成交价还没有别的一些省会城市那么高，所以成本相对可控。

但这位分析人士同时也指出，新力的集中拿地，对于其资金层面来讲，还是有压力的，建议不要过于激进，需要适当的把控土地成本潜在的风险。

据易居房地产研究院数据显示，今年下半年以来，全国土地市场从回暖走向退烧。

7月全国40城整体土地成交地价下跌明显，土地出让金环比下跌6.1%，土地成交溢价率回落至19.9%，结束连续6个月上行的趋势。8月以来，全国土地市场降温趋势继续蔓延。

部分房企表示下半年将减少甚至停止拿地。这一趋势，主要和房企融资政策收紧有关。

证券时报网曾建议在融资端不断收紧和土地市场不断退烧的情况下，房企亟须调整战略，投资需更加谨慎和聚焦。

面对这样的市场环境，后续新力是否会持续目前的拿地政策，有待持续关注。

负债率高达240%，IPO如何消化？

成立于2010年的新力，于2011年正式开发第一个项目，2016年走出江西，2017年将总部搬至上海，2017年5月11日新力成都公司成立，2018年成为中国房地产综合实力50强。

目前新力控股已经将业务拓展至长三角区域、粤港澳大湾区、中西部核心城市以及中国其他具有发展潜力的区域，实现了全国化布局。

根据IPO招股书资料显示，上述区域将继续是新力控股未来重点发展的区域。

有数据显示，2012年，新力控股的第一个项目销售额为1.29亿，2014年销售额增至8亿，2015年销售额为36亿，2016年销售额破百亿，为161亿，直接跻身中国百强房企榜单之上，2018销售额为822亿元，成为中国房地产企业综合实力50强。

港交所日前向外界披露的招股书显示，招股书显示，2016年、2017年及2018年分别录得收益人民币22.23亿元、52.41亿元、84.16亿元，复合年增长率为94.6%；净利润分别为人民币1.31亿元、2.78亿元、5.55亿元，复合年增长率为105.9%。

快速扩张，给新力带来了更大的资金压力。

从招股书数据看出，新力的净资产负债率从2016年的190%上升至2017年度的270%，然后小幅下降至2018年度约240%。

截止218年12月31日，新力有26项由信托融资提供商、资产管理公司、其他金融机构提供的未偿还信托融资安排，这些机构的利率比商业银行高，如2018年的融资利率为9.3%。

新力也预测，未来政府或会实施更严格的措施控制贷款增长风向。上市，实则是为给市场扩张带来更多的资金支持。

文軒实验室未能联系到新力控股总部予以置评。

截至发稿，新力控股在港交所IPO阶段仍处于资料审查阶段，在中国房地产市场持续下行期，融资环境进一步收紧，IPO将成为新力最为华丽的生死赌局。