三土讲堂NO.1│一名大学教授的十年长三角房产淘金之路

今天为第一期，主讲人为苏州楼市通、长期关注苏嘉两地发展、拥有丰富房产投资经验的吴越老师。以下是讲座的文字精缩版，文中观点不代表三土城市笔记。

另外多说一句，由三土城市笔记与吴越老师合作组织的“长三角城市发展新观察暨三土城市笔记读友线下活动”，定于6月8日至9日，在苏州西交利物浦国际会议中心举行。有意参加的读友，可以私下加我微信报名。

一、我为什么更看好长三角

各位群友，很高兴能来群里和大家交流。我们这个群的主题是区域与城市，所以平时大家讨论比较热的话题也是宏观的区域发展与微观的城市竞争。

在大的方向上，我和三土有一个共识，即我国经济正呈现一个南盛北衰的大趋势。比如说城市的新增人口方面，2018年南方占到80%，北方只有20%。再看GDP的增长，南方的平均增长率比北方要高出1.6%。

 其中的原因有多方面，但在我看来，地理环境是一个至关重要的因素：1、北方水资源匮乏，仅占全国的20%；2、北方气候寒冷，不宜居；3、国际大的经济地理环境。

另外，目前中枢确定的五大国家战略：京津冀协调发展、长江经济带、粤港澳大湾区、长三角一体化、一带一路，从地理位置上看，正好构成一个丁字形发展格局。但对于其中的京津冀部分，我是不太看好的。而一季度的数据也证明，天津、河北经济的不理想。

跟京津冀相反，目前广东的经济发展形势非常不错，跟江苏的总量差距也在逐渐拉开。这主要是深圳跟苏州的经济差距在拉开，2018年底，两者的GDP之差已经达到5000多亿。

说起深圳的发展，最初是靠香港，后来上头给了它一个南方金融中心的位置，使它得以快速崛起。从深圳的发展历史来看，这是一个聚集人才的地方。各种各样的人才，不一定都是985、211的，像腾讯、华为这些大公司的老总，也不都是名牌大学毕业的。可见只要是人聚在一起，就会有创造力。深圳过去可看作是香港的一个区，现在反过来，香港成了环深城市，其实就是深圳不断海纳百川、聚集人口的结果。

当然深圳也有它的局限性，主要是土地太少，基本已经开发完了。我去年去深圳出差时发现，深圳很多大型建筑在不断地往上生长，因此还能继续容纳新增人口，经济活力也还能保持很长时间。但是从长远看，我更看好长三角。

就土地面积来说，粤港澳大湾区是5.6万平方公里，而长三角城市群约21万平方公里，是前者的4倍。另外，人口、高校数量等方面，长三角也是略胜一筹。最重要的是，长三角拥有一条珠江完全不能比的长江。

长江具有内海的性质，当年国民政府海军有两支舰队，一支布置在沿海，另一支就布置在长江。所以有人说，长江抵得上十几条铁路，而且水运的运费大概只有铁路运输的五分之一，公路运输的十分之一。未来，在长江河道的疏浚、码头的建设方面，还有很多工作可以做。

大家知道，目前中国主要有三个城市群：珠三角、长三角和京津冀。但是呢，从趋势来看，长江经济带上有两个城市群，未来有可能会超过京津冀。一个的成渝城市群，另一个是长江中游城市群，它主要分为三大块——大武汉，长株潭和昌九。从目前的各种统计来看，这两个城市群未来有可能对京津冀发起挑战（注：关于成渝都市圈与京津冀的优劣，三土曾在《关于雄（容）安的几点碎碎念》一文中有过详细比较）。

当然，站在国家全局的高度，区域和城市群之间的竞争、分工，是有益于整体经济版图的平衡与互动的。比如位于长江中上游的成渝城市群和武长南城市群的崛起，将能够进一步促进位于下游的长三角的发展，这也是我长期看好长三角的另一个理由——拥有友军。

二、选城市比选地段更重要

比较完长三角与京津冀、珠三角，现在我们来具体聊聊长三角的细节。其实长三角是一个整体的称呼，这个城市群内部还可分为几个都市圈。这中间最核心的当然是上海都市圈，除了这个核心，另外有望跻身国内较一流都市圈的还有四个：杭州都市圈、南京都市圈、苏锡常都市圈和宁波都市圈。

另外，最近这两年，安徽在吸引人才和落户方面采取了一些比较前瞻性的动作，成效显著。所以现在合肥都市圈也在崛起，今后会发展到怎么样，很值得关注。

但无论如何，沪苏嘉仍然是长三角的核心，而且这个核心的一体化进程正在加速。据我所知，位于三地交界处的长三角一体化示范先行区目前已经在实质性推进了，如果试点成功的话，未来可能会进一步扩大。这也是为什么，尽管群里对苏州的前途有一些不同看法，但我始终看好苏州的原因。 

讲起苏州，人们经常是苏锡常并称，但仔细观察会发现，三地依照与上海的距离，GDP呈现阶梯状排布。这其实也在印证我前面的观点，就是一国之内一个区域的增长也好，城市的发展也罢，地理环境是一个至关重要的变量因素。毕竟现在的环境下，资本和人才的流动非常容易。如果区域本身不行，即便你是人才，待在这个地方也难有作为，你只能出来。

之前有人说东北没有企业家，可想一想，王健林不是吗？当然有人说他已经不是东北人了，他是事业在北京，没错，但反过来这又说明什么呢？说明制约企业发展的不是人，也不完全是制度，而是这个地方的气候和地理环境。

很多人喜欢争论某地的人的性格如何，修养如何，制度怎样？在我看来都没有抓住重点。事实上，一国之内制度都是差不多的，很多经验做法都可以复制与尝试，但人是流动的。比如深圳，最初大概只有30万人，其中1万市民，其余都是农民，你说深圳有人才吗？但深圳为什么能起来，靠的就是它优越的地理区位：一来靠海，一来靠香港。

再比如苏州和嘉兴。经常听到许多嘉兴的朋友抱怨，嘉兴这个地方很多官员都是来镀金的，城市发展受到省里的限制，比如修个通往上海的高速公路，都比苏州晚了好几年云云。这些情况的确存在，但我认为都是次要的，关键还是地理区位。至于官员的能力、发展的模式，那都是可以转变的。像苏南模式，最初是乡镇企业，都来转变为外资企业，这些东西都可以转，但地理原因是无法改变的。

苏州的经济发展表现之所以大幅领先嘉兴，主要得益于太湖的水资源，尤其是长江。苏州处于长江经济带龙脖子的位置，而长江又具有内海性质，海运及国际贸易方便。有人说嘉兴也靠海，但杭州湾那个地方风浪太大，港口也不深，所以嘉兴港的吞吐量远远不及苏州港。

另外还有一点，就是苏州主城靠上海比嘉兴主城靠上海近一点，所以苏州历史上一直发展的不错。事实上，在太平天国之前，苏州和北京、武汉、扬州一道，并列为当时中国的一线城市。至于上海、天津的崛起，那是晚清以后的事情了。其中的原因，我们都可以从地理的角度来分析。

李嘉诚曾经讲过，买房就三点，地段，地段，还是地段！这个话是对的，但有一点需要注意，李嘉诚身处香港，在城市选择上他得挑，只能研究地段。而我们身处内地，即便是长三角也有那么多城市。所以在考虑地段这个微观要素前，我们得先研究确定城市这个中观要素。

三土有个说法我完全赞同，投资房产就是投资一个城市的股票。有的城市是短跑，房价冲一阵就会落了；而有的城市，则可能一直长盈30年甚至50年。可见，选城市比选地段更重要。

三、苏州园区房价十年涨十倍的背后

说完区域与城市，最后我们来聊聊城市内部板块的选择。我还是以苏州为例，目前发展最好的板块是园区，这一点从房价中也可以看出，未来大概率依然是园区。而我自己，现在就居住在苏州工业园区的独墅湖高教区。

这个高教区大约有十几平方公里，我记得是2004年左右开始规划开发，到2007年的时候，推出第一批商品房。当时这个地方还是农村，从苏州老城区姑苏区开车过来需要十几分钟，有大约二三十公里远。所以刚开始卖房子的时候，虽然价格很低，只有4千左右，而且还有优惠，但很多人都不买，因为嫌位置太偏了。

结果从2007年到现在，也就不过十一二年的功夫，整个高教片区已经建设得非常成熟了，像西交利物浦大学、苏州大学等高校、苏州报业集团以及华为、微软等公司，都纷纷进来了。房价也从最初的4000多元涨到了现在的四五万，应该说这个涨幅放在全国都算是比较快的。

我们具体观察园区房价的上涨波段，16年涨完之后，17年到18年上半年停了一下，从18年上半年开始到现在又涨30%。而且最近几乎是一天一个价，涨幅非常惊人。可以说，投资园区这类板块的房产，从2007年到现在，无论你什么时候进场，我觉得基本都是成功的。如果你相对专业一点，能够踩准波段的节奏，在小阳春将起未起的时候进场，那收益绝对是暴击的。

以上房价数据来自米宅

至于说这一轮园区房价的上涨会持续到什么时候，最终能涨到什么价位，这个没法预测，但上涨本身是具有确定性的。这里面一个很重要的推动力是不断涌入园区的各类高端人群。

以前来园区人口以务工者为多，这些人手头最多有个二三十万。而现在园区吸引的人才主要集中在高校、科研单位、报业集团和三甲医院等地，这些人带来的是人均上百万的资金量，所以完全能承受几百万一套房子的首付，这对园区楼市是一个很大的支撑。

事实上，不只是苏州工业园区，在长三角地区，特别是苏锡常、杭嘉湖甬绍这一带的许多新区开发区，我都是看好它们的发展前景的。因为人口总的流动方向是由北往南，由西向东，呈现孔雀东南飞规律的。长三角地处南方，东面又靠海，非常宜居，其重点开发的新区开发区，未来成功的概率是非常大的，不太可能出现北方的那种鬼城。

最后说一个买房的具体操作技巧，我发现，小户型的房产虽然容易脱手，但大户型的房产往往赚得更多。

为什么呢？因为人一开始置业的时候往往积蓄不多，所以只能买小户型，这时候对价格总是比较敏感。等过了几年甚至十几年后，这些人有钱了，便会想着卖掉小户型，置换为改善型的大面积房产。所以虽然小户型一开始受追捧，但资金最终还是沉淀到大户型里。

因此我也建议大家，趁着房价上涨期，卖出手上的小户型房产，等到楼市进入稳定期后，再置换成大户型。过去十多年，我基本上就是这么操作的，不敢说每次都暴击，但总体上还是比较成功的。

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