全国人大代表陈爱莲建议：试点农村宅基地使用权全流通

今年全国两会期间，澎湃新闻（www.thepaper.cn）从十三届全国人大二次会议新闻中心获悉，全国人大代表、万丰奥特控股集团董事局主席陈爱莲向大会提交了《关于推进农村宅基地使用权全流通的建议》（以下简称《建议》）。

《建议》指出，“我国2018年一号文件，明确探索宅基地所有权、资格权、使用权‘三权分置’制度改革。可见，我国农村宅基地全流通的法律政策已经完善。但是，在试点范围内，‘三权分置’的试行仅在德清、义乌等极少数试点范围内进行，且试点地区的改革步伐小而谨慎，即使是走在最前沿的义乌市试点，也仅是允许宅基地使用权在义乌市范围内符合条件的跨集体流转。可见，地方政府在改革的同时担心的也比较多，尤其是担心在全面放开宅基地流通后，由于农民的风险意识不高，会发生农民将自有宅基地及地上房屋转让后，挥霍资金，结果导致无房可住的情况，这与国家保障农民‘一户一宅’的初衷不符。”

随后，《建议》提出了推进农村宅基地使用权全流通的建议，并分析了允许宅基地市场化流转的意义：一是消除宅基地使用权“地下交易”现象，二是有利于实现城乡一体化，三是为农村居民带来经济上的利益。

另外值得一提的是，陈爱莲代表的上述《建议》还引用了中华全国律师协会建设工程与房地产专业委员会针对农村宅基地全流通问题进行课题研究所形成的《农村宅基地制度改革相关法律问题研究报告》中提出的相关制度设计建议：

一是农民在城市有商品房的可以将自有宅基地转让，以保障农民的居住权。农民作为出卖人必须满足以下条件：1、城镇有房子的农户，可以将农村的宅基地使用权转让，且转让后城镇的房子应限制出卖；2、农民在农村有两套以上宅基地的，可以转让。

二是农民宅基地可以“以大换小”的置换。考虑到部分农民虽然仅拥有一套宅基地用于居住，但该宅基地的面积可能远超过其自身的居住需求，我们认为可以通过“置换”的方式，即在保障农民有一个基本的居住条件的前提下，允许农民以大面积的宅基地使用权置换小面积的宅基地使用权，并在此过程中获得部分财产利益。而对于置换的条件，必须设置合理的限制，同样可以用“满足基本的居住条件”作为界限，例如：必须保证农户的唯一居住宅基地面积在50平方米以上，且人均居住面积不小于25平方米，在同时满足这两个条件的情况下，方可将其宅基地使用权用于置换，并获取经济补偿。

三是买受人应当在受让宅基地使用权及其地上建筑物的同时，对农民“是否具备转让条件”进行调查。鉴于保障农民作为转让人的弱势群体地位，买受人在购买宅基地使用权时，必须对农民是否具备“转让条件”进行调查，若受让人没有进行调查的或有过失的，受让人应当对农民“居无定所”承担“返还房屋”的责任。

《建议》最后指出，“通过以上制度设计，可以解决宅基地使用权全流通的难题，且确保了农民‘一户一宅’的底线。为了制度的健康稳定发展，建议该制度设计应先在义乌试点三年，再在金华市试点三年，再在浙江（或我国发达地区）试点三年，最后全国推广。”