街道办指定的“应急”物业公司3年撤不走，北京一小区陷困局

在（北京）海淀区古月园小区，2015年前期物业突然撤离后，马连洼街道办事处指定一物业公司进驻“应急”。按规定应急一般不超3个月，但该物业应急服务已3年多。其间，该小区相继召开3次业主大会，选举业委会，选聘新物业，但新物业公司至今未能进驻。

撤换物业公司难在哪？该小区为何深陷“应急”困局？北京日报记者进行了深入调查。

前期物业突然撤离

小区始陷“应急”困局

古月园位于天秀路北侧，其东、南、西三面有圆明园、颐和园及百望山的翠色拥绕，是一个占地15万余平方米，拥有20余栋住宅楼、700余户业主的商品房小区。小区里有5千平方米的宽阔湖面，业主们在湖内放养锦鲤，有野鸭飞来歇脚，涟漪碧波，藤萝花架，山石花木点缀园中，再加上两个地下立体车库，人车分流，整个小区整洁而温馨。

但此番景致已成为业主们的回忆。事发于2015年11月10日，该小区前期物业突然宣布撤出。随之，马连洼街道办便指定北京龙城兴业物业管理有限公司（以下简称龙城兴业）进驻小区，为业主们“应急”服务。

《北京市物业项目交接管理办法》规定，应急服务仅限于垃圾清运、供水、电梯运行及秩序维护等基本服务，期限一般不超3个月。

“应急”服务下，小区环境每况愈下，物业服务问题越来越多。业主们反映，先是湖水放得晚了、少了，也浑了，“这两年湖成了大家的心病，也没野鸭飞来了。”道路开始破损，藤萝花架塌了，草坪上长满了杂草，原来运行较好的地下车库，随着前期物业的离开，也未再启用过。渐渐地，地下车库内各项设施毁损，机动车却密集停在消防通道上。

“消防设施全面瘫痪。楼道内的消防探头、家中的烟感报警系统、救护系统失灵，中控室没人值班，门禁坏了一年多也不修，电梯老夹人，还有的一停就是几个月。”2002年便入住该小区的业主刘先生还反映，业主们不得不自己组织起来浇花、浇树，“之前古月园有多美，现在就有多糟。”

业主大会选聘新物业

应急物业却拒绝撤出

应急服务只能解决基本问题，且只有3个月，于是业主们想为自己选聘一家物业公司，“当时大家的想法很简单，就是想聘一家合法合规的物业公司。”业主李先生称。

2016年1月23日至1月30日，古月园召开业主大会，选举产生业委会。2016年3月21日，业委会在马连洼街道办备案。

选聘新物业，成了业委会的头等大事。2016年6月8日至6月12日，业委会启动第二次业主大会，召集小区全体业主，决定终止应急物业服务，并票决新物业。该次竞聘，北京瑞赢酒店物业管理有限公司（以下简称瑞赢）自9家物业公司中胜出。记者了解到，应急物业龙城兴业也参与了此次竞聘。

2016年9月9日至9月25日，古月园召开第三次业主大会，业主们票决是否委托瑞赢成为新物业。经过一系列验票、监票、唱票、计票，结果显示，投票人数占总业主人数的74.79%，对应建筑物专有面积99368.98平方米，占建筑物总面积的63.95%，投票人数与专有面积实现“双过半”，瑞赢得票531张，从而通过古月园新物业选聘。业委会还邀请第三方北京首一业主大会工作辅导中心人员到场，全程见证验票过程，“整个过程都有视频，所有选票都照规定封存。”小区业委会主任徐宏亮称。

2016年10月16日，业委会同瑞赢签订物业服务合同，期限3年，执行北京市地方标准三级物业服务标准。但实际上，因龙城兴业拒绝撤出，瑞赢至今未能进驻，服务合同仍是一纸空文。

街道办质疑业主大会决定

业委会寻求多种途径解困

小区陷入“应急”困局，古月园业委会曾向多家行政部门、人大及海淀区纪委等求助。

对于古月园第二次、第三次业主大会决议，马连洼街道办事处持有异议。该街道办一王姓负责人认为，根据小区《业主大会议事规则》，应由20%以上业主提议，才可召开业主大会临时会议，但业委会未启动该程序。街道办还向全体业主发函告知，认为业委会违反相关规定，组织不规范，应限期改正或撤销业主大会决议。

对此，业委会认为，涉及全体业主共同利益的事项，需要及时处理，业委会有权提起召开业主大会临时会议，“这也是小区《业主大会议事规则》明确规定的。”业主张先生称。

第三次业主大会决议也受到马连洼街道办质疑。以业委会临时变更会议地点，导致街道办、居委会无法到现场指导监督为由，马连洼街道办对此次业主大会作出的相关决定和授权不予认可。

对此，业委会称，因票箱内保存着全体业主的投票，为妥善保护全体业主的投票成果，避免突发意外，才临时变更会议地点，“会议定在2016年9月25日下午3点召开，我们同街道办、居委会等负责人联系，还开车去接，但马连洼街道办一负责人称，街道办王主任有事去不了。古月园居委会陈主任也说，王主任不让她参加。”业委会成员杨先生称。

马连洼街道办曾发函要求业委会提交业主大会及计票结果等相关资料，但遭到了业委会反对。一业委会成员表示，按照相关法律规定，街道办无权查看业主选票。

《北京市物业项目交接管理办法》第25条、26条规定，对拒不进行物业交接、撤出物业管理区域的，市、区房屋行政主管部门，可按照物业服务企业及项目负责人信用信息管理和物业服务项目管理的相关规定，对物业服务企业及相关责任人予以处理。业委会据此向海淀区房屋管理局举报，请求其对龙城兴业进行处罚。但海淀区房屋管理局以马连洼街道办对两次业主大会决议的不予认可为由，驳回了业委会的举报。

业委会再向北京市住建委相关部门举报，也是同样结果。

为打破应急物业撤出困局，古月园500余名业主联名向海淀区纪委监察委举报。相关材料显示，海淀区纪委监察委回复，作为业委会工作的监督指导部门，在未进行充分调查核实的基础下，马连洼街道办就向古月园全体业主发出告知函，做出不予支持和认可古月园小区临时业主大会的决定，造成了不良社会影响。海淀区纪委监察委认为，海淀区房屋管理局对应急物业服务监管不到位，没有积极推动物业交接。

业委会起诉应急物业

目前正等待法院重审

经过两年零4个月的对抗，在历经行政、人大、纪检监察等多种力量介入之后，龙城兴业仍在该小区进行“应急”服务。

该事件的解决终于走上法律途径。业委会诉请海淀法院判令龙城兴业撤离，并交还小区的相关规划、许可及建筑、建设材料。2018年3月30日，海淀法院判决龙城兴业撤离，并向业委会移交相关材料。

一审败诉的龙城兴业提起上诉。龙城兴业认为，古月园并不是一个独立的物业管理区域，其应和荷塘月舍、安和园、澄秀园属同一个物业区域，依据是古月园没有独立的供水、供电，以及物业用房等设施。

“业委会的产生，基于一个独立的物业区域前提。”徐宏亮称，业委会是由全体业主票决选举，并进行了备案，“这些程序的推进基于一个前提，即古月园是一个独立的物业管理区域。”

为证实此事，业委会向记者提供了一系列规划、建设及物业服务合同等文件。他们认为，这些材料对古月园的房屋使用、管理、维修等进行了核准，确定了小区的范围，以及电梯、供水、变配电系统及物业管理用房等内容，“这些核准的内容，同目前古月园的实际情况一致。”

记者现场了解，获知天秀路南侧自东向西建设有荷塘月舍、安和园，北侧则是古月园、澄秀园等小区。其中，因古月园是商品房小区、甲级住宅，物业费高于普通商品房的荷塘月舍，而安和园、澄秀园内则大部分为回迁安置房，物业费较低。产权性质、权属关系复杂，这在一定程度上也导致小区之间、业主之间，存在利益分歧和诉求差异。

2月13日下午，记者来到马连洼街道办，希望采访了解古月园应急服务困局解决一事，但相关负责人以不便为由拒绝了记者采访。

目前，北京市第一中级人民法院已以应查明古月园是否具备实施独立物业管理的条件为由，裁定此案由海淀法院重审。

目前，各方都在等待法律的公正判决。

记者手记

依法办事 实现社区自治

古月园深陷应急服务困局，该事件涉及业委会、开发商、应急物业与新聘物业公司多方纠葛，还牵扯进街道、房管、住建委、纪检监察等多个部门。来自各方的力量，就像是天鹅和螃蟹拉车，各使各的劲儿，却长期无法解决应急物业公司撤出难题。

这场困局至今尚无赢家。业委会多项工作难以开展，新聘物业服务合同成空，广大业主只能获得基本服务。因小区消防设施瘫痪，已将物业服务交出10余年的开发商，也得拿出80万元修复消防设施。应急物业公司龙城兴业也连连喊苦，“我们不是不撤，而是难撤。”该物业公司负责人称，这两年多来，因大部分业主拒缴物业费，应急服务已致物业公司损失数百万元，“我们也希望能给一个解决办法。”

物业管理专家舒可心认为，我国及北京市物业管理方面已经有法可依，目前法律法规的一个核心思想就是推动并完善社区自治。“这个案例中，如果街道办认为业主大会决议违法，直接行使撤销权就行了。如果业委会不服，也可以提起行政诉讼，向法院起诉街道办。一切都可以交给法律，让法律说话。”

诉求各方及相关部门一切从法律开始，行政部门“法无授权不可为”，业主自治“法无禁止即可为”，古月园的应急困局，便有了打破的希望。

所幸，该事件已在海淀法院等待重审，也终将走法律途径解决。但愿法律的公正判决，能将温馨与美好、宁静与和谐重新还给古月园的业主，也还给像古月园一样、陷入物业服务困局的所有小区。

从法律出发，严格依法办事，社区自治才能真正实现。

（原题为《 古月园小区 物业“应急”3年多咋撤不走 》）