大数据解读济南、青岛二手房房价走势

房地产行业作为支柱性产业，一直是社会关注的热点话题。据国家统计局数据显示，2012年以来，全国房地产行业增加值一直稳定在当年GDP增加值的6%左右。2017年，全国商品房销售面积较2016年增加了7.7%；各级政府也频繁出台各类政策，但房价却似乎一直有增无减，甚至越限越涨。2017年10月，“十九大”提出：坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位……让全体人民住有所居。此后，在十九大的精神指导下，一线城市房价有所降温，而二三线城市的房价却仍然保持增长态势。

二手房行业现状

二手房市场相较于新房市场在很长一段时间中处于辅助地位。然而，近几年来，政府通过采取土地管控、限购、限价等政策对新房市场进行调节，导致新房供应量放缓、具备购房资格人数下降；而房地产商也存在捂盘、捆绑销售等行为。在这样的情况下，大众的视线开始逐渐向二手房市场转移。2017年数据显示，二手房市场地位已有大幅提高。就城市来看，一线城市现已迈入二手房时代，二手房房价已超过新房；大部分二线城市的二手房销量超越新房；三四线城市二手房数量也有显著提高。未来，随着我国城镇化率的持续提高，我国的房地产市场也将慢慢转入存量二手房市场。

在全国众多省份中，山东省在全国经济格局中占有重要位置。这个位于东部沿海的经济大省、人口大省，其2017年的GDP位列全国第三，达到了7.2万亿元。因此研究山东省房价政策以及房价走势对了解全国二手房市场现状有重要参考价值。为此，我们选取了山东省内两个副省级城市，济南和青岛，作为研究对象。在2017年，青岛占据了山东省房价第一、GDP第一的位置；济南则名列山东房价第二、GDP全省第三。

从房市政策来说，自2016年济南重启限购政策之后，2017年济南楼市调控政策进一步推进。先是4月19日发布最严限购令，首付提高到60%，同时规定，商贷最长年限缩短至25年、购买的新房及二手房须取得不动产权证满2年后方可上市交易。在2017年6月，济南又进一步调整土地政策，在土地出让竞拍环节设定最高限价，从而引导房地产企业理性竞价，控制溢价率。在2017年8月收紧房地产信贷政策，提高贷款利率。

青岛市自2017年3月份开始提高二套房贷款首付比例，并规定多套房不提供贷款；2017年4月对房产可交易的时间做出了限制；5月份提出政府需要对商品房进行房价指导，对于不接受指导的项目暂停发放预售证；6月份进一步收紧信贷政策，调高房贷利率。整体来说，青岛市通过发布一系列限购、限贷、限售、限价以及控制信贷的多项政策，大力调控房地产市场。

为了研究济南青岛两城市的房价变动趋势，本案例爬取了2017年4月至2018年3月期间，某二手房网站每日挂售的房源价格，并将每日价格的中位数作为该日房价。

1日均价格分析

下图给出了两城市二手房价格走势图。可以看到，青岛二手房价格始终高于济南。青岛二手房价格在2017年7月到2018年2月处于低谷，而在2018年1月中旬往后，其二手房价在波动当中增长；济南的二手房价格则一直保持相对稳定增长的态势。在对两城市二手房价格近一年走势有所了解之后，我们再结合两城市的楼市政策进行解读。

首先来看青岛，2017年6月1日，青岛市范围内多家银行上调房贷利率，房价开始下跌。而后，政策的实施逐渐见效，致使其房价一直保持稳定。而进入到2018年，青岛未再有新的政策出台，且距离上一次政策出台相隔了较长时间，房价开始重新波动性增长。

再来看济南市，2016年济南出台较为严格的限购政策后，其房价保持稳定并小有增长；2017年8月，济南上调了房贷利率，房价增长进一步放缓，其增速基本与济南城市GDP增速相同。

周均价是对日均价进行平滑处理，比日均价更能反映出各市二手房价的变化趋势。周均房价与日均房价的走势基本相同，但相比日均房价波动较小。下图展示了济南和青岛周均房价的变化趋势。结合两市的政策情况可以看出，当政府出台有力政策时，楼市房价会给予反馈。具体来说：（1）当青岛落实价格指导政策之后，房价有明显降低；（2）当济南市提高房贷利率之后，房价增长也基本停止；（3）当限购、限贷、限价、限售等政策同时落实之后，两城市房价都维持了相当一段时间的稳定。

月均房价是在周均房价的基础上进一步对于房价做平滑处理。可以明显看出，青岛的房价呈现两边高中间低的态势，其中最高的月份达到了近2.4万元每平米。而济南的房价在2017年5月至2017年10月呈现增长后，房价基本保持平稳。

1周均房价增长速度

增长速度能够更加明显的反映不同城市的房价波动情况，这里我们分别计算了房价的周增长率和月增长率。增长率计算方法为：（当期指标-上期指标）/上期指标。下图展示了济南和青岛两城市的周增长率趋势。可以看出，济南周均房价的增长率相对较小，基本维持在正负2%之间，保持了相对正负均衡，说明济南房价一直比较稳定。而对于青岛来说，其增长率明显大于济南，有些时段甚至出现6%和-6%的猛增和陡降。

对于月均房价增长率来说，可以看到，两城市在10个月当中都有7个月的增长率为正。对于济南来说，多数月份都为正增长；在增长率为负的月份当中，绝对值最大的负增长率也仅为-1%，体现出济南房价的稳步增长趋势。而对于青岛来说，其增长率前后变化剧烈，2017年6月的负增长率达到了-7%，而2018年1月的正增长率达到了6%，足见青岛房价在这近一年当中波动之大。

济南早在2016年下半年就开始对房价进行调控，在2017和2018年更是出台了一系列措施使得房价相对稳定。而青岛从2017年第二季度才开始大力进行房市调控，房价的波动则相对剧烈。考虑到青岛的发展水平和其临海的宜居性，青岛房价也一直高于济南。

结合济青两市不同时间跨度的房价走势以及政策实施的时间表，可以看出：

① 政府政策、经济环境等对于房价的影响能够一定程度上体现在二手房价的走势中；

② 房市调控政策会对房价造成一定程度的影响，不同政策造成影响的反馈时间、影响大小均有不同；

③ 房市政策虽然能在一段时间内影响房价，但一个地区房价的高低，更重要的还是和地区的发展程度紧密相关。