全球城市观察︱关店潮下， 纽约试图控制不断上涨的店租

【编者按】

和许多大城市一样，纽约也在经历关店潮。

10 月 26 日 Citylab 发表了一篇题为“Empty Stores Are Killing New York City. Is This the Fix?”（空置的店铺正在杀死纽约，但它会是解决之道吗？）文章。

文章提到，纽约正在考虑重启一项被搁置了三十多年的法案，以控制不断增长的租金。“小型商业生存法案”（Small Business Jobs Survival Act）于 2018 年 10 月 22 日举行了听证会。

不同于那些因战略调整收铺的跨国公司，纽约这一轮的“零售危机”波及的是一些小型的经营者。它们或是移民“夫妻档”的社区杂货铺、餐馆，或是早年艺术青年在 SoHo 区的厂房里改造的咖啡馆、书店，移民的“美国梦”和创意产业神话都敌不过的水涨船高的店租。而“亚马逊时代”，线上消费加剧了实体零售的困境。

而正在经历士绅化的中国大城市也面临同样问题。

Sarah McNally是纽约SoHo区一间独立书店的老板，罗马尼亚的诗、尼日利亚的小说，或是每月发行的独立出版物，那些受够了网购的人们总能在这里找到乐趣。2018年1月，生意红火的McNally Jackson书店刚在布鲁克林区开了分号，不久后Sarah就收到了房东的涨租通知，SoHo区这间铺面的年租金需要从36万美金涨到85万。犹豫一阵后，他们决定另觅他处。

Sarah的无奈并非个例，最近，曼哈顿西村一间营业35年的酒吧Tortilla Flats同样因房租上涨宣布结业，这间走“美墨边境风”的酒吧一直是附近几个街区里最佳的派对场所之一。

租金上涨和线上购物都在冲击着实体零售，和纽约一样，许多城市都在经历关店潮，比如近年来的香港，多个奢侈品门店提前退租。根据Morgan Stanley和地产公司Douglas Elliman的一份研究报告，曼哈顿的零售店铺有20%已经空置或即将空置，2016年的数字是7%。这一区的零售店雇员数量连续三年减少了超过一万人。2017年底，香港中环的地铺空置率也已经达到7.1%。

“一座昂贵的鬼城”，《大西洋月刊》的撰稿人Derek Thompson称，随着愈演愈烈的士绅化，如曼哈顿这样的大都会越来越贵，也越来越空，纽约正在丧失这座城市本来的灵魂。长久以来，怀揣“美国梦”的移民来这里经营自己的小本买卖，这些“夫妻店”被认为是纽约城市灵魂有趣、多元的那一面。

一些街区试图通过步行区改造的方式营造消费环境，但除了“留守”的理发美甲店，被吸引回流的商户往往还是星巴克等连锁品牌。

为了解决店铺空置，人们想起了一项搁置多年的法案，“小型商业生存法案”（Small Business Jobs Survival Act），试图控制不断上涨的房租。当地时间10月22日，纽约市政厅就这项法案举行了听证会。

“小型商业生存法案”最早于1986年首次提出，根据这项法案，房东不得任意提高租金。一旦发生租约纠纷，房东和租户有权申请仲裁，协调租金涨幅，那些信用良好的租户甚至可以在涨租后获得一份为期十年的长期租约。目前，这项提案是美国大城市里唯一直接对租金提出限制的法案。

但在提出后的三十多年内，这项法案历经12次听证会，从未真正落地实施，最直接的原因是它与一些地区“合同自由”的原则相悖。

纽约房地产会（Real Estate Board of New York）是它最强有力的反对者，他们代表了纽约地产开发者的利益，认为“小型商业生存法案”会打击人们的投资热情，用“有形的手”妨碍市场——这也是自由主义最经典的自我辩护。他们称租金是平衡市场的最佳方式，自由定价下优胜劣汰，只有“最合适”的生意才能活下来。

10月22日的听证会上，房地产会主席John Banks称，“30年前提出这项法案就是个错误，如今我们还要继续错下去，它只会带来更持续的空置。”

听证会当天，不同意见的两派群体在市政厅外集结。Citylab的撰稿人John Surico在这里遇到了哥伦比亚大学历史学家David Eisenbach，后者请来了一批面临生存危机的小业主，对公众讲述各自的经历。另一批人则头戴湖蓝色帽子，上面写着“反对控制店租”（Vote No Commercial Rent Control）。

Ydanis Rodriguez是曼哈顿上城的议员，他拿出一组数据，纽约有22万小型生意，其中89%所能提供的岗位平均不超过20个，但它们保证了城市的就业。“至少，这条法案可以设置一个相对公平的程序，让小业主和房东都能活下去。”

但另一些人则对这项法案所能发挥的真正效力表示担忧，纽约小业主委员会主席Gregg Bishop称，这项本意良善的法案可能会带来“无法预料的后果”，反过来损害小业主的利益。

以仲裁为例，在仲裁时，房东和租户都需要拿出足够的数据和文件，以证明自己的要求合情合理。“仲裁实际上仍是对那些有能力和资源提供更多信息的那一方有利，在现有的法律框架下，房东或是跨国企业更能站得住脚。” 

“我不觉得这项法案会像对待WeWork一样对待一间社区酒吧”，新的议会发言人Corey Johnson表示，他担心有了这项法案，租户的利益受损显得更合法了。

John Surico在Citylab的分析文章里指出这项法案的漏洞。一些移民经营的街区酒吧或是餐馆往往以现金形式交租，原本租约就不完全正规。如果这项法案生效，房东会在挑选租户时更为谨慎。那些没有知名度的小生意会被排斥，有的房东会为了避免未来仲裁的麻烦干脆不签合同。

目前，“小型商业生存法案”需要在12月前获得34个席位的支持者才有可能落地。纽约市长Bill de Blasio并不支持这项法案，他更愿意对那些长期空置的店铺征税或罚款。

一些左翼团体如“都市正义中心”（Urban Justice Center）和“邻里和住房发展联合会”（Association for Neighborhood and Housing Development）同样反对这项法案。他们认为，在具体法则不明确的情况下，控制房租只是“看起来很美”。