住房创新｜长租公寓业内人士：“风投不适合参与长租公寓”
近日，上海市房产经济学会联合上海交通大学中国城市治理研究院、国际与公共事务学院举办“当前住房租赁市场治理”研讨会。澎湃新闻根据研讨会速录内容整理了嘉宾的精彩发言，本篇为3位长租公寓业内人士的发言。
长租公寓行业的现状及未来
陈泽帅/贝壳研究院上海分院院长
贝壳研究院前身是链家研究院。链家研究院主要研究二手房行业，而贝壳研究院面向于链家所有的业态，包括房地产租赁、二手房、一手房。
这里首次将贝壳的行业数据和运营数据进行公开发表，主要讲三个点：租赁行业格局、现状、未来的展望。
长租公寓行业格局
现在长租公寓行业有五大参与方：创业系、房企系、酒店系、中介系、国企系。
长租公寓基本上分为两大市场：第一种是集中式市场，把整栋物业包租或收购，再进行管理。在这个市场中，创业系占了63%，房企系占了21%，酒店系占了11%，中介系占5%。第二种是分散式市场，把零散的房源整合。这个市场上以自如、相寓两家独大。2017年自如的公寓超过60万间，截止到2018年预计会将近80万间。相寓大概50多万间。排名第三的蛋壳公寓，8-10万间。
长租公寓有六大融资渠道：风险资本(VC股权融资)、产业基金、传统债权融资（银行贷款+公司债）、互联网金融（P2P）、资产证券化(租金收益类ABS+CMBS+ABN)、类REITs（目前多为契约型基金+专项计划的双SPV模式）。
第一大的仍然是风投，2015年开始，为长租公寓进行了大量注资，2017年后逐渐变缓。第二个是传统的债权融资，主要有三个渠道：开发商和国企容易受到银行青睐，上市房企可以通过发公司债，尤其住房租赁专项公司债，此外还有集体土地租赁房贷款。
上海的现状
上海租房供求量和需求量非常大，供给也相对平稳，但是供给错配。上海市的潜在租赁人口在常住人口中占比超过40%，2016年是1047万人，预计在今年为1050万左右。上海租房供给合计582万间，目前的供给结构是：个人普租483万间，分散式品牌公寓44万间，城中村43万间，集中式品牌公寓11万间。
我们盘点了不同类型的租房，发现租赁住房的人均居住面积是17.4平方米，而上海2016年的人均住房面积是26平米。但个人普租的室均面积（将客厅厨房卫生间等的面积折算到卧室面积）是40平米。加上普租中的一室户比重偏低，无法满足以单身为主的租赁群体需求，租赁住房供给存在错配。
现在长租公寓的室均面积为29平米，减小了租房错配缺口。贝壳研究院做了个推算，主要结论是，租赁住宅单间人数是1.8人。自如的长租公寓在减小租房资源缺口的同时，也提高了品质，其中包括：(1)价格涨幅低且稳定；(2)自如”N+1"的改造模式（收储N室户改成N+1室户）让室均面积降低的同时，降低单室租金；(3)自如房源的空置期更短，住房资源利用率更高。
再看看2017年到现在的租金涨幅。我们认为以自如为代表的长租公寓的涨幅其实更平缓。而且自如每室租金低于普租的租金，比如大户室情况下，普租的单位面积租金是每月85-95元/平米，自如只需要80元/平米。
自如对租赁价格的影响有多大？
我们用计量模型做了实证研究，把2013年11月的链家数据，以及2010年11月份自如入驻上海的数据，全部拿出来做了对比，可以发现：装修水平对租金影响最大，装修水平按照毛坯、简装和精装分类，自如属于简装，装修水平每提高一个档次，每平米每月租金会上涨9%；房间数量也很重要，每增加一个房间，单位租金价格上涨近4.39%；面积越大，租金越便宜，面积每增减10平方米，租金下降7.2%；每靠近地铁站100米，单位租金上涨1%；自如入驻之后，单位租金只上涨0.88%。因此，自如对于租金的影响，大部分来自对装修品质的改造和房屋房间数的提升。
对租赁行业的七大展望
展望一，供不应求与结构性错配都会存在。上海市场没有发现租金暴涨的现象。但其他几个城市，尤其在深圳，我认为在下一轮会有一定的涨幅。还有北京、广州和成都，也是供给相对潜在需求有比较严重短缺的城市；
展望二，由买转租的人数增加，租客年轻化。2015、2016年，上海二手房交易基本30-40万套，但去年和今年的数字基本上腰斩，即有20万户家庭会从买卖市场转到租赁市场，而且租客年龄平均在下降；
展望三，全人群、全生命周期租房的需求爆发。不要认为租房子是年轻人的事，但长租公寓现在仅仅能满足一部分年龄段的需求，在其他年龄段还没有供应。
展望四，专业化机构崛起，集中式公寓增长。龙头企业市占率同步提升。随着自持地块和集体土地的不断入市，集中式长租公寓的房源数量将会出现2-5倍的递增；
展望五，租赁房源以盘活存量为主，增量、存量改造和存量流通占供应的结构分别为2：2：6；
展望六，“互联网+”全面渗透，智能化程度提升。多个互联网大公司，像阿里、苏宁、腾讯、京东都有计划进入到这个领域。“互联网+”将更深、更广、更激烈，从单纯的营销平台向其他关联产业渗透；
展望七，向标准化、精细化、产业链闭环延伸。如果没办法扩大规模，就没办法做到盈利。
蛋壳公寓：用技术解决市场租赁痛点
林甦/蛋壳公寓副总裁
大家比较关注几个问题，第一个就是机构进入到底有没有炒高房租。这个问题往前说，最早是8月1日水木社区那个帖子《资本盯上租房，要吸干年轻人的血吧》，把自如和我们都推到风口浪尖。我可以很负责地跟大家说，那个帖子内容是虚假的，我们已经在走法律程序。从蛋壳本身来说，我和大家介绍一下我们是怎样拿房，来说明我们的进入究竟有没有推高房租。
我们是一家互联网企业，用技术解决市场租赁痛点。我们跟其他公司很大的区别是我们没有门店，也没有中介，主要依靠我们的商业智能系统。从收房、量房到出房，系统把每个业务流程都标准化、模块化，大家在每个模块下尽量做好自己的事。我们能用系统决策的，尽量不用人脑。因为人有经验专业的不足，还有道德风险。
说一下我们怎么依靠BI系统进行选址定价。首先是选址，蛋壳进入一个城市不是去所有区域都开展业务，先去哪里、后去哪里，还有哪些地方是不去的，都是BI系统分析决策的。我们的目标客户是都市年轻白领，BI系统会把区域进行500米乘500米（空间分析最小维度）的网格化分析，把白领聚集的企业分布、交通质量、生活商圈，以及城市的租金状况、各种已有的租赁市场情况，叠加到网格上，这样会形成目标人群的居住偏好模型，按照选址的结果我们收取房源，能很好控制我们的空置率，也就是出租率，保证收回来的房子能出租出去。
虽然我们是轻资产企业，但收进来房子是有成本的，收进来未必能按照自己期待的价格租出去，出租价格是市场供需决定的。所以，精确选址是保证我们所选房源在规定期限内租出去的关键。
再回到定价，到底机构有没有推高房租？我还是以蛋壳公寓为例来讲，一线人员是没有定价权的，他拿着电子量尺和智能手机到一线把房子所有因素输入到手机里。输入数据无论在杭州还是北京、上海或者蛋壳公寓进入的其他城市，都传回到北京总部，系统给出决策这个房子收不收，多少钱收。从选址和定价来说，都是根据系统来决定，一线人员根本没有决策权。
专业租赁机构在租赁市场能起什么作用
机构化、专业化的长租公寓企业并非是房租上涨的推手，并不具备炒高房租的动机；相反，丰富了住房租赁市场的供给主体，提供了优质的租住体验和租房服务，补齐租赁短板，对住房租赁市场的贡献有以下几点：
首先，盘活存量市场，增加有效供给。
住房租赁市场存在结构性的供需失衡。房东要出租房源需要定期寻找租客，并且个人房东提供的多为整租房源，分租（合租，按间出租）的意愿和能力较弱，租后管理的时间成本和管理成本又比较高，导致房屋总体出租率不高、单间供给更是不足。同时，在住房价格上涨过快、人口净流入的部分城市，超过一半的新市民有住房租赁需求。这部分人群年龄轻、收入不高，很难整租整套公寓，一般偏好选择合租的方式租住单间。机构化、专业化运作的长租公寓企业进行租前、租中、租后管理，改造了大量毛坯房、“老破小”房屋，有效盘活存量市场、增加单间供给、提高租住体验。不但让房东出租得省心，获取稳定的收益；也让租客在租金可以承受的范围内租得方便，住得舒心。
其次稳定租赁关系，平抑租金涨幅。
在传统的房屋租赁C2C模式下，由于租售比严重背离，租金收入相对于房屋溢价微乎其微，个人房东不会计较因为空置而减少的租金收入。在C2B2C模式下，长租公寓企业与业主签订了3～5年的租约，保证了这部分房源在租赁市场上可以持续有效供给。对企业而言，空置率是一个核心的经营指标。在租期锁定、收房、装配成本既定的前提下，空置一天就意味着收益权损失一天，当月的收入就会下降大约三个百分点。如果哄抬租金、囤房惜租，租客会用脚投票，空置率上升对企业所带来的损失远远大于收益。因此，专业化运作的长租公寓企业为了降低空置率，具有平抑租金涨幅的内在动力。
最后利于统一监管，避免劣币驱逐良币。
C2C模式下，房源分散程度高，个人房东可管理程度低，个人租赁合同等信息备案少、备案难的问题一直存在，而住房租赁机构化进程的推进，将有助于逐步解决上述问题。待对接完成、数据同步并形成常态后，可逐步实现租赁房源、租约合同乃至租户情况等信息的全方位实时备案，将很大程度上改变原有住房租赁市场一盘散沙、缺乏有效管理抓手的情况。机构在协助政府部门掌握第一手市场动态的同时，还可配合对租赁市场及租金价格开展实时监测，建立预警机制。此外，通过机构自查、政府监管，可逐步搭建行业信用体系，打击黑中介，惩治违法违规行为，规范市场秩序，促进企业健康运营。
就蛋壳公寓而言，2018年8月20日，蛋壳公寓发布《关于稳定房租的承诺》，坚决响应北京市住建委“三不得”要求，承诺2018年8月至12月，北京地区蛋壳公寓租金环比7月不增，并且不囤房惜租。承诺不与友商恶性竞争，未来两个月在北京地区承诺将提供20000间以上可出租房源，满足市场需求。
大家关注的第二个问题是租金贷。租金贷事出在杭州一家长租公寓，但这家企业主要还是运营问题，乱收房、压在手里，空置率太高，有没有租金贷都会破产。轻资产企业目前情况下融资方式是有限的，因为没有抵押物。而租金贷是解决资金融通的方式之一。
租金贷本身是中性的，主要是应该规范租金贷的使用。
首先，规范租金贷发放主体。叫停互联网金融公司的租金贷业务，只允许银行和银监会批准的持牌消费金融机构开展租金贷业务。同时鼓励商业银行开展租金贷业务，不扩大其针对某一特定公寓企业的租金贷原有额度，同时严格审批流程，不批准新的额度，实施监管，确保贷款资金专款专用。
其次，规范租金贷申请主体。申请租金贷的租客租约不得超过3年，贷款期限不得超过租约期限。
第三，对使用租金贷的长租公寓企业实行准入机制。自身运营能力较强、风控抵御能力较强的企业可作为准入企业。如注册资金实缴1亿元以上；如此，企业才有风险抵御能力。连续运营3年；中国企业平均存活期不到3年，连续运营3年意味着企业具备了一定的运营能力。管理房间规模达到2万间以上；管理房间规模数是验证企业市场运营能力和管理能力的直接指标。计提风险准备金，放入政府监管账户。
第四，规范租金贷使用比例和用途。资金实际流向可由合作银行进行监管，只能用于支付房东的房租和对房屋进行升级改造。最后建立公寓企业担保机制。对使用租金贷的企业要求其提供第三方的信用担保或保险，既抑制其对于租金贷资金的滥用，同时在企业运营出现问题时，保证房东和租客的利益不会受到影响。
对于租赁市场发展的建议
作为长租公寓企业的一个代表，我们期待政府有关部门加快培育和支持租赁市场的健康发展。提出以下建议：
首先，支持发展机构化、平台化的运作模式。机构化、平台化的运作模式，加强了房源的获取能力，与房东签署的长期合同保证了房源的有效供给；同时在改善房屋质量、提高服务水平方面，给租客带来了更好的租住体验。通过更加透明化的市场操作，使租客和房东可以更省心、更安心。
同时要避免两件事。一要避免劣币驱逐良币，政府做的是要规范这个市场。二要避免大而不倒。机构化有很多好处，但反过来也不能让哪一家企业的决策能绑架政府的意志。
其次，加强技术手段，建立市场租金监测体系。加强技术手段对住房租赁市场的监测，针对个人房东和长租公寓两个细分领域市场，定期发布房屋租赁价格指数，持续开展对租金和去化的监测。对于波动性明显的区域进行重点监测和排查，对于恶意哄抬房租价格的企业进行严厉打击。
第三，增加市场有效供给，解决房屋供需失衡。配套出台相应的土地政策，加大新建住宅中租赁性住房的配建比重，鼓励开发企业持有一定比例商品住房用于社会租赁，加强集体土地建设租赁住房；鼓励社会各类机构盘活存活闲置土地资源，将多余的厂房、仓库、办公楼改作公共租赁住房，加强对城中村的改造；进一步盘活居民手中的存量住房。
最后，正确引导媒体舆论，不传播未经核实的信息。网络时代信息高速传播，各类未经核实、来源不明的信息以博取眼球、流量为目的，以夸张、虚假性的传播方式进入大众视野，影响民众理性判断。加强对媒体舆论的引导和监管，通过正规渠道传播已证实的消息，避免出现媒体消费大众的行为。
在美国，风投不是长租公寓的主流投资资金
王中江/极元金融创始合伙人、智裕创赢董事长
智裕创赢是一家专业的海外地产投资机构，由极元金融服务集团投资设立，从2014年开始，我们在美国8个州，共计收购了14个项目，目前大概有4500多套的长租公寓在运营中。
在美国，长租公寓是一个非常成熟的一个投资类别。第一个项目买进去退出来，实现了大概27%的年化税费后收益，第二个项目估计可以有年化17%-18%的收益。
长租公寓要发展，关键是要吸引各路资金进入这个市场？我觉得，如何吸引资金，关键在于如何解决经营环境的问题，让机构在项目上投的放心，在收益拿的安心，这就需要完善租赁相关法律体系，租赁相关的土地税收政策，以及租赁相关的金融配套体系。
在美国，40%的居民以租房为生，美国的租房制度是最市场化的，也是最自由的。美国的长租公寓中，租客超过40岁以上的很少，因为40岁以上基本上成家了，一般倾向于住到郊区的独立屋。大概22岁-34岁之间是长租公寓的主力租户。往下是18岁，美国很多年轻人到了18岁就会在外面租房子；往上就是过渡性的，35岁左右，经济条件不太好的那部分人。所以，我们投资的项目基本有非常稳定的现金流。
我们收购的时候，每个项目都有最低资本回报率（Cap Rate）的要求，比如在2014年是不低于7.5%。假如这个房子用一千万美金买下来，去掉物业管理费，去掉杂七杂八的运营费用，到手的钱要不少于75万美金，如果低于这个数字就不要了。
为什么中国出现租金贷？本质上是因为大家没钱，没有长期资金去做这个市场，于是就这里借一点，那里借一点。我们在美国投资长租公寓，30%是自有资金，70%是银行贷款，而且可以贷30年，10年是固定利率，我们贷的时候就锁定十年当中，不管美联储怎么加息，我们利率是固定的；而且还可以做到前面5年只付利息不还本金，这样能保证项目有非常稳定的现金流。
中国的长租公寓之所以出现这么多问题，是因为大量的钱是风投的钱，这种投资适合创业，但不适合参与长租公寓。在美国，长租公寓投资人中占比最大的是家族办公室，本质是私人的钱；第二是保险养老和各种各样的基金；第三才是各种各样的投资机构。
目前中国长租公寓出现众多问题，根本上是供给不足。如果打开手机定位系统，周边有很多房源可供选择，供给充分竞争，加上适度监管，不会有太多问题。散租的管理成本还是是很高的，但散租方式非常符合中国的现实情况，私人持有大量的房产，需要委托给专业机构管理。但整租肯定是未来的发展方向，整租要靠新增的房源，比如政府可以在新的区域规划时，规定一定指标做整租的长租公寓，把人口逐步引导过去。最终形成“散租+整租”、“个人+机构”的租赁住房供应格局。
（本文根据论坛现场速录整理而成，已得到各发言嘉宾的审阅。孔娜娜对本文整理亦做出了贡献。）