Z博士的脑洞｜资本裹挟中介抬高了房租，这论调似曾相识吗？

房市一直是老百姓的心头大事。不过最近，房市的重点突然从房价转向了房租。房租大涨，引起了市场的惊呼。

房租有没有上涨过快？

国家统计局数据显示，近期居住价格同比涨幅 2月：2.2%、3月：2.2%、4月：2.2%、5月：2.2%、6月：2.3%、7月：2.4%。看起来，房租在涨，涨幅基本上比CPI的涨幅高一点。

但大家感受到的涨幅似乎更为猛烈？

鉴于国家统计局的数据可能是全国的平均数据，而居民“感受”最深切和尖锐的，可能是有些“热点”地区，我们还是看看更加细分市场的情况。

从多个机构发布的数据可以看到，房租在城市间的分化尤其明晰，一线城市的房租价格的确在这一年里发生了很大变化。

中信证券的相关报告显示，2018年7月以北上广深为代表的一线城市房租增速处于过去五年高位，尤其在过去一年来，其平均租金涨幅达到20%。这个论断得到了几乎所有机构数据的支持，无论是中房协，还是我爱我家集团研究院，抑或（链家）贝壳研究院等。

而从城市内部看，也出现了极大分化，尽管北京、广州等城市整体房租环比涨幅都在2%-3%左右，但北京五六环、深圳福田区等地区房租环比涨幅超过10%。

尽管到如今，并没有所谓真正权威的数据，尤其缺少权威而精细的数据，但这些机构差不多都身处一线，其研究分析基本能够相互印证，与市场上最近出现的对房租高涨的焦虑和担忧时点也比较一致，应该可以说，近期房租上涨过快已经成为一个问题。

资本从来不善良

率先被推上“公审台”的是资本。

我爱我家副总裁与链家及我爱我家的恩怨纠缠向世人宣告，都是资本裹挟中介抬高了房租。一些网上热议的帖子也侧面印证了此种说法。

资本从来不善良。这是实话。

但是资本是不是“罪魁祸首”，那还是要看它在其中的作用究竟几何。

打开百度，输入“链家”和“我爱我家”，提示中就会有“链家 我爱我家 恶性竞争”出现，点击这个关键词组合，会出现五十几万条新闻，包括但不仅限于“打架”“死掐”“争客源”等各类激烈的互动。

也就是说，这种“酣战”由来已久，是“宿怨”。

当然，在今年初，房产中介就已经波澜又起过一番。安居客被链家、我爱我家、麦田组成的号称“北京中介联盟”宣布抵制，要求端口费不得涨价；红极一时的爱屋吉屋在经历了资本的喧嚣和裁员、关店窘境后，被媒体吊打和“倒计时”；《中国经济周刊》曝出链家在上交所公司债券项目平台申请2018年非公开发行公司债券60亿元，显示其资金链可能较为紧张；而如今“正当红”的前我爱我家副总裁胡景晖年头就已经在网易独家对话《它走独木桥，我有阳关道》，直怼竞争对手链家。

房地产市场正在经历“冰冻期”，曾经热火朝天的房产中介面临行业洗牌是大势所趋。在这种形势下，将交易重点从房屋买卖转向租赁，并且争取更大的规模，以获得更多的融资，是可以理解的，也会因这种转向而发生更激烈的“抢房”，短时间推高房租价格。但同时，也很明显的是，这种形势的由来，就是市场衰微和资金不足。这样看来，说资本裹挟中介是推高房租的最大推手，是否合逻辑？

资本从来很聪明

资本从来不善良。这是实话。

但是资本从来很聪明。这也是实话。

中国房地产在2016年经历过大大的牛市后，国家不断出台调控政策，政策包括两方面，一方面是“限”，限购、限贷、限价等，锁定房地产价格和流动性；另一方面是“转”，鼓励居民转向租房，建立“长效机制”，包括“租售并举”“租售同权”等等。

政策所想，所向披靡。“租房”立即成为新的关键词，各部门、机构等都积极予以响应。土地供应，优先租房；保障措施，推出租房；政策导向，鼓励租房。连金融部门也倒向了租房，在买房贷款不断收紧的现实下，租房贷款正在大力推进。有几家长租公寓企业都已经把项目打包起来搞起了资产证券化，以租金收益权为基础资产做担保，投放到金融市场上，资金成本只有5%多一些。

有点似曾相识吗？

相似的味道，相似的手法，相似的市场。

关于过去一直被诟病的中国大城市“租售比”问题，似乎也得到了很好的“解决”。租金提高了！租售比变的更合理了！！

这论调也很耳熟不是？和以前各地攀比房价的逻辑是不是如出一辙？北京和伦敦应该一样高，那我和东京应该一样高啊，嗯，这样才更合理！

但是，最重要的收入增幅、可支配收入增幅呢？缺乏这个基础，金融工具都不过是签发纸上财富、建造空中楼阁的危险品。

政策的本意，是防范系统性金融风险，但表面性、武断的理解政策意图，只会引发新的系统性风险。

政策的制定细则有没有充分调研市场需求？

当然，必须说，政策本意是好的。无论是“房住不炒”、或是“租售同权”等，体现了以民生为本的关怀和壮士断腕的改革决心。

但是，政策的制定细则有没有充分调研市场需求？

在进行改革的时候，尤其是涉及民生的问题上，可能需要有相当的“过渡”意识。比方说，虽然“优质”租赁房源的确是大众之所需，但是房源是否“优质”却难以“一步登天”。从不优质到优质，从优质到更优质，需要市场需求和供给同时升级，而必须有一定时间来培育、协调、规范这种升级。2017年，北京拆除违法建设5985万平方米，是同年商品房+保障房销售面积的5倍还多。这或能解释，比较市中心，为何北京五环外房价环比上涨较多。

从供地看，租房用供地量加大，还是占用了过去的售房用供地而已，总供应量并没有太大变化，供需关系的实质并未发生改变。而这些租赁房等还有建设周期。倘若这边一刀砍断，那边一哄而上，就注定会造成淤积，供需关系不但得不到疏解，反而会更加紧张和错配。先要有房源，才能谈优质房源。

此外，对于“优质”的涵义也需要有更贴近市场需求的定义。“可靠”“可信”大概是这一阶段“优质”要解决的首要问题。对于“资本”裹挟下大机构不满的人，大概没有尝试过，那些更可怕的小中介、黑中介、渣房东、二（n）房东。总体而言，我国中介机构目前的确鱼龙混杂信息混乱，能够数得出名字来的一些已经算是行业中比较可靠的了。无论是在租赁市场或是售卖市场，包括其他市场，需求端需要的，不能只在市场发生了极大不稳定事件时才采取“谈话”“训诫”方式遏制所谓“不正之风”，而是要切实建立行业法规和信用机制，让大家在随时的日常中能够放心的选择。

怎样才能优质？

优质表现在哪几个地方？我觉得是服务优质，管理优质。服务优质，管理优质表现在哪？找得到，住得起，过得安，说得通。就是说，要有较为充足的房源，有与收入增幅相匹配的价格，要有比较稳定的契约关系，如果产生纠纷能够有通畅的解决渠道。

首先，要切实了解需求。改革的目的是为了市场运行能够更为顺畅，就必须了解市场中的需求究竟是什么，其供需不调的困扰在哪里，并在此基础上调整供给侧，让其与需求端有效、高效对接，而不是遏制需求来适应供给能力不足等来解决问题。在调试过程中，则特别应该注意，需求端不是一部机器，不能“说停就停说走就走”。虽然改革必然引起阵痛，但怎么能够合理设置，给大家一个合理的解释和较平稳的过渡，需要更大的耐心和智慧。贸然“一刀切”，往往反而无法将改革措施实施下去，致使好的意图和政策陷入困顿甚至流产。

其次，要有服务意识。政策制定者要改变观念，端正自己市场管理者和服务者的定位，完善法规细则，用市场规则来规范市场、服务市场。人们对“优质”的要求，往往其根本是建立在优质的公共管理和服务水平上的。仅仅依靠行业自律、资本低调，既不现实也无意义。正相反，应该有明确的、合理的、严格的、公开透明的法规界限，让资本、企业、个人都能够放心的干自己的事，做对自己最有利的选择。这才是好的管理。

最后，要进一步平衡资源分配。无论房价还是房租，体现出的分化正是资源分配不平衡的结果。城际间的房价房租差体现的是综合资源不平衡，城市内的差价则体现了教育资源等的失衡。当一些特大城市一面在企图疏散人口，另一面却发现更多人口正在涌来；当一些人已经想要“逃离”特大城市，另一面却发现近乡情怯的找不到生活新位置，这种结构性的错配正在带来房价畸高和效率低下。

后记

流动性就像是黄河水，“善淤、善决、善徙”，为了防止决口是对的，但是一味堵塞眼前，河水恐可能改道而决。

资本就像是河水。

房地产是不是也像河水？泛滥则吞没黎民，断流则供水危机。

社会和经济的活跃性岂不是也像河水？雨水供给过度，会造成河水泛滥。过于抑制需求，会造成河水枯竭。而洪水期不但要防范系统性决堤风险，也要防止改道造成的风险，此外，洪水期淤滩，到了枯水期淤积河槽，加重治理困难。

房租问题不是个孤立的问题，可以说是房价问题引出的另一支。房价问题也不是个孤立的问题，亦不是一日形成的，因此，不可能寄望于一日解决。放眼全球，房价与经济泡沫、系统性风险等的关系都十分密切，在许多发达国家发展历程中，都曾经困扰社会、裹挟经济，留下许多经验教训。当前，我们已经意识到问题所在，但必须戒急戒躁，只有找到真问题，才能制定真办法。