阳光城吴建斌：高周转仍是房企生存发展之道

“算账”是阳光控股执行董事，阳光城集团执行副总裁、全球合伙人吴建斌反复强调的关键词。在观点地产新媒体举办的2018博鳌房地产论坛上，吴建斌表示，不管是投资项目还是新的业务板块，都必须要学会算账。高周转可以化解企业的部分风险，仍是很多房企的第一选择。

利润决定项目投资排序

吴建斌认为做企业必须要学会“算账”，资金都是为了追求更高的利润，尤其是现在钱越来越贵的环境下。今年外部的融资成本比去年高5%到10%，这一两个月还在上升。

对于阳光城来说，求发展需要资金，除了用销售解决资金来源，还盘点公司内部的库存，把过往积压的存量资产优惠卖掉变成现金。销售完成后资金大概有600亿-700亿元，公司正与相关部门沟通尽快释放这些钱。

拿到了钱需要选择城市和项目进行投资。吴建斌透露，在阳光城内部对投资的项目进行排序，利润高的项目有优先权。并购还是一个非常重要的来源，并购在去年至今获得的土地中占比依然很高，达到50%以上，许多小开发商对未来判断不清晰，合作意愿较高。今年上半年土储增加得还不错，约增加1500亿货值。下半年阳光城依然会发挥并购优势，积极扩大规模。

在吴建斌看来，产业地产和长租公寓等板块也是要算账的。“产业地产最大的问题就是周转率偏低，账算不过来。另外对长租公寓的理解还不够深入，所以优先选择销售，为股东做贡献。”

避不开的高周转

大概在公开场合被问了太多次对老东家碧桂园和高周转的看法，吴建斌听到类似问题多会婉言谢绝。

然而高周转仍是一个避不开的话题。业内人士表示，高周转不是简单的施工进度快，背后需要有人员前置、产品前置、开发报建前置、营销前置，在此基础上，拿地、开发、销售、回款等每一个环节都要配合得刚刚好，这条流水线的效率取决于其中最弱的那一环，而高手基本没有短板。

吴建斌认为，高周转的实质是买完地之后快开发快销售快回笼，和产品品质没有必然联系，但物理上的施工周期不能缩短。但凡企业都有追求高周转的愿望，这也是企业的生存与发展之道。不仅应作为企业第一选择，还可以化解风险。 

吴建斌介绍，阳光城内部测算了上百个项目之后，对城市的周转速度是有着内部的划分。一类城市以一线城市和部分强二线城市为主，现金流回正周期约为16个月，以武汉为代表的二类城市现金流回正约需为12个月，三类城市要求7到8个月。“阳光城之前许多并购项目周转时间比较长，对周转速度并没有太高要求，目前的周转速度在业内属于中游水平，高周转只能跟自己比，不能跟行业内的高手比。”