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市政厅

数据看北京老城①|适合工作学习的第三空间在哪里

沈一琛 曹蕾 姚渊/清华大学建筑学院 惠铄迪/清华大学电子工程系

2018-05-28 17:27  来源:澎湃新闻

《哈利波特》诞生于爱丁堡一家名为ELEPHANT的咖啡馆;Google创始人在硅谷旁的一家餐厅签下了第一笔投资;很多大学附近的快餐店咖啡厅也总是不乏挑灯夜战的学子。如今,固定的学习工作空间与弹性工作学习的需求不再匹配,只要有基本的办公设施,人们就可以在各种城市公共空间里工作学习。而这种住所与工作空间之外的城市空间往往被称为第三空间。
什么是第三空间?
城市第三空间的概念最早由美国社会学家雷·奥尔登堡提出,第三空间被定义为一种居住和工作地以外的新型非正式公共聚集场所,其特征是具有功能与活动、可进入性、舒适性和社交性。
早期的公共空间具有较强的政治意义,其核心是体现政治权威与公共秩序。工业革命以后,出现了现代第三空间的雏形——咖啡馆、剧院、博物馆等市民公共空间。随着邻里单位理论的提出,社区邻里中心成为居民社会交往、构建身份认同的重要场所。而随着弹性工作者的数量增加,人们对空间的需求也逐渐升级,第三空间的功能也越来越混合。信息技术和共享经济的发展,还催生了创新型第三空间,比如网络社交平台和联合办公空间等。
本研究聚焦能容纳工作学习活动的第三空间。在北京老城里,工作学习类第三空间是如何分布的?这些空间有哪些特征呢?
数据来源
本研究首先从大众点评的评论中(获取时间为2017年12月24日),通过关键字语义识别出第三空间。根据对雍和宫、灯市口、崇文门片区的现场与网络问卷预调研,筛选出面包甜点、快餐简餐、咖啡、下午茶、图书馆、茶馆、书店——这七种工作学习类第三空间的子类。
然后根据类别,逐页访问东西城的大众点评店铺,分别以办公、笔记本、学习、作业、书等关键字搜索店铺评论,根据语义识别出目标店铺。最终识别出308家店铺作为数据研究对象。其中,有咖啡厅127家,面包甜点53家,下午茶40家,快餐简餐37家,图书馆22家,茶馆19家,书店10家。
之后,爬取目标店铺的大众点评信息,完善数据点的内部属性特征,包括与工作学习活动相关的评论数、总评论数、营业开始时间、营业结束时间、星级、产品评分、环境评分、服务评分、平均消费、是否连锁。最后,利用GIS空间分析住房密度、房价、办公人口密度、办公租金、科教文化服务评价、周边公共设施评价和周边餐饮服务评价。
第三空间的分布与空间特征
1.总体分布如何
工作学习类第三空间分布。 本文图片均为作者自绘或拍摄
可以看出,工作学习类第三空间主要分布在北京老城北部,而其分布在老城全域尺度内无明显聚集或分散模式。通过对产品、环境、服务三项大众点评评分进行插值分析,从图中可以看出,颜色越暖表示得分越高,表明此类空间的整体质量在北京老城中,呈现北强南弱的格局。
产品、环境、服务大众点评评分插值分析(颜色越暖数值越高,数值由深绿、绿、黄、橙、红、粉、白色依次增大,下同)
2.消费价格高不高
市民在工作学习类第三空间消费的平均水平一般在50元以内。除五道营胡同和雍和宫片区,可能由于景区原因导致少数数据点呈现高价聚集,北京老城的大部分地区价格没有形成明显的空间分异。可以看出,老城内没有低价集聚区,不存在低价竞争,业态比较健康。
此外还发现,面向高端消费市场的工作学习类第三空间较少,提供免费公共服务的场馆类工作学习第三空间(如东西城图书馆、各街道分馆和博物馆附属自习空间等)分布也较少,其中小型社区图书馆的服务水平也有待提高。
价格插值分析
3.所在地段好不好?
工作学习类第三空间较多处于居住区餐饮服务、公共设施、科教文化服务的评价低洼处,一方面说明其对周边这三类服务的水平要求并不高,对区位依赖小;另一方面也可以将其看作是城市公共服务的重要补充。
老城居住区服务水平分析
人口集聚对工作学习类第三空间存在一定影响。在灯市口、崇文门片区,工作学习类第三空间的集聚与房屋数量呈正相关,对第三空间的需求来自大量的居住人口;而金融街、西单、王府井、崇文门片区的集聚,需求则来自大量工作人口。
由于工作学习类第三空间主要是商业空间,在商业逻辑下会向高商业价值的区域集聚,这点在西单、金融街片区最为明显。而在房价插值洼地和办公租金洼地地区(如南城),工作学习类第三空间整体分布较少。
分布与房屋数量、公司办公人数核密度分析
分布与房价、办公租金插值分析

4.为什么这些第三空间更适合工作学习?
如果与2014年大众点评数据中,东西城所有相应类别的商业空间做对比,会发现工作学习类第三空间往往性价比更高。为了进一步找到此类空间区别于普通商业空间的特征,我们对902个字段完整的数据点通过机器学习的方式分类,以找出区分它们的最主要的内外部因素。
分析结果表明,影响工作学习类第三空间的显著因素分别是平均消费、星级、产品评分、环境评分、服务评分、停止营业时间与办公人口密度。
平均消费、星级、环境评分越高,该商业空间属于工作学习类第三空间的概率越大,其中环境评分的影响最大。这一定程度上说明了此类空间有一定的绅士化倾向,客户群体受教育水平较高,有更高消费能力。
另一方面,产品评分、服务评分越高、停止营业时间越晚,该商业空间属于工作学习类第三空间的概率越小。这是因为,产品与服务上的卓越反而会导致商业空间不适合吸引有工作学习需求的群体,过高的产品评分可能会导致客流较大,不利于安静氛围与长久占座。
此外,在工作学习类第三空间中,价格过高会成为工作学习的阻碍因素,而在价格面前,环境因素并没有那么重要,但优秀的产品则是加分项。这也说明了,工作学习类第三空间存在稳定的价格区间与服务水平,不至于过度消费升级。
5.各种功能有什么特点?
本研究把大众点评店铺内工作学习相关评论的相对数量,作为适宜工作学习的程度指标,并通过分类别的相关性矩阵分析与多元线性回归分析,可以得到以下结论。
面包甜点类以产品质量取胜,更容易吸引甜点爱好者的光顾。环境较好、规模较大的连锁店,价格通常较高,成为其阻碍工作学习的因素;而内部良好的服务水准和周边已有成规模的科教文化设施,则成为其推动因素。
简餐快餐类以价格低廉、营业时间较长取胜,价格更低、停止营业更晚,则更容易受到青睐;环境好是加分项,产品的质量通常不那么重要。
咖啡是数量最多的工作学习类第三空间,产品、环境、服务均较为出色;平均消费价格、周边房价越高越不适合工作学习,周边公共设施越多则越适合。
下午茶以环境品质取胜,房价水平和住房密度可能提升营业成本,会对消费价格和产品自身的成本产生影响,成为其阻碍因素。
茶馆的星级越高、停止营业时间越晚、餐饮服务水平越高,反而越不适宜工作学习,营业开始时间越晚、公共设施水平越高则越适宜。这类第三空间相对不适合学习,更适合洽谈工作事宜等消费水平偏高的场景。
图书馆的产品(如刊物、报纸、工具书等)评价越高,越适合工作学习。书店样本较少无法做分析,主要以休闲性质的阅读为主要活动,工作学习往往发生在内置的咖啡厅休息区。
第三空间的使用者
有哪些人在第三空间工作学习,经营者又如何看待第三空间呢?研究小组走访了北京老城五处第三空间集中分布的标志性地点(鼓楼、西单、金融街、王府井、崇文门)中13家排名最高的典型店铺,对正在工作、学习且愿意接受采访的30位市民进行5至10分钟的访谈;并在12家允许接受访谈的店铺对店员进行问询。
1.加班、复习、读闲书
第三空的使用者以45岁以下的青年人为主,而在接受访谈的30名受访者中,有26人为青年学生或职员,另有4人为45至59岁之间的中年人。研究小组注意到,其中有两位是为了给孩子提供安静的家庭学习环境而出来小坐的母亲,她们利用这些晚间时光在此阅读。此外,在所有活动中,加班与学习备考分别占33%、27%。可以看出,年轻人更偏爱这种轻松、舒适的环境氛围来做正事。
2.办公室外的办公室,教室外的教室
现场观察和访谈数据显示,同一调研地点的人群行为非常相似,金融街附近的工作使用者显著高于学习与复习的使用者;而在鼓楼等商圈或文化旅游区的相应空间,办公和学习的比例较接近。学校和培训机构附近,则写作业的学生较多。
3.“有这么个地方真的很重要”
在访谈中,76%的受访者具有长期使用第三空间工作学习的习惯,其中有2位受访者每天都会到咖啡馆工作。有6位受访者表示是临时有约,不过他们表示,当有需要的时候,希望能立即找到一个方便又合适的地点。
4.“大老远去单位真的心累”
调研中21位受访者在选择因素中提到了“距离与便捷”,其中超过80%的受访者认为,15分钟路程是便捷的理想条件,而60%的受访者认为,步行可达的店面是首选。
5.“环境真的能提升效率”
所有的受访者都会在意工作学习的环境条件,其中有1/3对网络提出了很高要求,1/4对空间氛围(一定要安静或者一定要有背景噪音)有着不同的需求,只有两位认为商铺提供的餐饮质量十分重要。
灯市口星巴克内景
第三空间的经营者
1.“只要买了喝的就没关系”
这些第三空间都是商业店铺,因此消费是前提。商务洽谈和小组会议会带来更高的消费,店员们对他们的到来表示十分乐意。但是,位于商圈中的店铺客流量较大,占用座位工作学习会影响翻台率。因此,西单商圈和王府井商圈的店员均对高峰时间长期占用座位的行为表示非常介意。
2.“你开心就好”
调研中10家连锁店店铺的店员表示,不关心人们在店里处理什么事情,也不介意消费者在店里工作和学习;有两家独立咖啡厅对工作学习的使用者表示欢迎,他们认为这类行为能够帮助塑造良好的经营环境,打造知性品牌。
规划设计建议
通过本研究可以看出,工作学习类第三空间的特征为,内部环境品质是决定性因素,对城市外部环境特征不敏感,而类似咖啡厅的业态最为普遍。此类空间虽然存在商业空间的共性,受到人口集聚与经济集聚的影响,但是整体上呈现去中心化的特质,有利于城市公共空间的连续。同时,以北京老城为代表的工作学习类第三空间种类丰富,满足了各层次消费水平的人群需求,没有出现城市空间割裂的现象。
因此,在城市尺度层面,可以以工作学习类第三空间为抓手,在城市核心区创建均质、扁平化的工作学习类第三空间城市网络:结合良好的移动互联网支持、公共交通体系与慢行系统,临近市民工作地点与居所进行设置。
在社区尺度层面,可以以工作学习类第三空间先导的方式活化社区商业活力,可以在共有的价值认同上促进社区凝聚力与多元融合。可以将工作学习类第三空间视作一种特殊的公共服务,结合15分钟生活圈统一规划,为潜在空间的业态提供良好的物质空间支持与相应的社区管理。
在建筑尺度层面,加快公共图书馆与区位较差的商业空间向第三空间转型,是提升商业价值与城市活力的有效方式。通过设计提升内部环境品质,满足使用者对充电设备、无线网络等基础设施的需求。而在大型商业综合体中,可以将工作学习类第三空间纳入到业态组合与空间布局的考虑之中,为使用者创造更丰富的生活体验。
(本文改写自清华大学建筑学院2017年秋季学期研究生《大数据与城市规划》课程论文,指导教师为清华大学建筑学院龙瀛)
责任编辑:冯婧 澎湃新闻,未经授权不得转载。新闻报料:4009-20-4009
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