上海土地批租试点亲历者说⒁孙忠利：父亲让我回祖国做件事
【编者按】
今年是中国改革开放40周年，也恰是上海第一个面向国际招标的地块发标30年。
土地批租是国家土地使用权有偿使用的一种形式。即将若干年内的土地使用权一次出让给土地使用(经营)单位。土地批租对我国土地使用和管理制度改革乃至整个经济体制改革有着十分重要而深远的意义。
由于此项改革在当时涉及诸多思想观念、理论和法律问题，为减少改革的阻力，确保试点工作能顺利进行，此项改革的研究决策与试点探索整个决策和实施过程，长期鲜为人知。上海市委党史研究室历时三年，对当年参与上海土地使用制度改革试点的30余位决策者、实践者、参与者，逐一进行了口述采访，用当事人的所见所闻所为所感，努力还原这段鲜活的历史，相关采访成果最终结集为《破冰——上海土地批租试点亲历者说》一书，由上海人民出版社正式出版发行。澎湃新闻（www.thepaper.cn）经授权刊发该书的部分内容，以飨读者。
今天我们刊发的是上海土地批租试点亲历者孙忠利口述。
1934年11月出生于日本东京，祖籍浙江西坞白杜河头村。1966年在日本创立孙氏企业集团。1975年业务转向房地产开发。1985年起，集团壮大向海外开拓。1988年，孙氏企业在上海获得虹桥经济技术开发区第26号地块50年土地使用权。1995年10月，被授予宁波市荣誉市民称号。1999年起任奉化市侨联名誉主席。
时间：2015年3月21日下午4:00
地点：太阳广场
采访：徐建刚、王安德、李钰君、周友琪、严亚南等
翻译：大友志玲
整理：严亚南
徐建刚：孙先生，非常感谢您特意从日本回来接受我们的访谈。28年前，就在这个地方，发生了一件可以说是影响了中国改革开放历史的事情。您作为当年国内第一个参与土地批租的外国投资者，是这段历史的亲历者和见证者。今天，我们所在的地方就是我国第一次以国际招标方式进行土地批租的地块，您在这里建设了太阳广场，可以说您是我们国家在土地批租方面“第一个吃螃蟹”的人。今天非常有幸请到您，给我们介绍一下，您参与这块土地批租的经过。
孙忠利：我自己是一个住在日本的华侨，是一个不动产开发商，在日本、中国香港、新加坡、美国都有投资。我的爸爸是裁缝，他1923年从宁波到上海后又到日本。中国人是真聪明，三把刀，一把裁缝刀，做衣服；一把剃头刀，帮人理发；一把菜刀，做厨师，这三个行业不需要语言交流，日本话一句不会也可以过生活。所以，我是很佩服中国人的。那时候，他从神户坐火车到东京，一下火车站，看到拉黄包车的人一边等客人一遍看报，吓了一大跳，觉得这个国家将来一定会发达。那时候，中国是在最困难的时候。我是1934年出生的。小的时候，爸爸常常对我说：“孩子，你长大了一定要到祖国做一件事情。”我得到这个批租的消息后想，哎呀，正好我可以回到中国去做一件事。这件事情就是这么来的。
徐建刚：您是怎么得到这个消息的？
孙忠利：我是在香港得到这个消息的，是程永康先生、张宇先生告诉我的。我就说，可以啊，我去看看。因为中国内地是社会主义制度，不像中国香港、美国是资本主义制度，所以各方面的情况都不一样，相差比较多。得到这个消息以后，我马上就回到日本，因为开发商做实业一定需要很多的资金嘛。回到日本，我就找三井信托银行总经理，他是我的朋友。我和他商量，问他：“怎么样？”他说：“好！你决定吧！”就这样，我过来了。
徐建刚：您之前来过上海吗？
孙忠利：来是来过，但是对上海这个地方不太了解，哪些地方地势好，哪些地方地势不好，我都不太了解。
徐建刚：当年您来的时候，这块地是不是还只是一张图？
孙忠利：来的时候，什么都没有，是一个荒地。
徐建刚：您还记得到上海来的情况吗？市里有没有什么领导接待您？
孙忠利：那时候是程永康、张宇带我来的。倪天增副市长、夏克强副秘书长、李雅谷先生、庄晓天先生，我们都见过。我自己那时候大概50多岁。因为爸爸说过，让我长大了要到祖国做件事情，这句话，我永远没有忘记。
徐建刚：这句话，对您来说可能是最大的动力。当时可能也没有办法看清楚，但是想好要做事情，所以就来了，是吗？
孙忠利：嗯，那时候我在新加坡、中国香港、美国都在做实业。20世纪做实业可以说是一个相当好的事业，对社会的贡献也比较大。现在21世纪了，房地产可能不再吃香了，都做IT了，这也是一个轮转。
徐建刚：当时您想到国内投这个项目，有没有人劝您不要来？
孙忠利：我在日本长大，那是资本主义国家，中国是社会主义国家，做生意完全不一样。那时候我们从外面看起来，中国的企业都是国家的，我们的都是私人的，有这样的分别。我也听到过有人说，孙先生的脑筋恐怕坏了。我现在已经80多岁了，但是回想起来，我觉得我自己最大的成功还是投资中国，换句话说，如果没有中国，我现在的公司就比较危险一点，这个是我自己也想不到的。
严亚南：孙先生，当时上海的投资环境不像现在这样，那时候的基础设施比较差，投资环境也不是很好。那您当年到上海来，这座城市给您的印象是怎样的？
孙忠利：我第一次回国是1983年，我妈妈想要到中国来，我就陪她来。那时候从日本到中国来很难，班机还没有，我们是通过Red Cross（红十字会）来的。那时的上海根本就没有商业化的服务，没有个人企业。比如说，我要在上海打电话到日本，要等3个钟头，没有国际长途；出租车也没有，用车要预定；晚上路灯也没有。
严亚南：我记得您在接受记者采访时曾经说过，中国将来的经济中心还是在上海。1988年的时候，上海还没有全面开放，您是怎么作出这个判断的？
孙忠利：上海是有历史的，过去是以上海为中心的，上海比香港进步得多。中国开放了，我相信经过一年又一年，一定会发展起来，很多人都会来。我相信上海一定会超过香港。
徐建刚：您当年进来投第一块地的时候，有没有想到过可能输掉？
孙忠利：当年投标的时候，一定是不知道能不能买到。我放进投标箱的价钱，比普通人高一点，所以我相信不会失败。我自己本身是一定要到中国来做一件事情，那张宇、程永康就说，你要做的话价钱提高一点，就这么一回事。
严亚南：您是以2800万美元的价格中标的，当时香港的很多媒体说您是“孙疯子”，觉得这个价格太高了，您是用什么方法来测算价格的？又是怎么看待这些评价的？
孙忠利：这是中国第一次批租，和社会主义国家做土地买卖的开发商，过去是根本没有的，没有可以参照的。投标价格是我自己定的，我是根据日本的土地价格，决定了我自己的价格。那时候，日本泡沫经济，土地很贵很贵，我就从日本的价钱想起，我相信30%就够了吧，30%等于2800万美元。
中标之后，真的是非常非常开心，因为我可以在中国开始我的开发计划了，我自己感觉就像生了一个特别好的孩子一样。至于人家说“旋风”、“二呆子”什么的，都听过，但真的没关系。因为我知道自己是华人，中国不可能不发展。我们开发商做的事情很大嘛，我的事业是我一个人的事业，没有其他股东，全部是由自己决定，所以我自己的责任非常重。
对我们来说，最重要的是要搞好和银行的关系，我和日本银行的关系非常好。做一个实业家，你第一次成功、第二次成功以后，等到第三个实业来了，不需要自己说，银行就会来看你：“老孙，这个实业你有没有兴趣？”我们的实业，有时候都是几十亿、几百亿甚至上千亿的资金。
徐建刚：这个地块是在虹桥开发区，您知道虹桥开发区大致的规划吗？当时旁边有没有已经开始造的房子？
孙忠利：我知道，都有介绍过。当时就是一块荒地，什么都没有。我拿了26号地块，地块隔壁有小的工厂，还没有拆掉。
徐建刚：当时的规划给您看过吗？
孙忠利：规划看过的，但是我们开发商最需要知道容积率是多少。
王安德：容积率当时是5倍多一点。
徐建刚：当时这个规划已经有了，是不是也没有做得很详细？
王安德：用途规划还是比较细的，连建筑的位置不能超过什么都有的，红线范围、周围有多少管线都告诉他们了，他们可以算，大概可以盖多少房子。但是，不管怎么样，这是很勇敢的一个试验，因为周围什么情况都不知道。当时上海的房子还比较便宜，不像今天这个价钱，所以孙先生非常有眼光。
徐建刚：太阳广场建成是哪一年？
程永康：入住是1995年。
徐建刚：您是1988年拍下土地的，为什么到1995年才建成？
孙忠利：我的实业停过一年半的时间，什么原因呢？主要是碰到了1989年的政治风波和日本的泡沫经济两个因素。地拿下来的时候，资金在日本已经准备好，但是碰到这场风波，问题出来了，日本政府的政策规定钱不能到中国来。所以，中间停了一段时间。后来，周友琪先生和永康到日本来说：“哎！老孙，资金准备好了！”那时候，我自己是非常感谢祖国的。听说那时候上海市政府只有两亿美元的外资贷款额度，把5600万美元资金借给我，真的是非常感谢。如果没有这个5600万美元的资金，可能太阳广场的项目就要停止了。1993年中国经济还没好转，我耽误了一年半，等到太阳广场建成，已经是1995年了，然后整个市场一下子好起来了。所以说，是我个人运气比较好。
徐建刚：我听说1995年的时候，太阳广场的定价很高，比市中心丁香花园对面的总统公寓还高。当时为什么定价比市中心的房子还高呢？
程永康：因为我们是批租地块的房子，是外销房，总统公寓是华侨房，性质不一样。总统公寓的老板也在我们这里买了房子。
王安德：它们的区别是什么呢？因为太阳广场是批租房，购房的政策范围是最宽的，所有的外国人、中国人、华侨都可以买，所以这个市场是全球的、全方位的，所以他们有信心。当时，对日本人来说，这个房价还是很便宜的。
徐建刚：当时一平方米定价是多少？
程永康：1800美元一平方米。
徐建刚：那您还是很有信心开这个价？大部分的房子是通过日本代理卖掉的吗？
程永康：当时在古北，侨汇房［注：侨汇房，指仅限出售给归侨、侨眷居住，并用外汇结算的商品住房。侨汇商品住房于1992年改为高标准内销商品住房，1994年停止立项审批。］是卖500美元一平方米，钻石公寓［注：宝石公寓、钻石公寓（水城南路51弄），由中华企业公司开发，于1991年2月与1991年8月先后竣工。］是500美元，宝石公寓是300美元，后来到600—700美元。外国公司来上海，只能买我们的房子。
孙忠利：我的太阳广场盖好以后，日本的贸易代表处放在我的大楼，领事馆也决定盖在那边。我是日本来的，我的客户85%都是日本客人，所以房子的价值就提高了。来买房的，主要是中国台湾的、中国香港的，华人也有。日本人一般是不买房的，大部分是租房。日本公司来，在投资之前，都是租房子的。
王安德：租也是好的，因为产权在自己手里。如果当时一千多美元卖掉了，现在反而不划算了。他现在这个房子可能卖六七万人民币一平方米了。
孙忠利：我计划造的太阳广场，设备一定要好，我们要有游泳池、网球场，以及小孩子可以玩的地方，要从日本引很多东西进来。当时国内没有健身俱乐部、游泳池、网球场这些设施。
王安德：刚刚孙先生提到的倪天增副市长，就和我们说：“一定要让孙先生成功，他如果输掉了，上海市政府也输掉了，因为他开创了历史。”为什么说当时外销房的市场，只有太阳广场一家在卖？因为倪天增副市长说，孙先生是2800万美元拿的这块地，我们不能让其他人冲上来，跟您抢这个市场，他叫我们把后面的政策做好。如果对其他人也放开这个政策，他们也卖同样的价格，您就不划算了。所以，就像比赛一样，一定要让您跑在最前面，让你们有六七年的政策领先期。到后来，政策才一点点放开，现在全上海的房子政策都一样了。所以说，第一个市场机会是给你们的。
因为孙先生是同我们一起走了改革这条路，所以我们一定要和您绑在一起，大家都要赢。这是当时搞改革开放非常明确的一个想法，一定要保证先来的人成功，这样也就保证我们改革的成功。那时候，政府是非常有诚意的。后来，孙先生的资金进不来，领导就说由我们给孙先生提供贷款，钱贷出来以后，他就可以起来了嘛。政府那时候外汇额度非常少，但是关于给太阳广场贷款的事情，黄菊有批示，朱镕基又批，批完以后，我们内部开会，小李他们去找银行。
李钰君：当时动员了不止一家银行，组织银团贷款。
程永康：一共贷了三笔款。第一笔1000万美元，来自上海投资信托公司；第二笔1000万美元，是中国建设银行给的；后来，政府又组织了一个银团，5600万美元，所以前前后后一共是7600万美元。
李钰君：土地可以抵押给银行，贷款给外资，这大概也是国内的第一笔。当时有的领导是不理解的，我们既然是吸引外资进来，怎么会把我们的钱又倒过去给外资？梁振英先生在见朱镕基的时候就讲得很清楚：“这是财产，以后要流转。如果你现在不贷给他，他这个项目死掉了，后面就发展不下去了。一定要把它看作是财产，这样土地就可以作为抵押物，抵押权就设立了。”后来，我们才知道有“按揭”，这个词是从香港过来的。但当时大家不理解，什么是按揭？听也听不懂。
土地为什么能抵押？因为孙先生投了2800多万美元，所以土地就变成有价值的财产。孙先生的这个房子不仅有房产证，而且还有土地证。刚才讲的总统公寓、宝石公寓，是侨汇房，它们只有房产证没有土地证，不是全产权房，而且规定只能华侨买，外国公司不能买，在买卖过程中是受限制的。孙先生的房子价值更高是因为不仅有房产证还有土地证，这个财产是全流转的，全世界的人都能买。所以，就像王主任刚才说的，政策上、法律上是全面保护了您的这一块利益。
王安德：土地抵押给银行以后，可以抵六成的土地款额度，但是如果建设需要的资金不够，就需要用各种办法增加抵押额度，使得这个建设抵押款可以保证建设的需要。
孙忠利：房地产需要很大的资金，一定要有银行支持，没有银行支持是不行的。如果这个项目失败，对海外的影响非常大，所以这也是互相帮忙。
程永康：孙老板在美国加州有两个办公楼，当时就叫在美国的Jackson把这个资产抵押给上海投资信托公司。
周友琪：后来又碰到了问题，就是外国的资产没法拿到中国来抵押。为了美国这幢大楼的抵押的问题，搞了好几个月，到最后还是没有办法走通。
程永康：因为从来没有过先例，万一我们失败，中国的银行怎么去拿在境外的抵押资产？我记得当时两方面的律师，你讲你的，他讲他的。中方律师就问，你们万一有什么问题，我怎么把钱拿回来呢？
孙忠利：我们在美国的大楼，最后没有抵押。俞浩明［注：时任上海投资信托公司副总经理。］最后说：算了，我相信你！就一句话。
李钰君：孙先生，您可能现在也还不知道，因为您吃了这个螃蟹之后，一大批吃螃蟹的人就跟上来了。我们政府现在之所以这么富有，有这么多钱，是因为找到了一条生财之道，知道土地是值钱的，是可以招商引资的。您这个项目促进了中国很多法律法规的建设，包括行政制度和金融制度的突破。没有办法嘛，各方面都要和您的项目相配套、相适应，不是光在土地使用权的获得方面取得突破，而是全方位的突破，这在历史上，我觉得是要大书特书的。
王安德：孙先生，您不是单单买了一块地，您参与了这样的改革之后，土地使用方式改了、银行政策改了，房地产管理政策也在改，老百姓开始有产权证了。您拿的土地证是第一张，土地证出去以后，您的房产证就变成新的房产证了，因为这是连地权的。现在回过头来看这个改革，其实是开了一个门，里面有一大套的改革，包括规划。我记得那时候我们专门有个规划小组，帮助你们批这个规划。开始的时候你们的日照有问题，后来他们专门来开会，协调、解决这个问题，所以，这其实是大家一起走的一个过程，幸亏
这个改革最后没有失败，这是很开心的。
李钰君：孙先生您也应该感谢我们周总［注：周友琪，时任上海虹桥联合发展有限公司经营部经理。］，为什么呢？因为我们土地批租办当时搞这项改革的时候，到处去找适合批租的地块。人家还不理解，我的土地干嘛拿出来给你们去招标？我们虹桥公司的周总，包括已经过世的谢武元总经理，他们毕竟到国外去过，看到了这件事情的前途和方向。虹桥公司当时能把这块地拿出来，很不容易，因为这块地上面的基本建设已经全部弄好了，拿出来给市里去招标，这也是一个需要思想转弯的事情。
周友琪：我们就是听党的话。现在看以前的很多事情，觉得很幼稚、可笑，但确确实实就是这么一步步走过来的。
李钰君：我觉得孙先生特别爱国，但他没有宣扬自己。当时比孙先生实力大的开发商，在香港比比皆是。但没有哪一家能够像孙先生出这么大一笔钱来参与招标。当时，他们是存在些顾虑的，怕政策多变。
孙忠利：中国香港和日本的立场不一样，历史也不一样。香港的大老板对当时中国内地的看法和我一个日本华人的看法不一样，他们怕。但是我进来了，他们也会跟进来的，应该要理解那时候他们的立场。
大友志玲：我记得孙先生那时候和我讲：“我在日本住了那么久，现在我来中国投资，第一个心态是，可能我可以对中国做一件好事。”那个时候，他在日本做生意做得很好，来投这块地，不全是为钱，第一个目标是可以对中国做一点好事。
李钰君：孙先生，您当时在香港尖东的广东道有一个太阳广场大厦，我记得是蓝白玻璃的，挺大的一个项目，挺有影响的。那块地也是通过招标拿下来的，那块地您的出价是多少？
孙忠利：那块土地本来是胡文虎女儿胡仙的。因为他们公司有一点问题，渣打银行就来问我，能不能接受这个事情？我接受了。那时候很贵，那块地是过去的九龙巴士仓库，大概要两亿五千万美元左右。
李钰君：我为什么讲这个呢？因为我在香港的报纸上曾经看到他们说，您可能会投资上海这个虹桥项目。大概就是从这块地开始，把您叫做“孙旋风”的吧？那时候王安德主任让我们去香港做招标宣传，我们见了香港很多大老板，我还专门到尖东去看过您的这幢楼。
孙忠利：世界华人都集中在东南亚嘛，东南亚的华人事业很成功。日本的华人呢，规模小小的，香港人想不到日本年轻的华人会到香港。那时候日本银行想去外国投资，但是对香港不太了解。我和日本三井信托银行的朋友说想去香港投资。行长就说：去！但是有一个条件。我说什么条件？他说，你能不能找一个好的投资对象？我说，好！于是我就介绍渣打银行给他们，所以这两个银行联合起来，大概贷给我两亿五千万美元，把这个地订好，把我的计划也弄好。建好以后，就把楼租给了日本的三越百货和美国的一个经营公司，另外还有一个写字楼。因为地方好，后来写字楼都进来了。所以，从我个人的人生看起来，运气是非常重要的。
徐建刚：您踩的点都很准。
王安德：那个时候，日本房价正好是高的时候，您来到中国内地，那是低的地方，中国香港那时候也比较低。等您进去以后，这两个地方的房价上去了，日本的下来了。所以，孙先生，您是踩得非常准的。您在上海投标的这块地，是翻开了历史的一页，有很多历史的作用，大家都会记得。
徐建刚：这件事情本来就是有标志意义的。在此之后，每走一步，其实都是把历史向前推进了。每走一步，对后面的人来说，就是教科书。特别是对我们上海老百姓和政府官员来说，观念都发生变化了。以前我们不知道，原来经济是可以这么搞的，通过这件事情知道了。所以，我觉得意义非常重大。
孙忠利：现在中国知道了，我相信中国会更发达。
严亚南：孙先生，您对我们现在的土地批租工作，能不能提供一些意见或者说建议？
孙忠利：中国规定50年、70年的使用权，一开始不理解这是怎么一回事，因为海外的土地买卖是有永久产权的。对我们开发商来说，是希望有永久的权益。但是，就当时中国的情况来说，还不能一下子开发出去，实行50年、70年期的使用权是应该的，一下子和其他国家一样，会搞乱，这一点我是很理解的。
中国是社会主义国家，社会主义的根本就是土地是国家的。这个土地不会生钱，只有租掉，钱才可以拿过来，政府才可以去利用这个钱。从中国特色社会主义来说，土地还是属于国家的好，政府要坚持住，继续做下去。你要做生意，我就租给你50年，50年以后，土地要延期吗？要的话，付点资金嘛。第一个50年成功了，第二个50年就可以卖贵一点。这个方法，我相信对中国政府有好处。这样，国家也可以算出预算，这个地方可以拿多少钱，那个地方可以拿多少钱。这个钱也是可以为老百姓所用。中国有很大的希望，一个人口13亿的大国，这么快地发展，从历史上看，是从来没有过的。所以，一定要坚持这个政策。
徐建刚：孙先生讲得很对。对中国来说，这么大的国家搞现代化，世界上没有现成的经验可供借鉴。东南亚一些小国的经验放到中国来，不一定行得通。对小国来说，两三个大公司就可能把国家带起来，在中国则完全行不通。中国确实是在探索一条新的路，从来没有那么大的国家、那么多的人口要走现代化这条路。孙先生，您做的这件事情，对中国历史来说，是开辟了一个时代。28年前，您走出了第一步；28年后，您接受我们的采访，讲了那么多有意思的事情。今天您讲的事情，可以教育我们的后人，永远不能忘记这段历史。我觉得我们不仅是在同历史对话，也是在同一位非常有爱国情怀的华侨对话。非常感谢您！
孙忠利：我对自己是个华人，感到非常高兴。我们华人对中国有最深的感情，国家强起来，我们海外的华人也有地位。过去我们是没有地位、没有力量讲话的，现在谁还会欺负我们？国家强了，中华民族的精神会提振起来。
徐建刚：您说得非常好，再次感谢您接受我们的访问。