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楼市

变形记 |“90后”地标建筑领衔上海城市更新

澎湃新闻记者 鲁怡

2018-02-12 17:49  来源:澎湃新闻

上海的城市更新,应从新天地写起,外滩源、思南公馆,一幢幢伟大过、光辉过的历史建筑被时代改造,摇身变为盛放城市潮流生活的所在。
2018年,曾经代表年轻标签的“90后”悉数成年,以超高层规模撑起上海国际化大都市底色的“90后”地标性建筑,也渐次步入城市更新周期——1991年竣工的原锦沧文华大酒店、1997年竣工的原太平洋百货淮海店,一个个曾经的约会地标、潮流地标掩没在围挡之中。
在日新月异的城市破茧重生、蝶变之后,仍是一幅了不起的城市景象。
1990年代,城市之变
1996年,当罗瑞康(现任瑞安集团主席)在太平桥地块上思考旧城改造的方案,位于南京路上的锦沧文华是当时上海最奢华的酒店之一,新鸿基地产进入上海后首个商业项目——位于淮海路上的中环广场,还是一幢低矮的旧楼。
在境外旅游时,罗康瑞喜欢看当地的老建筑,发现许多游客和他一样对老建筑抱有浓厚兴趣,下定决心,要为上海保留一块富有历史特色的街区。于是,在市中心52公顷的土地上,石库门的形制和老弄堂的肌理被保护与改造,令罗康瑞扬名立万的新天地,为中国城市旧城改造开创了一个崭新模式。
1990年代,上海正经历开埠以来的重大变革——浦东开发,短短10年之间,陆家嘴从农田遍布的一片滩涂出落成“上海现代化建设的缩影”,东方明珠、金茂大厦,前赴后继,刷新城市天际线。
就在罗瑞康在历史街区中加固楼梯、改造水电、加装地底光纤和空调系统的同时,1997年,同样在太平桥地块,太平洋百货淮海店在淮海路上一座8层建筑中开业,翌年,太平洋数码广场一期亮相徐家汇商圈,两个“太平洋”同时迎来人头攒动的客流,前者身兼约会地标与时尚地标双重身份,后者一度成为电脑组装的代名词。
那是90年代上海的一个缩影,时尚、数码与国际品牌开始侵入普罗大众的生活,代表城市形象的一座座高楼拔地而起,城市在十里洋场的历史底色之上植入现代形制,高、大、上,大抵是当时的人们对现代化国际都会的理解与想象。
历史车轮碾过的“90后”
2015年,太平洋数码广场二期拆除重建,太平洋数码进入上海后的第一家店——太平洋数码广场一期也在同年9月进行内部调整与改造,其中,三层近3000平方米的商业空间整体转租给教育培训类产业。
一年之后,2016年底,“谢幕折扣”贴在太平洋百货淮海店昔日熙来攘往的大理石门厅,“1997-2017,20年,满满的都是回忆”的招贴下,店员们一边打包货品一边招呼顾客,12月31日,曾影响了一代人的时尚地标退出历史舞台。
90后建筑多是上一轮城市大刀阔斧开发的产物,而今,随着建设用地不足、环境治理压力、生活方式转变等问题日趋严重,这些占据繁华地段曾代表现代化程度的“高楼大厦”成为城市更新的主力军。1991年开业的锦沧文华大酒店、1999年开业的中环广场,纷纷身陷改造的围挡之中,前者被改造为写字楼,后者为了顺应商业市场的不断变化,在不到20年的时间里也经历两轮大规模的改造。
作为商业策划顾问,第一太平戴维斯曾参与中环广场以及西亚宾馆的改造项目,对两者提供了针对性的改造策略建议。第一太平戴维斯上海策略顾问部董事朱锋表示,中环广场第一轮改造主要在于整体定位及租户品牌调整,即向更符合当时市场的时尚潮流的方向改进;而在2013年西亚宾馆改造项目中,则采用了原址重建这一彻底的方式,从理念、形态、功能等全方位颠覆过去。
西亚宾馆主楼建于1995年,随着美罗城等时尚地标的崛起,这个方盒子造型的三星级宾馆与徐家汇的日渐繁华格格不入。2015年,上海市人民政府发布《上海市城市更新实施办法》,规定如物业权利人能提供公共设施或公共空间,其用地性质、空间高度、建筑面积,都可在符合法规的前提下进行调整。
世博会法国馆的设计者雅克•费尔叶担纲,西亚宾馆成为首批试点单位。朱锋介绍:“新建建筑的1-5层采用开放式的镂空设计,将城市公共空间释放给居民,提供交通便利,并与城市景观融为一体。考虑到徐家汇停车困难,3层、4层做成停车场,底层是与地面连为一体的开放式广场,2层与未来徐家汇地区的连廊等高并相接,全部是公共空间。新建筑从31米‘长高’到了70米,建筑的外观、功能,也有了翻天覆地的变化。产证面积跟原来一样,10623平方米。”
朗诗集团董事长田明接受澎湃新闻采访时曾表示,目前的城市更新主要集中在两大方向,一种是功能上的改变,一种是绿色环保方面的提升。西亚宾馆的更新涵盖了以上两大方面,考虑到徐家汇逐步降低过高的商业设施比例,西亚宾馆的规划更改后,将成为一座高级别写字楼;同时,设计者大手笔地将新建建筑1-5层全部“绿色包裹”,建筑也通过了Leed金牌认证。
“00后”的跃跃欲试
当人们还在为“90后”地标建筑的暂时离场感慨,一大波年岁上尚未成年的“00后”已然加入城市更新行列。
2001年落成的香港新世界大厦是淮海路第一高楼,2010年为顺应城市发展的时代潮流,业主方对大厦地下3层至地上6层裙房进行改建,围绕K11品牌核心价值理念——“艺术、人文、自然”,为上海的商业建筑修缮工程树立了典范。改造之后,K11商铺租金增长了70% ,办公楼租金亦增长 30%。
戴德梁行高级董事、中国区写字楼部主管沈洁告诉澎湃新闻记者,城市更新一般包括四大基本目标:转型升级,即对不符合城市规划的相关功能进行调整;传承与创新,针对历史建筑和工业遗存等具有一定保存和再利用价值的物业,起到承前启后的作用;增值可持续:通过更新和改造对于区域和楼宇价值进行全面的提升;宜居宜业,全面实现产城融合,重塑品质。
被称为南京东路门面的上海世茂广场(原百联世茂国际广场)位于百年繁华的南京东路步行街端口位置,距离2004年1期开业的13年后,2017年5月,这个上海市中心的地标建筑进行关门改造。据内部人士透露,改造后将以“剧院”为设计概念,打造具有时尚、先锋、工业风格的室内效果;同时引进诸多品牌旗舰店,项目预计于2018年9月30日开幕,以“最上海,也最国际”引领魔都时尚潮流,打造全新的“魔都潮流枢纽”。
按照计划,2018年第四季度,原太平洋百货淮海店亦将完成更新,更名新天地广场,与同属太平桥地块的新天地、湖滨道购物中心等潮流地标连缀呼应,联手撑起城市之心的潮流生活,再度成为淮海路的时髦旗帜。
责任编辑:陈贇 澎湃新闻,未经授权不得转载。新闻报料:4009-20-4009
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