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城市更新时代的地产转型

澎湃新闻实习生 张弛 整理

2018-01-31 16:48  来源:澎湃新闻

1988年,上海虹桥26号地块作为中国首块国有土地使用权转让的试点,拉开了中国房地产行业的序幕。随后的30年,房地产行业深刻影响着中国城市发展的进程。如今,建设用地总规模负增长规划目标的提出,以及住房租赁市场的发展,让房地产行业面临着新的多重变革。行业如何转型?城市将会受到哪些影响?上海房地产总工俱乐部邀请了多位业内高层,共同探讨转型时期的房地产行业发展方向。
房地产30年:加速跑之后“歇”一下
Urbaneer都市工作群创始人潘陶,见证了过去30年房地产行业的迅猛发展,在与一些房企负责人交流时,他最关注的问题是,房地产行业的平均增长率是多少,而他从房企得到的答案是,连续10年保持30%以上。
Urbaneer都市工作群创始人潘陶发表主题演讲
潘陶讲述了自己对房地产行业的观察:在过去的30年里,每隔10年,中国的房地产行业就出现了一次大变革。1988年,上海虹桥26号地块作为中国首块国有土地使用权转让的试点,标志着中国地产行业拉开序幕。1998年,中国取消了福利分房政策,确立了住房市场商品化制度。2008年次贷危机后,房地产行业加速发展,土地价格一路飙升。到了2018年,一方面,土地资源日渐稀缺,根据规划,上海建设用地总规模要实现负增长;另一方面,为解决住房紧张,房价过高问题,住建部于2017年发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,并在多个城市实行土地限价政策。这些政策标志着高杠杆高周转的住房买卖时代可能成为过去,而租赁住房或将成为未来房地产市场的主流产品。
转型的趋势:从增量市场到存量市场

房地产行业通常把土地称为面粉,把房子称为面包。近年经常出现“面粉贵过面包”的情况。对此,亲和源集团总裁张昊岩表示,虽然在限价令下新开楼盘售价普遍下降,但卖出价格依旧高于买入价格,只是利益没过去大,期望值有所降低。至于面粉和面包之间的价格平衡,需要在未来进一步探讨,因为面粉和面包之间存在错位的问题。
为什么一些地产商买了比面包贵的面粉还能存活下去?协信地产助理总裁郭咏海认为,原因在于被市场和政策驱动的流量在不断增长,中国市场最大的优势在于流量,中国快速的发展速度以及庞大的消费群体都是保证商业模式发展的基础。据调查,很多90后和00后表示不愿买房。年轻一代的消费者与其父母辈相比,有现有的房产可以继承,而且在新的商业模式下对居住的要求也有所变化,所以对传统住房的需求不是非常迫切。郭咏海认为,未来流量不会减少,但是消费群体的需求有了转变,需要通过提高场景的品质和体验感吸引更多的流量。
上海西虹桥商务开发有限公司副总经理王锡璟认为,地产行业不需要局限于一种盈利模式,可以多业态发展,比如城市存量建筑的更新改造、租赁地产、旅游地产等都可以成为发展方向。张昊岩认为,在现有建设用地上,拆除原来的小工厂,改造成新的商务空间,这个改造量是巨大的,也是未来城市更新的大方向。
城市更新与地产转型主题论坛
近年来,已经有多家地产公司探索传统建造模式外的业务。如万科于深圳涉足城中村改造项目,率先探索政府、开发商和村民间的多方利益平衡模式;保利地产也于2017年通过租赁住房REITs(租赁住房市场证券化)开启了租赁市场建设的新篇章。随着中国老龄化问题日趋严重,医疗和养老产业也成为众多地产公司的目标。如平安保险和西虹桥商务开发公司合作开发养老地产,结合地产公司的设计经验和保险公司的金融服务经验的服务型地产。
在当下新增市场向存量市场转型的当口,万科集团总规划师付志强认为,存量更新的一大壁垒在于法规政策。中国现有的规范大多只适用于过去的新增市场,但无法与存量市场面临的问题衔接,使得更新工作处于僵化的状态。付志强提出组建城市智库,使其在政府和开发商之间起协调作用,并制定具体的更新路径,将更新工作市场化。
商业的重构:抢占产业互联网新风口

2018年,产业互联网也将开启一个新时代。产业互联网是指传统产业与大数据、云计算、智能终端等互联网领域结合的一种新型发展模式,诸多传统领域的商业盈利模型和产业结构都将被重构。在互联网时代前,任何商业都采用从生产工厂到供应商再到经销商最后到消费者的销售链,这种商业模式对城市空间的需求相对集约且单一;但在互联网时代,销售链被彻底改变和简化,如B2B(商家对商家)、B2C(商家对个人,如京东)、C2C(个人对个人,如淘宝)等新型商业模型。互联网时代的商业供求关系更复杂多元,消费行为也更碎片化。这种生产方式、生活习惯以及消费形式的变化对城市空间带来了巨大影响。一方面,城市中出现了越来越多的碎片式商业单元;另一方面,也出现了更加集中庞大的区域产业园区。那么,产业互联网时代的城市商业空间会有哪些新的变化?
新光互联网CEO钱凯介绍了新光集团在义乌建造的聚饰云产业园区。新光集团原是一家以流行饰品为主业的制造公司,但在互联网时代,其市场主导能力逐步下降,反倒是一些相对较小的企业逐步占领了更多的市场空间。因势利导下,新光集团成立了聚饰云服务平台,从一个以制造为主的公司转变为研发和组织机构,并在义乌建造了一块15万平方米(约20个足球场)的产业园区,整合全链条资源,形成“仓、园、店”一体的服务和体验空间。聚饰云产业园只是义乌产业转型的一个试验田,未来义乌将对更多产业领域进行改革升级,其城市格局亦将随之变化。
在相对较小的尺度,以物流为主业的网仓科技创始人杨飞提出,城市物流网格化的概念。网仓科技旨在将城市中常见的水果店、餐馆等小尺度的空间,转变为城市物流的服务节点,在销售的同时,还起到代收、快递、代卖等功能,由此组成密集的物流网络。杨飞认为,这些碎片化的物流节点与城市融合后,对存量土地的激活有很大的影响。
谈及零售商业,四季严选的创始人沈晟介绍了其在义乌的新零售项目。四季严选计划建立一套城市尺度的系统性的零售方案。项目分为三个层级,在城市层级,是提供体验服务的“店仓合一”的旗舰店;第二层级是社区店,服务于一平方公里内的社区家庭,社区店不仅仅是个销售点,还是社区服务中心,将为居民提供多种日常服务;第三个层级则是大量与自动贩卖相关的机器,如共享冰箱、自动贩售机等。沈晟认为,这些不同层级的商业设施,将组建起了城市零售商业的毛细血管。
责任编辑:叶莺 澎湃新闻,未经授权不得转载。新闻报料:4009-20-4009
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