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地产界

金地阳侃:时代洪流下,如何构建新型社区?

2018-01-12 14:05 

金地阳侃:时代洪流下,如何构建新型社区?来源:腾讯视频(04:55)
过去,房地产行业很少谈创新,作为一种传统制造业,除了材料上的更新换代,似乎的确没什么好创新的。但这种状况很快就会改变。随着收入增长和闲暇时间增多,人们对消费升级的需求很快就会延伸到居住环境,包括更好的房子以及更友善的社区。而随着大开发时代接近尾声,租赁型社区未来也将是开发商的主要业务之一。多重因素都使得一个开发商的创新能力在未来的生存和竞争中变得更为重要。
对开发商而言,创新的本质是让居住者获得美好生活。我们都有对美好生活的向往,而且很多人都有在传统社区中生活过的经验。我早年在深圳生活时居住在一个叫翠园的小区,我和隔壁几个小区的家长在小区旁边的一个培训班里认识,认识那些大人之后,就认识了他们的小孩。他们喜欢跟我玩,很多年过去,我搬到上海生活,这些小朋友开始念高中和大学,但他们来上海依然会来找我。
这种人与人之间的关系现在已经很稀缺了,很多开发商都已经能把楼盘做得很好,但是城市缺乏活力,因为社区没有交往。这正是我们需要重建的,即我们能不能通过设施和空间的设计,以及服务和内容的提供,使居住在小区里的业主形成一个群体,有更多的线下交流和归属感。
未来的社区需要邻里中心,而非商业中心
技术可以把人从很多烦琐事件中解脱出来,随着闲暇时间增多,人也会开始有更高的追求。就我的生活经验,那个曾帮我们建立起关系的纽带——社区培训班,其实很像国外城市里的文化中心。它不仅仅是出售商品的商业中心,更是类似教堂、广场之类的文化社交中心和邻里中心。我们过去提了很多社区商业的概念,但我认为未来我们更需要的是邻里中心。
这样的邻里中心不专属于某一个小区,而是存在于多个小区形成的社区的中央,周边居民步行可达。单个小区的规模太小,在单个小区里设立邻里中心可能出现设施使用度不够的结果,而且不利于小区间的交流。我一个朋友曾到日本居住过一段时间,去那里前,他曾认为参与披头士音乐表演的都是坏孩子,但是当他亲眼看到那些人在社区表演,然后听到周边有人用“你好可爱”来形容他们,他突然也感觉他们挺可爱的。等活动结束,不止举办活动的阿姨,连穿着打扮很怪的小孩都会主动把垃圾收走。因为这一次现场参与,他过去的思维和价值观都有所转变。所以单个富人区或单个穷人区,各自只生活在自己的半径内并不一定是好事,城市的多样性教会我们更多包容。作为开发商我们应该推动建立这样的社区。
2017年,金地华东参与了一些上海老街区的改造。改造中,我们发现真正需要注入进去的,不是我们对这个城市的建筑做多少翻新和改造,而是原来那些老的邻里关系、街坊生活,他们可能几十年、上百年一路走过来的故事、历史。假如你把这些东西一定程度地呈现出来,就比看到一个孤零零的小区感觉更有灵魂、更有情感了。从这个角度来说,我觉得未来我们在改造旧社区时也要有一种对传统邻里关系、传统社群关系的重视。
邻里中心应该是家的延伸
具体而言,我对邻里中心的定位就是家庭室内空间的延伸。未来,更多的零售跟物品的便利性消费都可以被电商覆盖,随着房价增长家庭的居住空间也越来越小,家的很多功能就需要延伸出。从功能角度,外面的餐饮店就是家庭厨房和餐厅的延伸,社区书店就是小孩书房的延伸。假如从人的角度考虑,我们可以更系统地思考这些延伸是如何发生的。
老年人需要的不只是健康,也包括社交
我们的养老产业现在好像有这样一些观念,就是要新造一个地方或者找一个郊区去做。但是其实完全可以利用社区的现有设施做养老。我也刚从日本回来,日本的养老问题同样是通过养老机构来解决,但是它除了长期住在那里的老人外,还有的老人不住在那里,他们只在白天过去,叫做“日间养老”。这些老人之所以愿意来日间养老,除了因为费用低,还因为老人希望来这里聚在一起。这样一个为老人提供日间养老的机构,本质上是把握了老人的社交需求。
日本还有一部分养老实际是居家养老。当老人的自理能力变弱,到养老院的过程变得不方便,同时老人又想跟自己的家人待在一起,这时候,养老院就会把服务推送到老人家里面去,也会进行微空间改造,对老人住的卧室和卫生间等做适老性改造。比如针对老人行动不便,会把门洞开大一点,让门口更好进出,同时在卫生间增加扶手等。
从开发商的角度,其实我们可以向一些居家养老的家庭提供定制化服务。比如,一开始我仍然出售给你一个正常的住宅,但到了有养老需求的时候,业主可以提出适老性改造的需求,我们开发商就可以提供这种服务。所以从关注人与人的社群关系出发,我们其实可以延伸出很多新的商业价值在里面。这么做之后,你会发现开发不再是一次性的,而是可以通过长期服务把更长远的商业价值渗透进去。
儿童的成长机会需要被创造
按照类似思路,我们也可以关注一下未来儿童的需求。除了早教、日托等常规需求,儿童的人际交往一方面可能跟传统的家庭生活活动有关,另一方面可能也跟家长对孩子的期望有关。很多时候,家长都希望孩子除了学习之外有些不错的爱好,比如懂点文学、艺术、音乐。对这种共同爱好的营造和启发,需要一些空间和设施去推动。举个例子说,我的孩子爱画画,她在地下室里放的画有上百幅了,我想如果有一天我能在小区里面找到一个空间,为我的孩子做一个小画展,邀请其他小朋友一起办一个画展小派对,这个感觉会非常好。
我有这个设想源于2017年暑假金地举办过的一个儿童音乐剧。当时大概有四五十个业主小朋友,一起参与,音乐剧本身就挺难了,台词里面的英文比中文还多。但这些孩子最后呈现得非常好,这个音乐剧让我触动很大。因为当时致辞时没有准备发言稿,我就直接把一个家长——一位母亲请到了台上,询问她孩子参加一个多月的排练过程中有没有一些变化,她拿出了给孩子拍的一些照片,每张照片里小朋友的表情、状态都不同。她说这个活动里她不只看到了孩子的变化,更对孩子有了一个全新的认识。
青年人不是不需要社交,他们只是被动
老人和儿童的需求很容易被考虑到,青年的需求也不应该被忽视。瑞商联城在上海做了一个社区项目,这个项目就是主要解决从家庭延伸出的一些功能,然后把它们做成共享的。比如共享厨房,平时他们会教大家怎么煮菜。如果家里需要请客吃饭,人数太多家里坐不下,你还可以邀请朋友去那里一起烧烤、开派对。还有一个是办公,它是家庭书房的延伸,有时候你想在家里看书,又怕小孩吵闹,就可以到他们的共享书房来。只要你是会员,就可以24小时使用这个地方。另外,他们还和上海图书馆合作,把一些藏书放在社区中心,会员扫描一下就可以借回家去。所以这个社区中心其实是给周边社区居民提供的一个可以聚会、交流的场所。他们3月份才开业,但会员已经提前集结了几千个,可见大家期待之高。
大商场做不到这样的客户黏性,也做不出这种轰趴馆的气氛。多数人通常都比较害羞,可能比较少人会主动参与里面的社交,但是其实你叫他他真的会来。所以人真的需要社交,只是被动而已。而且,其实每个人都有自己擅长的东西,比如烧菜,这比较像一个沉没成本。而当这些人的价值被发现、自我价值被实现了之后,她的自信和幸福感都会提升。
重塑邻里关系是经营的问题,但首先是开发的问题
开发商在未来必须要实现从重视交易价值到重视居住价值的转换。看起来,我们是在说对社区的经营能力,尤其移动互联网、物联网和5G时代,未来很多服务都可以通过AI终端实现了,物业究竟还需不需要都是个问题。
但要转型的不止是物业。从开发的角度讲,开发商需要从开发前期产品的规划设计,社区打造,设计景观、设施,公共空间的打造等方面开始,就为未来服务创造条件。比如,我们可能需要越来越关注能够供人参与、进去活动的景观,而不是供人欣赏的景观。以前,很多开发商做景观的时候,展示区看上去非常漂亮,五彩缤纷,非常引人悦目。但是等到交房之后,住户可能就会发现这些景观可以欣赏,但不适合坐进去聊天、不适合小孩子玩游戏、不适合老人打太极拳,当然可能也不适合年轻人在里面遛狗或者跑步。所以你只有提供了参与性的景观,物业可以参与推动的服务才跟得上。未来,我们会住得更高科技、高效便捷,同时也更智能化。作为开发商,我们应该更积极地参与到这样的变化中去,早一点把最好的技术集成到项目和产品里。
推进PC化和新材料的应用
上海政府现在大力推广建筑的PC化,即在工厂里预先生产好墙壁、屋顶和地板,再运到工地装配。这种在工厂里生产的房子不仅可以减少现场施工带来的污染和噪音,还可以解决人工搅拌混凝土时代的房子漏水问题,以及尝试应用更多新材料。比如,在工厂的实验室里,我们就可以测试更节能环保的材料、可以驱蚊的材料、具有自洁功能不容易被雨水和大气污染的材料,以及能吸附PM2.5的材料,这些功能在过去的现场浇筑时代很难实现。假如测试成功,只要工厂能生产,我们就可以根据客户的需求做定制化的创新,让我们的产品更个性化。
目前,整个行业的PC化水平还不高,导致PC模式的价格高于现场施工。因此不是每个开发商都愿意做这方面的投入。只有政府要求,我们才会做。但未来我们应该更主动去做,因为中国的人工会越来越贵,PC实现规模化生产后一定比人工便宜。对金地而言,我们希望可以通过收购一些PC厂商,亲自进入这个领域学习PC技术,从而对产品和空间产生更深层次的了解。
建立海绵城市和微气候管理
一下雨就积水,很多地方的居民都深受此苦。这方面的问题一部分源于渗水性差的硬化路面,另一方面是系统设计。金地嘉定世家是上海第一个真正意义上的海绵社区。这个社区里,我们除了地面使用可渗水材料,还设有雨水导引设施,比如断接屋顶雨水,将其导流至植草沟或雨水花园。底层住宅设有雨水桶,整个项目有一个雨水收集调蓄系统和超标雨水排放系统,收集的雨水未来则会用于水景补水。做到“小雨可漫步,中雨不湿脚,大雨不积水”。
房地产没有特别前沿的技术,差别在于如何集成新技术,即你对客户到底需要什么的了解有多深,以及是否能形成一个合理方案。除了雨水,PM2.5其实也是城市居民比较关注的微气候问题,未来,开发商都可以通过产品设计把这些问题管理起来。
户型:满足更多元的家庭功能
未来居住者的生活方式会更分化,这些细分的多元需求需要我们对空间设计做出创新。比如看看未来五年、十年后的购房者对居住空间、社区有什么需求。这方面的创新可能会体现在客户会喜欢什么样的户型,是更能解决他长周期、多样性的使用,还是跟未来年轻人的生活方式有关?他们觉得什么样的空间才符合他们的生活方式?作为开发商,我们应该积极推动和参与打造这个领域的创新。
我们一直在讲消费升级,但是关于家庭的生活水准应该如何升级其实还没有参照。若跟西方的家庭生活比较,他们每个家庭都有很多类型的生活,比如周年庆、家庭party。这些内容在我们目前的家庭生活中还很缺乏,但一定会是未来的趋势。因此,未来的户型改造需要更注重家庭核心成员之间的交往。就是我们的客厅可能不再是一个饭厅,我们的书房也许跟客厅是合在一起的,孩子的琴房也放在客厅里面,可能女主人喝下午茶的地方也在客厅。客厅变成一个有很多功能的开放空间。我认为这种户型的打造,对促进未来核心家庭成员的相互交流很有必要。
社区活力的创新需要我们在社群层面有思考,对开发商的挑战最大,我们现在也只是走了第一步。说到底,房地产领域的创新就是满足人们对美好生活的日益增长的需要,让人能够在城市空间里获得从早教到养老的人生多个阶段的多种需求,把我们文化里最注重的邻里关系、村落关系,或者世俗关系,在新的居住空间里通过创新打造出来。
这是金地华东对未来美好生活的期待,也是我们成为美好生活时代先行者的决心。
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责任编辑:毛玮静 澎湃新闻,未经授权不得转载。新闻报料:4009-20-4009
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