【民法典“五个一百”】海阳法院典型案例展播（十二）
原创 海阳市人民法院 海阳法院
王某诉甲公司房屋买卖合同纠纷一案
基本案情
2006年1月12日，王某（买受人）与甲公司（出卖人）签订《商品房预（销）售合同》，合同编号为某号，约定：买受人所购商品房的基本情况：位于甲小区；计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米1570元，总金额（人民币）壹拾捌万贰千壹百贰拾零元整。付款方式及期限：签约时付现金77120元，余款105000元，买受人20天内办妥银行按揭贷款。（于06年4月18日付清全部房款）；交付期限：出卖人应当在2005年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格（手写添加“款项付清后，房屋方可交付使用”）；出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起拾天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的贰%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。
签订合同当日即2006年1月2日，王某向甲公司支付首付款62120元，2006年2月20日，王某向甲公司支付了首付款15000元，以上合计77120元，甲公司分别出具了收据。2006年4月14日，王某到海阳市房产管理局办理了商品房销（预）售合同登记备案手续。
2011年1月27日，王某与孙某签订《协议》，约定王某将甲小区5#101房屋作价182120元，以工程款形式抵顶给孙某，王某将涉案房屋购房合同、房屋钥匙、商品房销售合同登记备案回执交给孙某。2020年5月16日，孙某与杨某签订《商品房买卖合同》，约定孙某将甲小区5号楼1-101号房作价150000元卖给杨某，并将房屋《商品房预（销）售合同》、登记备案回执、钥匙交付杨某。
2020年7月6日，杨某以孙某、王某、甲公司为被告诉至海阳市人民法院，要求确认上述相关房屋转让协议的效力，海阳市人民法院审理后作出民事判决书，判决：一、原告杨某与被告孙某于2020年5月16日签订的《商品房买卖合同》为合法有效的合同；二、驳回原告杨某的其他诉讼请求。判决后各方当事人均未上诉，该份判决书已生效。
后杨某以孙某为被告，以王某、甲公司为第三人诉至莱阳市人民法院，要求依法判令孙某、王某、甲公司逐级配合杨某办理海阳甲小区5号楼1-101号房屋不动产登记证，莱阳市人民法院经审理作出民事判决书，判决：一、第三人海阳市某有限公司于本判决生效之日起十五日内协助第三人王某办理海阳市甲小区5号楼1-101号的房屋不动产登记手续；二、第三人王某在取得海阳市甲小区5号楼1-101室房屋所有权证后十五日内协助被告孙某办理海阳市甲小区5号楼1-101号房屋所有权过户登记到被告孙某名下的手续；三、被告孙某在取得海阳市甲小区5号楼1-101室房屋所有权证后十五日内协助原告杨某办理海阳市甲小区5号楼1-101号房屋所有权过户登记到原告杨某名下的手续。判决作出后，甲公司不服判决提起上诉，经烟台市中级人民法院审理后作出民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。
在上述生效判决书中认定如下事实：王某是莱阳市某有限公司（以下简称乙公司）的股东。2005年，乙公司承建了甲公司开发的海阳甲小区5号住宅楼，2005年11月10日，该工程经验收合格，甲公司的项目负责人宫某在验收报告上签字确认并加盖了公司公章。
2005年11月28日，乙公司向甲公司出具债权转让通知书一份，要求甲公司将海阳市甲小区所有工程款直接付给王某，并由王某负责处理相关后续事宜。甲公司的项目经理官某在该债权转让通知书上签字确认。同日，甲公司向甲公司发送了撤场通知，要求进行清算撤场。宫某在该撤场通知上签字确认。
2005年11月30日，甲公司向乙公司及王某发送了《关于海阳甲小区乙公司撤场及工程款决算的通知》，内容为“贵公司撤场通知已收到，……我公司同意实际施工人王某个人结算甲小区所有乙公司工程款，款付王某后与乙公司再无债权债务关系，经查实我公司已向王某付款982120元（800000元工程数+182120元房款抵顶)。”项目负责人宫某在该通知上签字确认。
另查明，海阳甲小区5号住宅楼于2005年11月10日完成竣工工程质量验收报告，于2005年11月25日经竣工验收合格，并在海阳市建筑工程质量监督站备案。
庭审过程中，甲公司提出笔迹司法鉴定申请，申请对原告提交的《商品房预（销）售合同》（合同编号：海公安某号）第六条第3款“（于06年4月18日付清全部房款）”字样与该合同中其他字样是否为同一人所写进行鉴定，以证实王某是否付清了购房款，因相关事实已经被莱阳市人民法院及烟台市中级人民法院生效判决所认定的事实予以确认，甲公司提出的鉴定申请无鉴定的必要性，故本院对甲公司提出的笔迹司法鉴定申请不予准许。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：
关于购房款是否付清的问题，甲公司主张《商品房预（销）售合同》中约定的付款方式及期限为：“签约时付现金77120元，余款105000元，买受人20天内办妥银行按揭贷款。（于06年4月18日付清全部房款）”，但王某并未按照约定办理银行按揭贷款，也未支付余款105000元，该条款中的 “于06年4月18日付清全部房款”系后来添加，甲公司对括号内的内容真实性不予认可，并提交其手中的《商品房预（销）售合同》一份，证明合同第六条第3款“于06年4月18日付清全部房款”字样系原告方私自填写的。因烟台市中级人民法院作出的民事判决书中已经对王某与甲公司以工程款抵顶购房款的事实予以认定，并由此作出了判令甲公司、王某、孙某及杨某逐个办理涉案房屋过户手续的生效判决，故本院认定王某已经履行了付款义务，付清了涉案房屋的购房款。
关于逾期交房违约金的计算问题，王某与甲公司于2006年1月12日签订《商品房预（销）售合同》，合同约定甲公司应在2005年11月30日前，将经验收合格的商品房交付给王某使用，合同中手写添加了 “款项付清后，房屋方可交付使用”。因约定的交房时间在合同签订日期之前，与常理不符，故交房时间不能以2005年11月30日为准；合同约定款项付清后，房屋方可交付使用，并手写添加了“于06年4月18日付清全部房款”，故双方约定的交房时间应以2006年4月18日为准。甲公司主张其于2006年2月20日或更早的时间交付了房屋，但并未提交证据，王某自认甲公司于 2006年4月18日向其交付了涉案房屋的钥匙，系自认对自己不利的事实，本院对该事实予以认定，即甲公司于2006年4月18日向王某交付了涉案房屋。
裁判要旨
本院认为，王某与甲公司于2006年1月12日签订的《商品房预（销）售合同》系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。王某已按合同约定支付了购房款，甲公司也按照合同约定如期将验收合格的房屋交付给了王某，故不存在逾期交房的事实。王某主张甲公司未向其交付房屋质量保证书和房屋使用说明书，因此要求甲公司向其支付逾期交房违约金，因交付房屋质量保证书和房屋使用说明书系合同的附随义务，并非合同的主要义务，未履行该附随义务不影响合同目的的实现，故对于王某请求甲公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。
关于逾期办证违约金的支付标准问题，王某与甲公司在《商品房预（销）售合同》中约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。因甲公司未在约定时间内协助办理房屋权属登记手续，且甲公司未提交证据证明不是出卖人的责任，故甲公司应当按照合同约定向王某支付逾期办证违约金。王某要求调高逾期办证违约金的计算标准，即按照中国银行同类贷款五年以上平均年息4.97%计算，但未提交证据证明其计算标准的法律规定和依据及因甲公司逾期办证造成的损失数额，且甲公司逾期办证行为持续十余年，王某应及时通过诉讼等途径向甲公司主张权利，其怠于行使自己的权利，就损失扩大的部分不能向甲公司主张赔偿，故本院对王某要求调高逾期办证违约金的请求不予支持。因此，甲公司应当向王某支付已付房价款的2%的逾期办证违约金，即3642.4元。
裁判结果
一、被告海阳市某有限公司于判决生效后十日内向原告王某支付逾期办证违约金3642.4元；
二、驳回原告王某的其他诉讼请求。
相关法条
《中华人民共和国民法典》
第一百八十六条 因当事人一方的违约行为，损害对方人身权益、财产权益的，受损害方有权选择请求其承担违约责任或者侵权责任。
第四百六十五条 依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外
第五百九十一条 当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款规定 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
案例解读
关于商品房的交付条件有两类，一类是法定交付条件，即根据《建筑法》、《城市房地产管理法》、《商品房销售管理办法》的相关规定，房地产开发企业向商品房买受人交付商品房，需所开发项目竣工并验收合格后，方可交付使用。另一类是合同约定的交付条件，即是关于房屋的基础设施设备、公共服务及配套设施等约定的交付条件。具体到本案中，如果开发企业没有具备上述关于房屋的交付条件，购房者王某可以拒绝接收房屋，因此导致房屋迟延交付的，开发企业需要承担违约责任。若商品房已达到法定交付条件和合同约定的其他条件，则开发公司不再承担逾期交房的违约责任。
开发商的办证义务分为两部分，首先是初始登记时的办理义务。按照建设部发布的《城市房屋权属登记管理办法》规定，出卖人应在房屋竣工后的三个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并提交《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《房屋竣工验收报告》、测绘资料以及其他公司营业执照等有关的证明文件，属于期房预售时，还应提交《商品房预售许可证》等资料。房地产开发商按期交付相关办大证费用，并将上述证明文件备齐提交房地产权属登记部门，取得登记部门出具的收件单等证明材料，即可认为开发商已完成房屋的初始登记义务。其次是买受人申办产权时其所承担的协办、通知义务。通知并协助商品房购买人办理产权变更手续，其协助义务一般来讲即可视为完成。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，由于出卖人的原因，买受人未在法定期限届满取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担的违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故此，关于逾期办证损失的确定，仍然是贯彻“有约定从约定，无约定按实际损失”的原则。具体到本案中，王某与开发企业在合同中约定了逾期办证的违约责任，故应按照合同约定计算逾期办证违约金。
承办法官：周媛媛
编写人：周媛媛
法官简介
周媛媛，海阳市人民法院民一庭法官。
原标题：《【民法典“五个一百”】海阳法院典型案例展播（十二）》