重资产减负，商业地产将进入资本时代
商业地产正借助证券化的春风，成为房企新的增长点。在11月20日举办的2017观点商业年会上，REITs (房地产信托投资基金)、轻资产等成了众多房企“大咖”们讨论的关键词。
前十月商业地产销售远超住宅
从2011年至今，经过六年的发展，中国的商业地产规模也一举排名世界前列。国家统计局最新数据显示，2017年1-10月份，全国住宅的销售额增长9.6%，办公楼销售额增长20%，营业用房销售额增长27.9%，商业地产的销售增长速度远远超过住宅。
全球知名的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕的报告显示，中国可投资商业地产规模已居世界第二，且投资规模仍在扩大。2016年中国大宗物业投资总额达到1800亿元，并有望在未来三年再次创下新高。
“只要是从事商业地产的人，都会感觉到今年有比较大的变化。”万科集团高级副总裁、印力集团董事长兼总裁丁力业表示，近几年城镇化率一直在增长，但与发达国家相比还有很大差距，同时，今年消费情况良好，对商业地产而言机会还有很多。
资本证券化为传统商业“减负”
中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云表示，商业地产库存增大且市场分化非常严重，呈现出供过于求的状态。因此，商业地产进入了一个重质量、减速度的时代，轻资产运营谋求新的发展。
众所周知，商业地产不仅开发周期长，且资金占用数额大、回笼缓慢。蔡云认为，四季度房地产政策将维持稳中偏紧的基调，未来融资压力会进一步增大，轻资产的运营模式迫在眉睫，与重资产运营配套的REITs正加速在国内推进。
日前，绿地集团宣布，旗下规模达到210亿人民币的房地产投资信托将于明年上市。这是迄今为止中国房地产企业发行的最大规模REITs。此前，新派公寓权益型类REITs和保利租赁住房REITs陆续获批。这些都标志着中国房企资产证券化、轻资产化迈出一大步。资产证券化，将减少商业地产的资金沉淀，加快资金周转。
内资与港企布局各有偏好
“如果说资产证券化本质是以资金作为起始点，那么优质的资产、收益稳定是资本青睐实现可证券化的条件。”蔡云认为，开发企业要从传统的开发思维转移到项目管控和资产管理能力上来。
打造一个好的商业项目绝非易事。新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷表示，零售增速持续下降、电商冲击减弱但持续存在、购物中心跑马圈地成为商业地产三个新常态，预计到2025年中国的购物中心将超过10000家。“我们应该到三四线城市去。”欧阳捷认为，购物中心的数量之多，将会在城市之间产生分化，三四线城市的购物中心开业数量少机会更多。
五洲国际董事长舒策城透露，相比一二线城市综合体饱和严重的现状，三四线城市带来了更多的收益。“我们在无锡的一个镇上做了一个商业项目，这个镇只有3.5万人，但每天每平方米最高租金可以达到11元。”
而港企的看法有所不同。中原地产中国大陆区主席黎明楷认为，三四线不一定好，未来商业会越来越集中在一二线城市，香港老牌开发商的商业项目就主要集中在一二线城市。“对一个项目来讲，地段是先天的，如果先天不足，很难通过后天来弥补。”他表示。