“为群众办实事示范法院”创建 | 以“房屋转让”为名，行“民间借贷”之实， 驳回诉讼请求！
披上“房屋转让”的外衣，实则为“民间借贷”，这种情况下签订的《房屋转让合同》是否有效？近日，解放法院审理了一起房屋买卖合同纠纷案，房屋“受让方”李某平将“出售方”周某诉至法庭，最终法院明确合同无效，驳回诉讼请求！
案情回顾
原来，2019年周某因资金周转需要，向原告李某平的姐姐李某风借款10万元，双方也约定了利息。后受疫情影响等原因，周某资金出现周转困难，未能及时向李某风支付利息，李某风便要求周某归还全额借款。但周某无力偿还，而李某风知道周某有一套房产，现由周某儿子贾某居住，考虑周某暂时没钱，为了保障自己的利益，便与周某协商“自己再拿出10万，加上先前的10万，一共借给周某20万，到期仍还不了钱，周某可用90平米的房产抵账”，周某同意后，两人便签订了“妹妹（原告李某平）作为受让方，周某作为出售方的《房屋转让合同》”。
合同约定：“甲方（周某）将XX房产以人民币20万元的价款出售给乙方（李某平）；该房屋内现由甲方儿子贾某居住，贾某应保证于2022年1月30日前搬离该房屋。如果到期没有搬离，贾某应对乙方承担10万元的违约金”。后李某风通过李某平的账户向被告周某再次支付了9.6万元（0.4万款项未发生实际交付，由周某先前少支付的部分利息转化为债权），加之以前的10万元共计20万元作为“买房款”。双方同时约定了借款利息，借款全部还完之后此合同作废。
另该合同背面，被告周某于2021年1月29日向原告李某平出具“收到条”一份，载明已收到李某平买房款20万元。双方签订合同后，被告周某仍每月支付利息直至2022年四月份。
因贾某（周某儿子）未按合同约定时间搬离房屋，故原告将其诉至法院，诉求判决被告周某将案涉房屋实际交付给原告，并将该房屋过户至原告名下，另周某、贾某向原告支付违约金10万元。
法院审理
法院审理认为：1、关于案涉房屋转让合同的效力问题。根据《民法典》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，“房屋转让合同”缺乏主要内容、房屋转让价格不合常理、房屋交付的约定与需求不匹配、房屋价款交付不明确。综合以上细节，本案所涉房屋转让合同，与李某风和周某之间的民间借贷关系存在牵连，较大可能性可以推定：案涉房屋转让合同的签订目的并非转让房屋，其实质是为李某风与周某的民间借贷关系提供担保，故案涉房屋转让合同的意思表示虚假，应认定为无效合同。根据《民法典》 第一百五十五条的规定，无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。原告依据该无效的合同要求取得物权，缺乏事实和法律依据。
2、本案所涉房屋权属情况不明。本案争议房屋是安置房，目前尚未在不动产机关进行初始登记，不能证明该房屋有合法的不动产物权。在对尚未取得合法所有权登记的房屋，原告要求过户登记到其名下，缺乏事实和法律依据。
3、关于原告主张的违约金10万元。由于房屋转让合同被确认无效，合同的约定的违约责任同样被认定为无效，原告据此主张违约责任缺乏基础。
综上，原告主张被告协助办理房屋过户登记及赔偿违约金的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。最终驳回原告诉讼请求。
法官提醒
双方之间签订虚假房屋转让契约，以合法形式掩盖非法目的的行为，并不是出借人能够有效防范放贷风险的“万全之策”，也无法得到法律保护。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第一百四十六条 行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。
以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力,依照有关法律规定处理。
第一百五十五条 无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。
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