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城市更新|美日闲置商办楼改托育机构对中国城市的启示
澎湃研究所研究员 赵忞
2022-05-11 10:24  来源:澎湃新闻
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让空置率逐渐走高的商务区重现经济活力,是城市更新的一大要务。中国城市的写字楼空置率呈现圈层化、等级化分布,以上海为例,市中心如静安寺、陆家嘴、前滩这些空置率仅为2%左右,在处于核心区但更边缘的内环以内地区,空置率上升到10%-20%。而在一些二线城市,甲级写字楼的空置率甚至上升到30%。经济下行时期,商务区的零售消费等传统功能如何升级换代?
在日本和美国的一些城市已经有了写字楼改托幼设施的实践。目前,中国城市缺乏托幼设施,尚无总体规划,那么,日美城市的实践在中国有可行性吗?如何在缺乏的托幼空间与过剩的商办写字楼之间找到连接点,以减少资源的错配?
写字楼改托育设施的日美实践
在全球发展普遍蒙上一层阴影的当下,城市更新试图从空间和时间利用上的改变,抵御金融危机以来社会环境的进一步劣化。有相当一部分相关研究将重点集中于如何为职场父母,尤其母亲创造更平衡和平等的工作环境,以降低工作中的无意义、无效率竞争,和越来越明显的性别排斥。这是“写字楼改托幼”的一大背景。
美国的政策底色,与中国异化的工作逻辑和“厌童”氛围,与生育之间的矛盾持续激化的现状类似。对于中国而言,2016年是房地产普遍金融化的起始,也是互联网行业飞速发展的风口。高房价降低了生育意愿,而“996”的盛行和从互联网企业“破圈”,又造成了生活和社交围绕着职业,工作强行介入生活的压力,同时形成了严重的职场性别歧视。一种表现为父亲996拼命争取高薪,育儿基本压在母亲身上,在生育的头几年不得不成为“绝望的主妇”,失去了人生价值和社交网络的支持,繁重零碎的劳动得不到认可;第二种表现则是为了职业生涯而投入内卷大军,拒绝生育等一系列“母职惩罚”,甚至表现为强烈的厌男情绪,将社会阶序更低的男性作为假想敌;另有“沉默的大多数”选用折衷做法,母亲即使不996,也会变成“蜡烛两头烧”,一方面要顾及育儿,另一方面还要在职场上独当一面,焦虑,且疲惫不堪——不仅是母亲,父亲也可能因为带孩子看病或者接娃等行为,被单位视为“事儿逼”、“工作不积极”,难得重用,或者成为潜在的被裁对象。
而在美国,对商业办公可适应性改造(Adaptable Reuse)中增加学校和托幼设施的思考主要出现在拥有单独CBD,且大量建筑为传统办公楼而非玻璃幕墙超高层的中小型城市,如弗吉尼亚的Fairfax和亚历山大里亚。低端服务业从业者通常由于便宜的租金而居住在城市远郊,通勤半径较大,而且由于同时打好几份工,早出晚归,孩子很可能无人监管。如果在工作地点附近设立托幼机构,可以方便他们带娃上下班通勤,在工作之交或午休时间可以到托幼机构与孩子共处,强化亲子关系,从心理的角度干预贫困、暴力和不安全感的代际传递。如果出现问题,家长可以从距离不远的工作场所迅速赶来,降低了儿童伤残甚至死亡的风险。
而工作的内卷和经济逐渐走低带给东亚更显著的危机,表现在年轻人生育意愿降低,适龄劳动力的数量进一步下降。这是另一个办公楼逐渐空置的原因,而托幼设施的缺乏也进一步让全职女性放弃生育。日本东京面临的问题就是“一步一楼”的高密集度和日益减少的劳动者之间的矛盾。这让不少小型的老旧写字楼不得不面对被淘汰的下场。在东京,有近乎20%的办公楼被申请改建为具有教育用途的设施,包括学校、教育培训等,提出写字楼用途变更的公司在2011-2016年比2006-2010年的5年间多40%。其中一家专门做建筑翻新的不动产公司购入了一栋位于东京中央商务区的4层、28年房龄的办公楼,将其改建为一座托管园。由于商务核心区周边高级公寓呈现增多的趋势,但托管园较少,目前运营良好。
这种类型的城市更新是因为传统办公楼原有的空间尺度更加接近于教室和培训室,改造成本相对低廉。它利用了金融空间从中央核心区向港区转移的机会,在产业空间收缩的阴影下增加了原有商务区功能。与美国不同的是,它更偏向于盈利属性,因为低生育率社会中由于家庭中孩子数量减少,增强了人们对提升婴幼儿抚育及对其成长加以投资的需求。随着托育的进入,可想而知未来以面向儿童的教育、展览等功能也会进入,并且年龄段也会略微升高,形成完整的产业链,让原本“成人向”的商务区变得对儿童更加友好。事实上,日本也确实是“儿童友好城市”的先行者。Kiddy湘南C/X保育园位于神奈川县藤泽市一幢商业建筑(Ozawa Takagi办公楼)的二层,空间全开敞,用小型屋型装置划分功能区,最多可容纳230名0-5岁的幼儿。基本开放时间7:00-18:00,延长保育时间18:00-20:00,主要为假日和临时托儿。图片来源:Kidsna

Kiddy湘南C/X保育园位于神奈川县藤泽市一幢商业建筑(Ozawa Takagi办公楼)的二层,空间全开敞,用小型屋型装置划分功能区,最多可容纳230名0-5岁的幼儿。基本开放时间7:00-18:00,延长保育时间18:00-20:00,主要为假日和临时托儿。图片来源:Kidsna

在中国实现有多难
对于中国而言,日本和美国的案例都提供了与“十五分钟生活圈”相反的角度来思考职业与生育之间的矛盾和平衡。但它在中国实现存在现实困难,尤其是在托幼机构的准入门槛上。
中国托幼的准入门槛非常高。一方面是土地使用性质的限制。居住(R12/R22/R32)和教育科研用地(A3)可直接审批,办公和综合性质需国土部门转变用途或出具相关证明,而工业用地原则上不可变更。这造成了很多历史保护性质的传统厂房本身建筑和园区的条件都合适(楼层被要求3层及3层以下,因为在仅有公立幼儿园的时代,幼儿园作为单独占据一个地块的建筑群被规划,不存在合用的可能)却无法转变为托幼机构的情况。办公建筑虽可能性更大,但3层和以下的在市中心非常稀少,超高层若利用最下3层不是不可以,但与零售的偏好相同,地产持有者势必更容易选择零售。
并且,托幼建筑对“室外”的定义非常严格。2019年,《托儿所幼儿园建筑规范》在时隔32年之后修改,增加了安全保障、环保、节能等规定。但它对于室外空间的要求依然特别高,室外活动场地人均面积不应小于2平方米,而且对“室外”的定义是开敞、露天。这样一些框架结构的高层写字楼就算中间几层不设玻璃幕墙并加种绿植,从日照和通风角度而言大约6米深度之外都与室外环境并无二致,也不能称之为“室外”,只有屋顶空间才可以计入。
如此严苛的土地和建筑要求,造成了寸土寸金的市中心很难有土地可以建设或者改造成托幼设施,因此只能在原有幼儿园的基础上扩建或者扩招,或者居住区配套设施改建(虽然数量占优但是面积不够,也很难成功)。这也导致了民营资本很难介入托幼服务,因此现在大部分托幼机构也为公立。
尽管国家 “十四五”政策明文表示在托育服务体系方面的努力方向为新建或利用现有机构设施、空置场地等改扩建,以及支持企事业单位等社会力量举办托育服务机构,探索发展新模式、新业态,但1990年开始实施,对象为公立幼儿园(当时没有民办)的《幼儿园管理条例》也已经32年没有更新了。准入制度的繁冗和各种证件办理的困难,也打消了很多组织的积极性。
“十五分钟工作圈”,换种角度看问题
根据现有的政策规定,写字楼改托儿所、幼儿园机构在中国城市落地较难,但新型托育服务机构和平台并不受其制约。所以也不妨考虑改建成“十四五”规划中提到的育儿共享平台和托育点服务中心(现多利用住宅用地),在保障功能的前提下做出灵活的变通,尤其是部分城市提出的“智慧托育”“婴幼儿养护指导中心”,在传统的住宅单元或裙房中未必可行。但目前的实践尚处于摸索阶段,也缺乏规章制度的管理和鼓励,在多大范围内可行尚不明朗,更遑论对商办建筑的偏好了。
但如果换一个角度,从商务区城市更新的角度来看,可能思维会开阔很多。商办集中区其实集聚了大量的人,白天需要的服务密度远高于社区,但服务设施明显不够(例如午餐永远是老大难),是“服务半径”“社区更新”等规划中很难关注到的点。如果能提供类似社区的一些便利,而后带动一系列产业链,尤其是利用幼儿厨房的刚需链接商务区本来就覆盖不足的餐饮和外卖,让父母和子女都从中获益,其实对工作环境的改善也有帮助。
事实上以美国为代表的西方国家改商办建筑为学校(一些综合学校带有托儿所,提供从托儿所到高中的教育)或保育机构的理念,始于办公楼空置问题。特别是在疫情之后,居家办公成为工作空间组织的另一种方式,全球范围内对集中办公的需求也在下降。在这个时期改善单一商业的区域功能,让商务区功能变得更复合,宜居宜业,也是一大趋势。那么托幼不光可以解决工作者(包括商务人员和服务人员)的需求,还是商务区更新、激发新活力的开端。
对中国而言,“儿童友好城市”的建设也不应忘记商务区。一方面,商务区是城市不可或缺的组成部分,这样做可以让商务区功能更加复合,让工作者与自己的子女增加情感的联系,同时改变以男性为内卷主体的集群化工作中的“厌童”氛围;另一方面,在商务呈现衰退倾向的办公集中地区,未来还可以借由托幼产业链推进商办改公寓,逐步调整本区域的功能,在产业衰退期以宜居宜业的形态,有韧性,有持续性,复合包容地发展。《“十四五”积极应对人口老龄化工程和托育建设实施方案》中提出,儿童友好城市需要支持儿童劳动教育、自然教育、课外实践、科技体验、素质拓展等校外活动场所设施建设。它们也可以成为老旧办公楼改造的可选方案。Kurani建筑事务所将奥斯汀一栋多层办公建筑改为Acton Academy课外培训机构,主要方向为体育、形体、艺术和能力培养。图片来源:Kurani建筑事务所

Kurani建筑事务所将奥斯汀一栋多层办公建筑改为Acton Academy课外培训机构,主要方向为体育、形体、艺术和能力培养。图片来源:Kurani建筑事务所

当然,这种试点可能需要政府补贴或其他激励措施,考虑幼儿园管理规范能像建筑规范一样与时俱进,以及对土地性质转变管理上做出突破性的实践,才能带来后面更多的可能性。

责任编辑:吴英燕

校对:刘威

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