这波毕业季上海房租发生变化

更多元租赁时代正在来临

12个城市先行试点住房租赁市场，广州新推“租售同权”新政……近阶段租房市场迎来了一波利好政策。特别6月份开始，市场又迎来了每年最庞大的毕业租房需求季。在政策与需求的双重利好下，上海房屋租金又有何变化？上海链家监控数据显示，今年上半年租金表现比较平稳，并没有因为7月租房旺季的到来而推高租金大幅飙升，但不可否认的是在新一代租客带动下，更多元的租赁新时代正到来。

毕业旺季租赁成交“由外向内”偏移

租赁市场在楼市中的地位愈加重要，交易成交大幅增加，其中5、6月临近毕业季格外明显。今年毕业季租赁市场呈现两大特征：一是租赁重心向市中心偏移；二是租金承受力上涨。

与春节后租赁高峰混杂着各种学历、阶层的租客相比，毕业生租房通常以通勤时间长短作为选择租房的首要要素。他们的实习就业地点往往位于市中心写字楼，或者中环区域园区，通勤时间长短直接关系到自身可支配时间和生活的舒适度，因此租房更倾向于从外环向中内环靠拢，尤其考虑市中心。从上海链家监控数据来看，与2、3月相比，5、6月内环内、内中环区域的租赁比重出现上升，与之对应的则是中外环、外郊环区域成交比重略有下滑。

各区县比重的变化也符合这一特点。与2、3月相比，5、6月各中心城区的比重几乎全面上升，其中尤其以杨浦、徐汇、浦东、虹口涨幅较为突出。同时，外围区县的比重则全面下滑，其中宝山、松江、闵行等区域下跌幅度较大。

由于毕业生租客更愿意向中心区域靠拢，也更愿意花稍高的租金租房。与2、3月相比，月租金5000元以上的价格段比重在5、6月出现一定程度放大，与之对应的是月租金5000元以下各价格段比重的减小。这显示出，毕业生在上海选择租房更愿意每月花5000-7000元去寻找更靠近市中心的房源。

大量房源“售转租”致租金未大涨

租房的需求增多了，毕业生负担的租金提高了，是否意味着今年上海租赁市场租金大涨？上海链家给出了否定答案。原因是，一方面租赁市场旺盛，另一方面二手房成交遇冷，导致今年市场中“售转租”比重大幅提高，大量出售房源转租，房东想要趁着毕业季涨租金并不容易。

售转租比重的提高与二手房市场成交低迷有关。根据上海链家监控数据显示，受到楼市调控影响，今年上半年全市二手住宅成交套数较去年几近腰斩。在这样的局面下，一批房源由售转租，到了今年3、4月仍不见二手房成交回升，房东转租心态继续走高。与之相反的是，租赁市场逐月走高。这一增一减导致6月份成为今年年底售转租比重最高的节点。也意味着，今年尽管毕业租房需求量大，但市场中的出租房源增多，缓解了租金上涨压力。同时，买卖价格的回调也降低了房东的房租收入预期，使其失去了进一步上调租金的底气与动力。

除此以外，毕业租房以外的租房人群向近郊、远郊靠拢。上海链家监测数据显示，外环外依然是租赁比重最高的区域，且近年来受到轨道交通发展、产业外移、人口导入等各种因素影响，租赁市场保持着越向外围、成交量越大的格局。因此，人口的流动和租赁区域的远郊化在结构上平抑了租金上涨。

毕业租房浦东多板块成首选

5、6月的毕业季中，来自浦东的的多个板块租赁量位居前列，如金桥、北蔡、川沙和三林板块，在前五位中占据了四席之多。

毕业季租赁量的大小首先还是取决于板块本身住宅的体量，其次还受到产业、通勤、价格等因素的影响。以排名首位的金桥为例，其本身就是申城住宅体量名列前茅的板块，其二手住宅成交套数位居全市各板块第三，同时也是浦东各板块之首；而金桥本身坐拥金桥出口加工区，产业导入自然也带来了包括毕业生在内的庞大租房需求群体；加之其位于中环区域，轨道交通覆盖，出行较为便捷。

排名次席的北蔡，本身也是浦东住宅体量较大的区域，东北面毗邻张江高科技园区，前往西北方向的陆家嘴等市中心商圈也较为便利。川沙板块则通过轨道交通2号线，与张江相连，也藉此获得了较多的租房需求。

南桥板块的租赁需求则主要来自于两个部分，一则来自于奉浦大桥另一端的闵行紫竹科技园区，另一部分则来自于奉贤本地的厂区。尽管南桥地区房价在2015-2016年实现了较大的上涨，但其租金价格仍处于较为低廉的状态。

更多元租房时代来临

今年以来，政府对于租赁市场的重视程度日增。日前，住建部等9部委支持在人口净流入大中城市培育和发展住房租赁市场，并选取12个城市先行试点。广州推出“租售同权”新政引发全国热议。上海也出了“新招”，前不久首批公开出让的两幅租赁住房用地成交，采取只租不售模式；“十三五”期间，上海租赁住房用地供应占比约为31%，推出租赁住房共计70万套，加快住房市场向租售并举转变。

更多元的租房时代可能将要来临。据权威统计，我国每年新就业大学生有700万左右，住房租赁需求旺盛；而规模化住房租赁企业市场份额只约占2%，与发达国家成熟市场20%-30%的比例差距颇大。单从上海流动人口数字比例，也可看出租房缺口庞大。截至2015年末，上海流动人口与户籍常住人口的占比从2008年的1:2变成2015年的2:3。而对于毕业的年轻人来说，选择租房不仅成为了一种生活方式，而且也成为了留在城市的一种过渡选择。因此未来，租房的需求与缺口矛盾会加剧。

上海早已进入存量房时代，未来租赁市场的主流是以已有的存量房市场为基。如何通过适当的手段，倒逼闲置的存量房进入租赁市场，以及鼓励专业化、规模化的房屋租赁机构，规范有效地管理这些原本闲散的存量房房源用于租赁，将是未来通过租赁来解决市住房问题的重中之重。

（本文数据来源：上海链家）