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龙湖袁春:新房市场趋向天花板,创新才能决胜未来

澎湃新闻记者 钱雪儿

2017-08-09 16:50  来源:澎湃新闻

 
8月7日,龙湖地产有限公司(下称“龙湖”)发布公告称,截至2017年7月底,公司累计实现合同销售金额人民币1030.3亿元, 同比增长118.0%;合同销售面积662.2万平方米。
龙湖2017年的销售目标为1100亿元,前7月已经完成94%。这也是龙湖首次销售过千亿。
8月9日,在博鳌房地产论坛上,龙湖集团副总裁袁春发表了“后新房时代的发展路径”主题演讲。根据袁春的观点,新房市场已经趋向天花板,房企需要创新才能更好的发展,而龙湖的企业文化天生地支持创新。
TOD模式有很大发展空间
袁春介绍,龙湖目前专注四大“主航道业务”,分别是新房、商业、创新业务(主要是长租公寓),以及物业。
对于新房市场,袁春认为,去年是一个高峰,今年上半年也是一个高峰,很多企业的业绩都达到了历史高位。但是,“天花板慢慢就看见了。”
袁春预测,今年的房地产市场很难能突破2016年的12万亿销售的天花板。“7月份整个房地产的销售同比是增长的,但环比是下降的,比6月份降得非常多,我看了Top10的数据,大概是接近40%的降幅。”
因此,他提出“后新房时代”的概念,他认为,企业只有创新运营才能获得更好的发展。
商业持有业态是龙湖目前的重点之一。袁春表示,今年上半年龙湖在各地获取的项目中,涉及“天街”这一业态的就有近30个,大多集中在一二线城市的轨道佳通节点,也就是所谓的TOD(transit-oriented development)模式。
“TOD模式以公共交通为导向,以轨道交通站点为中心,以5到10分钟的步行路程为半径,建立集工作、商业、文化、教育、居住为一体的城区。回头看我们做的天街项目,无一例外都是这样的,只是以前没往这上面套,但是做完以后发现就是这样的理念。”
袁春认为,地铁在很大程度上改变了生活方式,龙湖的天街项目在这一点上已经驾轻就熟,“上海、北京、重庆的天街项目,都是跟地铁无缝连接。”
目前,龙湖获取和在建的TOD项目总共已超过30个,其中已经开业的天街项目有21个,经营面积达到200万平方米,预计到2020年开业的天街数量将达到40-50个。
袁春表示,未来随着轨道交通的发展,TOD模式仍然有很大的发展空间。
将互联网引入社区物业
袁春表示,目前龙湖物业合约面积超过1亿平方米,业主整体平均满意度达到90%以上。面对未来社区O2O的场景,龙湖将互联网引入物业,对业务流程进行再造,包括组织扁平化与IT的科技投入。“我们全国的龙湖物业已经建立了集成的指挥平台。”
在袁春看来,物业企业最大的痛点就是巨大的人工成本。“ 今年我们已经把所有的设备都进行了远程的管理,每个设备都有‘身份证’,这极大地降低了成本,因为过往哪里出问题要实地看,现在有了设备之后,可以很快地解决问题。此外,我们引进互联网方式,对员工采用‘工单模式’,业主报修可直接在线上生成工单,员工抢单,由此提高效率。”
目前,通过互联网方式与集成指挥平台,龙湖物业每年节约近600万元的人力成本。通过业主端、员工端、设备端的连接,为企业和客户带来价值。
龙湖的企业文化支持创新
袁春认为,房地产创造价值的方式包括时间、空间、头寸、创新运营。过往,在合适的时间、合适的地点拿到合适的地,就等于赢了一半,而在现在,只从时间和空间入手已经很难成功。
面对调控,管控好头寸至关重要。“市场好的时候可能大家放一些杠杆,或者去融资,这对规模的发展是没有问题的,但是如果碰到调控呢?房地产周期谁也无法预测,当风险来临的时候,头寸是非常重要的。”袁春表示,龙湖在手现金达到173.6亿元,净负债率为53.9%,多年来从没有用过非标的钱融资,“最近我们发的美元债利率是3.875%,在行业里面是非常低的。”
袁春认为创新运营是当今房企发展的关键。目前龙湖的创新业务主要以长租公寓为主。“从土地端可以看到,在一二线城市,特别是一线城市,未来已经没有太多的新房可以购买,租赁一定是未来的一个大的风口。”袁春说,今年龙湖大概开业的公寓在1.5万间,预计到2019年,龙湖长租公寓的收入能到10个亿。
袁春表示,之所能能做创新,是因为龙湖的企业文化相对比较简单,内部权力距离比较低,“内部和吴亚军董事长的对话,用微信就可以直接沟通。权力距离大的企业很难有创新,而在我们企业就能做这些事。”
责任编辑:陈贇澎湃新闻,未经授权不得转载。新闻报料:4009-20-4009

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