王健林：要约束好富二代，最重要的是管好富一代
主题：万达的转型与挑战
时间：2015年6月23日
主办：新华网•思客讲堂
【编者按】
王健林再谈万达转型，强调将要去房地产，他认为工业化过程阶段、城市化过程中可以产生很大的公司，现在全世界十大房地产公司都在中国。但是随着城镇化进程，这个行业会萎缩的，不能像现在每年十几万平米的开工量，六七万亿的销售额，房地产行业将来肯定会萎缩。对于近期回暖的一二线城市的房地产市场的表现，王健林认为，“北、上、广、深这些城市永远会上涨。
谈到儿子王思聪，王健林说，富二代不一定做道德模范，但是至少符合普通人的行为，至少做到和社会一样的标准。
以下是澎湃新闻（www.thepaper.cn）对王健林演讲内容的摘录:
万达转型实现去地产化
现在转型是一个非常热门的词，从国家来讲，讲产业结构调整，从企业来说，就是转型。这个词已经提出很多年了，我记得应该是十三届三中全会就提出来了，那时候叫调整产业结构，现在已经快20年了。我们国家整个产业结构，我个人认为还没有实现真正结构上的转型，包括企业也是一样。
大家都在思考，既然有商业模式做着，为什么还要转型呢？就是为未来。作为企业，简单一个词就是要追求长期稳定的现金流。就是这个企业十年二十年之后，你可以预见它还能生存。
万达几年前提出实行转型以后，我们提了一个战略，叫2211战略。就是五年之内，到2020年时，万达自己的资产要做到2000亿美金，市场价值要超过2000亿美金，企业收入要达到1000亿美元，企业利润至少要超过100亿美元。这是我们追求的长期目标，在这当中我们提出，来自房地产类的收入降到30%以内。
现在看来，我们的目标完全有可能实现，不是提前实现，而是实现更彻底的转型，我们希望自己不再是一个地产企业。商业地产公司希望三到五年之内把“地产”去掉，就变成商业发展公司或者商业服务公司，我们正在为此努力。
万达之所以能够真正实现转型，开始往着正确的目标方向走，我们有一个体会，最重要的问题是确定正确的战略转型方向。
从提出万达商业要转型，要去地产化以后，我们做了两件事：第一，把我们现在已拿到地的2017年以后还要开业的重资产项目坚决转让。什么叫重资产呢？就是这个项目我们自己投资，里面还带点住宅销售。
这个转让意味着什么呢？意味着你要丢掉一部分开发利润，资产增值的好处也不要了，资产每年有评估，略微有一点增值。但是我们就能痛下决心，该舍弃就舍弃掉，不要开发利润，也不要资产增值这部分。当然我们也不是傻瓜，把这些丢掉干什么呢？要换来更大的好处，就是集中我们的人力资源资金做现在的轻资产。
什么叫轻资产？就是用别人的钱。有两种方式：一种叫直投，就是机构直接跟万达商业地产签约，他投资，我们负责建造设计管理招商等等，我们分30%的租金。钱从哪儿来、成本多少我不管。第二种叫众筹。我们推出了一个项目叫“稳赚1号”，50亿推出来，一千块钱起，搞众筹。中国现在还有很多社会过剩资金在找出路，而像我们这样比较稳健、收益比较高的产品也比较少。利用这些钱更快地投资，就可以获得很多增值的东西。
万达转型不是为了转型而转型，要结合自身的特点，比如公司的基础、人才结构、创新能力等各个方面来转型。万达最大的优势是什么呢？就是线下资源，万达拥有全世界最大的线下消费平台。
去年在万达消费人次已经超过16亿，今年会超过20亿。万达电子商务公司现在正在进行开放式的签约，就是不只管自己的，也愿意管理外边的大型商业中心等，我来投资，对你进行信息化、网络化的改造，现在我们正在开放式的平台建设和内部发展结合在一起。按照我们自己的预估，到2020年，到万达广场消费人群至少会到100亿人次，我们目标是到150亿人次。
房地产行业将面临萎缩
对中国房地产的长期趋势是什么判断？万达去地产化就已经回答这个问题了。为什么这么说呢？我研究了欧洲工业史，其实这也可以代表世界工业化国家的过程，工业化、城镇化基本完成以后，这个行业就萎缩了，所以地产行业里面很少有百年企业，也没有500强企业，因为它不是一个可持续的行业。
也就是说工业化过程阶段、城市化过程中可以产生很大的公司，现在全世界十大房地产公司都在中国。但是随着城镇化进程基本上差不多，现在不能说差不多，57%了，再往后可能干到70%左右就见顶了。
所以这个行业长期现金流不是说没有，这个行业会萎缩的，不能像现在每年十几万平米的开工量，六七万亿的销售额，将来肯定会萎缩的。
第二，中国房价你所看到的同比上涨回暖都是一线和主要二线城市，整体看离回暖还差得远呢，现在中国房价已经从供不应求到了供大于求的阶段了。所以房价再暴涨的可能性基础就不存在。所以大家大可放心。
但是，北、上、广、深这些城市永远会上涨。不管别人怎么说，处在永远上涨当中，这没办法，就这么小的城市，而且国土部刚刚发布了对16个城市用地刚性约束规划，中国有16个城市近期会出台一个最终用地极限，当然包括北京、上海、广州、成都，就是到这为止不准再新建了，只能在存量上想办法，只能二手买卖，这个制度就会进一步使这些城市的供应量减少，所以一线或者二线靠前的城市会永远处于房价上涨的过程中，这个避免不了。至于上涨的幅度，那得看需求了，可能也会不小。
走人脉不如走市场
我认为，中国是政府主导的经济体，所以在中国搞经济说离开政府是不可以的，在中国有人跟我讲我们可以不理政府，我说这话太假了，不理政府什么批文都拿不到怎么可能呢？你就活不了了。只是说在中国处理政商关系可能的确比市场发达、完善的国家要更困难一些。
这个困难在什么地方呢？特别是在反腐败之前，现在应该说要容易得多了，我们在过去非常头疼，送礼不送礼呢？不送礼什么都办不到，送礼又怕给自己沾上，所以只能弄点小的礼品啊什么东西。说实话，我在想别人还不一定把这个东西真瞧得上眼。所以这个处理起来非常困难。
这两年大力反腐之后这些问题解决了不少，但随之也带来了一些问题，就是如何在这种情况下高效率办事，把这个解决好就行了。
我核心想说的是什么意思呢？就是走人脉不如走市场。在中国你会发现一个特点，我经常和朋友说，你发现一句话没有，只要做得大的企业全部是走市场。随便举一个例子，联想、阿里、百度、万达、万科只要规模大的公司全部是走市场的，不是走人脉的。所以在中国真的要做得好，规模做得大真的不能靠关系，就得靠市场，而且特别是现在市场化程度越来越高，虽然我们进程有点慢，但总体在往那个方向走。
现在还在砍审批一类。因为我是改革开放的经历者，经历过办执照办不了。发展到今天，很了不起。我1992年、1993年在广州发展开始到现在注册公司注册不了，那时候民企代码一看说你不可以在广州注册公司，从来没有一个民营企业可以跨地域办公司。那怎么办？所以我们就找当地国有企业挂靠，给我办一个执照。后来慢慢放开民营企业，包括到现在民营企业可以进入银行、保险等等。其实作为改革开放的亲历者，我感觉到我们国家这些年变化是蛮大的，只是后来者没有参加前面的过程感受不到而已。
未必让儿子成为接班人
我儿子还比较火，这一点还真是出乎我的预料。我觉得对二代是这样的，你说我提什么想法其实都没用，我可以提，提了都没用。别人听不听我呢？不一定听我的，我又不具有约束性。我提一个想法就是最好是约束自己，不一定做道德模范，但是至少符合普通人的行为，至少做到和社会一样的标准。
其实在我看来约束好不管是富二代还是官二代，更重要的问题是管好官一代和富一代，二代怎么来的呢？还是从一代这里来的，所以一代做好一点二代自然就差不多了。要我说我只能说这些。
对于接班人，我没有特意的安排，我也不知道思聪究竟是什么样的想法，我和他探讨过，他可能对接班不一定有兴趣呢，我觉得这个倒也无所谓。万达现在有一批40岁左右的高层，看将来谁能冒出来吧。而且我也从来不赞成培养接班人这个说法，接班人是培养不出来的，市场竞争中自然而然产生，谁将来胜出谁冒出来就用谁。