法治课｜校外企业承租校内“飞地”，学校有权不“借道”吗？

因承租了一家国企位于成都理工大学校园内的老厂房，成都均豪湾酒店管理有限公司（以下简称：均豪湾公司）陷入了麻烦之中：学校以“商业经营活动会影响教学秩序”为由，拒绝均豪湾人员出入校门，厂区修缮工作也陷入停滞。

均豪湾公司负责人刘小蓉4月15日下午告诉澎湃新闻（www.thepaper.cn），酒店已向法院递交民事起诉状，目前法院已经立案。

同日，澎湃新闻多次联系成都理工大学采访此事，但均未获正式回应。

澎湃新闻此前报道，去年6月，均豪湾公司承租了一片老厂房，但厂房位于成都理工大学校园内，属于“飞地”。这就意味着，作为租赁方，若要进入厂区，就必须经过学校大门。但近一年来，学校一直为均豪湾人员出入校门设置障碍。

此前，成都理工大学在回复均豪湾公司时曾称，若（厂房）装修后从事商业运营，将对校内正常的教学秩序及师生安全造成巨大影响。此前学校同均豪湾公司、属地街道办及派出所等多方共同协调，达成了共识，包括不得进行包括餐饮、茶楼在内的商业经营活动、公司员工人员活动必须遵守校方管理规定进行承诺、中途不得改作他用，但酒店方尚未作出书面承诺，同时因疫情防控、安全稳定等原因，故“暂不允许通行”。

对此，刘小蓉称，无法做到完全不从事商业经营活动。该公司租赁该处厂区，6000多平方米的面积，用作员工住宿、办公、会议室、仓储只是一方面，同时也会用来发展文创产业，比如休闲体育，但“肯定不会用来开酒吧、茶楼、餐厅等噪音大的项目”。

校外企业承租校内“飞地”，学校是否可以拒绝“借道”？校方有权利要求承租方承诺不从事商业经营活动吗？

对此，成都拓越律师事务所律师黄锐表示，根据最高法出台的相关司法解释规定，一方必须在相邻一方使用的土地上通行的，后者应当予以准许，由此造成损失的，可以给予适当的补偿。

具体到本次事件当中，到达涉事厂区需要经过成都理工大学的土地，学校应该给予必要的配合，否则涉嫌侵犯对方相邻权。“当然，（承租方）确实应当要符合校方的管理规定，比如该栋建筑不能用于KTV等嘈杂性的经营活动。”黄锐认为。

上海大邦律师事务所律师丁金坤表示，《民法典》第二百九十一条规定，不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。“工厂在校园里面，是很难相容的，因为工厂的活动势必影响到校园秩序。”丁金坤认为，所涉土地被成都理工大学包围，形成了一种毗邻关系，学校有义务为土地所有权人及承租人提供通行便利，相反，承租方在厂区所进行的活动也有义务不妨碍校园活动。

“但权利和义务如何实现均衡，需要谈判解决，若谈判不成的，则需要法院判决。”丁金坤称，若双方争执不断，从长远来看，该片厂区要么自己开出一条路，要么让给学校，否则很难利用起来。

上海正策律师事务所律师周铭告诉澎湃新闻，相邻权本身是相互的，企业应注意维护学校秩序，学校也应给企业便利，保障企业正当权益。无论如何权衡，相邻权本身都是基于所有权，并牺牲部分所有权给相邻方便利。

周铭称，无论历史情形如何形成了现在的局面，从安全角度考虑，维持校园教学秩序和安全应放在首位，社会人员、车辆进入校园区域应得到学校允许，而企业从事商业经营活动也需慎重。“在利益平衡方面，社会利益优先。这是处理学校与周边企业间相邻权关系的法律逻辑点。”

周铭表示，《民法典》第二百八十八条明确，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。“学校应与企业就历史问题妥善解决，如企业与学校物理隔离，当地政府或相关机构应参与协调解决，如另外开辟大门及道路使得厂区与道路相连。”他相信，如果从社会责任角度考虑，学校、企业及政府间会妥善解决相关问题。