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最高法裁判观点:以房抵债裁定生效时,债权人即取得房屋所有权
2021-01-21 15:05

来源:民事审判,裁判文书网
转自:法务之家
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裁判要旨:
根据物权法第二十八条规定,因法院、仲裁委的法律文书或政府征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或政府征收决定等生效时发生效力。所以,法院作出的以房抵债裁定书生效后,债权人即取得房屋所有权,其依法对该房屋享有处分权。即使该房屋尚有土地出让金、契税等未缴纳,该费用也仅涉及房屋能否办理所有权证书,但并不能否定债权人已依据法院作出的抵债裁定书取得房屋所有权这一事实。
中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
(2020)最高法民申5436号
再审申请人(一审原告、二审上诉人):陈达安,男,1952年6月10日出生,香港特别行政区居民,现住广东省广州市花都区。
委托诉讼代理人:黄珑,广东金桥百信律师事务所律师。
委托诉讼代理人:陈嘉卓,广东金桥百信律师事务所律师。
被申请人(一审被告、二审被上诉人):罗启坚,男,1964年12月5日出生,汉族,住广东省佛山市禅城区。
二审上诉人(一审原告):广州市花都利宝时服饰配件厂有限公司,住所地广东省广州市花都区新华街大布村爱民路自编**。
法定代表人:陈达安,该公司总经理。
原审第三人:伦国生,男,1965年11月5日出生,汉族,住广东省肇庆市高要区。
再审申请人陈达安因与被申请人罗启坚及二审上诉人广州市花都利宝时服饰配件厂有限公司(以下简称利宝时公司)、原审第三人伦国生商品房销售合同纠纷一案,不服广东省高级人民法院(以下简称广东高院)(2020)粤民终1号民事判决,向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查,现已审查终结。
陈达安申请再审称,(一)罗启坚无权处分案涉商铺,案涉商铺无法办证及过户,陈达安有权依据《房屋买卖合同》第六条、《中华人民共和国物权法》第三十一条,《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款、第五款、第六款及第三十九条第一款,《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项等解除《房屋买卖合同》。1.罗启坚据以取得案涉商铺产权的广东省佛山市中级人民法院(2004)佛中法执字第1168-3号、第1168-4号民事裁定属于错误民事裁定,罗启坚未取得案涉商铺,其处分案涉商铺是无权处分。陈达安一审提交的证据7、罗启坚一审提交的证据5均载明案涉商铺登记在肇庆市景铭房地产开发有限公司,而非肇庆市金诚贸易有限公司(以下简称金诚公司)名下。(2004)佛中法执字第1168-3号、第1168-4号民事裁定将案涉商铺自金诚公司名下转移至罗启坚名下缺乏事实基础。二审法院未依陈达安申请调取上述裁定的原始档案材料以查明案涉商铺的权属情况,属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第五项规定的情形。二审法院认定罗启坚对案涉商铺享有产权,缺乏证据证明,属于适用法律错误。2.即使上述裁定没有错误,若上述裁定要求金诚公司履行的各项缴费义务尚未完成,罗启坚无法办理房产证及过户转让,其处分案涉商铺属于无权处分。上述裁定要求金诚公司缴纳登记费、土地出让金、契税等费用,若金诚公司未缴纳,则案涉商铺无法登记至罗启坚名下,进而无法登记至陈达安名下。罗启坚未提供证据证明上述费用已缴纳完毕,二审法院亦未依陈达安申请调取相关证据,却错误地认定该等费用应由陈达安承担。(二)陈达安的合同义务已履行完毕,罗启坚未履行及无法履行全部合同义务,陈达安有权依据《房屋买卖合同》第三条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项和第四项规定,解除《房屋买卖合同》。1.根据《房屋买卖合同》第三条第一款约定,双方签订合同后,陈达安需向罗启坚支付定金100万元。罗启坚于2013年12月5日确认超额收到500万元款项。2.根据《房屋买卖合同》第三条第二款约定,罗启坚应在收到定金后10内办理完毕将案涉商铺登记至其名下的所有手续,而其至今仍未履行。3.根据《房屋买卖合同》第三条第二款约定,陈达安仅需支付该环节办证的工本费即可,但前提是罗启坚要履行申请产权转移登记、完税等义务,而罗启坚未完成该等义务。即使陈达安应承担该环节的相应税费,陈达安提前支付的400万元也足以支付相应税费。综上,依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第五项、第六项规定,请求本院再审本案。
本院经审查认为,根据陈达安的申请再审事由,本案的争议焦点为:1.罗启坚出售案涉商铺是否属于无权处分;2.罗启坚是否存在违约行为。
一、罗启坚出售案涉商铺是否属于无权处分
《中华人民共和国物权法》第二十八条规定:“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》第七条规定:“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书,以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书,应当认定为《中华人民共和国物权法》第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”根据原审查明的事实,(2004)佛中法执字第1168-3号民事裁定书,裁定将金诚公司所有的案涉商铺抵给罗启坚,以抵偿肇庆市景铭房地产开发有限公司欠罗启坚款项2820808.97元。(2004)佛中法执字第1168-4号民事裁定书,裁定将案涉商铺过户至罗启坚名下。因此,罗启坚已取得案涉商铺的所有权,其依法对案涉商铺享有处分权。陈达安关于罗启坚出售案涉商铺属无权处分的申请再审主张不成立,本院不予支持。二审法院未依陈达安申请调取案涉商铺的档案材料,亦并无不当。
陈达安申请再审主张案涉商铺尚有土地出让金、契税等未缴纳,罗启坚无法办理房产证及过户转让,属无权处分。对此,本院认为,案涉商铺需缴纳土地出让金、契税等费用仅涉及案涉商铺能否办理所有权证书,并不能否定罗启坚已依据(2004)佛中法执字第1168-3号、第1168-4号民事裁定书取得案涉商铺的所有权这一事实。二审法院未依陈达安申请调取相关证据,亦并无不当。
二、罗启坚是否存在违约行为
陈达安申请再审主张罗启坚在收到其交付的定金后未将案涉商铺过户,构成违约。《房屋买卖合同》第三条第2款约定,陈达安支付定金后10个工作日内,罗启坚凭法院裁定书到房产登记部门办理该房屋产权登记至罗启坚名下手续,办证所产生的费用应由陈达安承担。陈达安认为该约定中的“费用”仅是指办证需要的工本费,至于办证所需缴纳的土地出让金、契税等费用则应由罗启坚承担。对此,本院认为,首先,该约定并未将办证所产生的费用明确限定为“工本费”;其次,《房屋买卖合同》第二条第1款约定罗启坚所售房屋税后实收总金额为500万元,可见罗启坚所收的购房款500万元并不包括税费;再次,《房屋买卖合同》第二条第2款明确约定双方交易及所有办证税费由陈达安负担。因此,陈达安关于《房屋买卖合同》第三条第2款约定的办证环节产生土地出让金、契税等费用应由罗启坚承担的申请再审主张,依据不足,本院不予支持。
陈达安申请再审主张其除了支付100万元定金外还提前支付了400万元款项,该400万元可抵作上述办证环节产生的税费。对此,本院认为,罗启坚于2013年12月5日出具《收据》确认收到伦国生交付的500万元,并注明该款项的性质为购买案涉商铺的出让款;陈达安的委托代理人伦国生亦认为该400万元为购房款。可见,陈达安支付的该400万元属于购房款。因此,本院对陈达安关于该400万元款项可用于支付相关税费的主张,不予支持。
综上所述,陈达安对案涉《房屋买卖合同》既不享有约定解除权,亦不享有法定解除权。二审法院判决驳回其诉讼请求,并无不当。
综上,陈达安的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第五项和第六项规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定,裁定如下:
驳回陈达安的再审申请。
审 判 长  高燕竹
审 判 员  刘少阳
审 判 员  杨 蕾
二〇二〇年十月三十日
法 官 助 理 王智锋
书 记 员 陈虹谷
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